03 марта 2022  |  507

Суды вместо дивидендов: как юридически обезопасить себя при покупке коммерческой недвижимости

share tweet поделиться Email
Начнем с того, что такое коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Иными словами, это нежилые здания, строения и участки земли, которые используются для коммерческой и производственной деятельности. 
 
Коммерческая недвижимость может быть как отдельным зданием или сооружением, так и встроенным или пристроенным объектом, как пример можно привести коммерческую недвижимость в жилых домах. Покупка коммерческой недвижимости — необходимый шаг в развитии бизнеса, а также отличный способ инвестирования. Однако, это сложный рынок со своими особенностями регулирования, поэтому перед заключением таких сделок необходима серьезная подготовка и проверка интересующего имущества.
 
Контрагент: доверяй, но проверяй
 
При покупке коммерческой недвижимости в первую очередь важно проверить, что имущество продает собственник (либо его законный представитель). Вдобавок, перед покупкой необходимо удостовериться в том, что вы покупаете полное право собственности, а не долю в этой недвижимости.
 
Кроме того, перед покупкой стоит проверить юридическое лицо или ИП, которое продает вам эту недвижимость. С помощью различных ресурсов, как платных, так и бесплатных, можно проверить, нет ли у продавца долгов по налоговым платежам и не вступил ли он в процедуру банкротства. Проверка этих рисков необходима, поскольку в случае неосторожной покупки, к примеру, если юридическое лицо вступило в процедуру банкротства либо имеет крупные задолженности по кредитам и налогам, которые могут привести к банкротству в течение 3 лет, вы можете остаться без недвижимости и без денег. Проверить информацию о задолженности по налогам можно как через сайт федеральной налоговой службы, так и через сторонние ресурсы.
 
Вдобавок, нужно проверить, не находится ли этот объект недвижимости в обременении, к примеру, в залоге по кредиту. Эту информацию также можно проверить на разных ресурсах. Как юрист могу порекомендовать сайт Росреестра - портал государственной федеральной государственной информационной системы, где за плату можно получить расширенную выписку по интересующему объекту недвижимости
 
Для проверки собственника можно обратиться к кадастровым инженерам. Это отдельная группа специалистов, которые обладают определенными полномочиями по закону о кадастровом учете. У них также можно заказать проверку интересующего объекта недвижимости и получить такую информацию о переходе прав на интересующий объект недвижимости:
  • Прошлые владельцы имущества;
  • На каких основаниях они входили в право собственности, 
  • Когда и как были распределены доли владения.
 
Эта информация крайне важна, поскольку сделки по этому имуществу могли проводиться незаконно или с различными нарушениями. В таком случае за сделкой по покупке недвижимости может последовать исковое заявление одного из прошлых владельцев о признании этой сделки недействительной на основании нарушения его прав собственности. При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать права третьих лиц. К примеру, объект недвижимости может находиться в собственности и свободно продаваться, а земля, на которой располагается этот объект, находится в долгосрочной аренде либо в безвозмездном пользовании. Без письменного согласия, которое можно получить путем уведомления или получения разрешения на продажу, такая сделка ничтожна и легко оспаривается в суде.
 
Как действуют мошенники: «типовые» мошеннические схемы в продаже коммерческой недвижимости
 
Популярны случаи, когда недвижимость оформлена на акционерное общество, чьи интересы представляет 1 человек, а при покупке выясняется, что долями в покупаемой недвижимости владеют еще несколько акционеров, при том что многие из них могут даже не знать о предстоящей продаже. Через небольшой промежуток времени такая сделка оспаривается в судебном порядке, покупатель теряет право собственности на недвижимость, деньги и время, доказывая в судебном порядке, что он являлся добросовестным выгодоприобретателем.
 
Еще одной популярной мошеннической схемой является выдача некапитального объекта недвижимости за капитальный. К примеру, перед продажей некапитальный объект недвижимости переводят в капитальный ненадлежащим образом, используя различные коррупционные или мошеннические действия. Затем при передаче прав собственности на недвижимость покупатель сталкивается с тем, что такой объект является некапитальным и подлежит сносу. Такие истории чаще всего происходят в Москве, поскольку принято несколько постановлений правительства Москвы о регулировании статуса «капитальности» коммерческой недвижимости. Покупатель сталкивается с тем, что у него изымается участок земли, обычно находящийся в долгосрочной аренде, с расположенным на нем якобы капитальным объектом недвижимости, который по закону считается самостроем и подлежит сносу.
 
Особое внимание стоит уделять объектам недвижимости, переведенным из жилого фонда в нежилой. В связи со сложностью данной процедуры, многие объекты недвижимости переведены в нежилой фонд с нарушениями, поэтому перед покупкой такие помещения стоит подвергать особенно тщательной проверке.
 
 
share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер