01 июня 2015  |  1476

Якоря пошли на абордаж

CRE Retail № 27 / июнь 2015 Марина Смовж
share tweet поделиться Email
В ближайшее время может быть объявлено о первых в своем роде сделках – по покупке небольших торговых центров сетями супермаркетов первой десятки.

Консультанты по торговой недвижимости утверждают, что текущая рыночная конъюнктура вполне способна породить новую тенденцию - к покупке небольших торговых центров крупными продовольственными ритейлерами первой десятки. Недавно одна такая сделка, участники которой не раскрываются, едва не завершилась успешно. Причиной ступора стала несговорчивость владельцев ТЦ на последнем этапе переговоров. Они не захотели снижать стоимость своего комплекса, оцененного в $30 млн. Впрочем, консалтеры полагают, что возврат к переговорам возможен - ритейлеру важно занять это место, и он даже готов через суд «выселять» якорного арендатора этого ТЦ.

Зачем нужны такие риски? Ведь даже в кризис девелоперы будут вводить в эксплуатацию торговые центры, строительство которых уже ведется. Можно поискать место и в давно работающих комплексах, тем более что ставки аренды сейчас идут вниз. К тому же для ритейлеров управление ТЦ явно не является профильным направлением деятельности. Новые ТЦ сейчас не самый привлекательный инструмент для развития бизнеса - географическое расширение в данном случае отнюдь не означает увеличение операционных показателей сетей. А девелоперы не всегда готовы идти на уступки ритейлерам.

ЯРМАРКА ВАКАНСИЙ
От сотрудничества с новыми ТЦ ритейлеры воздерживаются из-за страха неопределенности. Именно он проявляется в поведенческих стратегиях продавцов. По мнению Натальи Скаландис, управляющего директора PM компании NAI Becar в Санкт-Петербурге, арендаторы плохо себе представляют сам объект, его перспективы, в том числе касающиеся проходимости. Не имея необходимых данных, ритейлеры не могут оценить справедливость предложенных арендных ставок.

На неопределенность в аренде накладывается сдержанность ритейлеров, На неопределенность в аренде накладывается сдержанность ритейлеров, продиктованная общеэкономической ситуацией. «Уже около года большинство новых торговых центров открывается с низким уровнем заполненности,- констатирует Наташа Борец, директор отдела аренды SRV.- Среди причин - снижение активности ритейлеров: сокращение сетей, прежде всего за счет магазинов с высоким OCR, с целью повышения эффективности их работы, сворачивание планов развития ввиду снижения оборотов».

Нет уверенности в высоком интересе сетей и к новым объектам, которые будут введены в строй в этом году. По данным JLL, всего по России в 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 2,6 млн кв. м торговой недвижимости. «По нашим ожиданиям, будет введено около 65% от данного объема,- говорят в компании.- Объекты, которые сегодня находятся на продвинутой стадии, будут реализованы, однако их открытие может быть перенесено на будущий год».

В текущих условиях вакансии повышаются также и оттого, что конкуренция среди торговых центров растет на фоне негибкого поведения ряда арендодателей. Их нежелание сотрудничать с ритеилерами по размерам арендных ставок и валюте арендных договоров приводит к пустотам в торговых галереях.

ПОИСК АЛЬТЕРНАТИВ
Описанные выше факторы приводят к тому, что ритейлеры начинают «смотреть на сторону». Если есть возможность приобрести торговый центр небольшого формата, они рассматривают такие варианты. Заключая подобную сделку, инвестор получает и покупательский поток торгового центра, и необходимый объем помещений для своего оператора, например, до 4000 кв. м для супермаркета или свыше 5000 кв. м для гипермаркета. «Будущий собственник четко понимает, в какой регион он хочет войти,- объясняет Наталия Тишендорф, региональный директор и начальник департамента корпоративных финансов компании JLL.- И у него есть выбор: либо арендовать площади в потенциально открывающемся торговом центре, если такие есть в необходимом ему городе, который, скорее всего, будет сложно заполняться арендаторами в нынешних условиях, либо зайти в существующий комплекс с текущими рыночными ставками и существующим потоком покупателей».

Помехой тому, чтобы осуществить интервенцию в работающий ТЦ, может стать якорный арендатор. «Если у якорного арендатора, занимающего выгодную локацию, есть определенные права по арендному договору и он своевременно оплачивает аренду, выселить его не всегда просто»,- говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт- Петербурге.

Именно поэтому покупка торгового центра становится наиболее удачным вариантом для того, чтобы занять площади «якоря». Только в этом случае придется приготовиться к судебным издержкам. «Согласно гражданскому законодательству, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник (он же новый арендодатель) не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды,- говорит Фариза Семенова, гендиректор компании “Роаль право”.- В соответствии с гражданским законодательством, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также когда арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит арендную плату».

Судебная история может длиться долго, если только арендодатель и арендатор не заключат мирное соглашение. По словам Фаризы Семеновой, если арендодатель, вопреки условиям договора и требованиям закона, совершит действия по одностороннему расторжению договора, арендатор также вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Если суд будет на стороне арендатора, то арендодатель будет обязан возместить ему убытки, причиненные расторжением договора (реальный ущерб и упущенную выгоду). А также проигравшая сторона должна будет возместить другой стороне все судебные издержки.

Ритейлеры, заинтересованные в приобретении ТЦ, готовы к непростой процедуре расставания с работающими якорями. «Многие собственники торговых сетей, особенно в food-сегменте, и сегодня очень успешно привлекают дешевое банковское финансирование,- говорит Наталия Тишендорф.- Имея дешевое “плечо” и интересную стоимость недвижимости, они складывают 1+1 и принимают инвестиционное решение».

ЕСТЬ ЛИ СМЫСЛ?
По мнению ряда консультантов по торговой недвижимости, целесообразность подобных сделок низка. Марат Манасян, генеральный директор M1 Solutions, отмечает, что прежде, чем идти на такие покупки, ритейлер должен оценить объемы города - необходим ли дополнительно, например, в Новосибирске или Челябинске, продуктовый гипермаркет в три этажа? Михаил Рожко считает, что на такой шаг ритейлер может пойти лишь в случае, если «необходимо открыть свою точку любой ценой, чтобы “убить” конкурента». По мнению Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, в текущей рыночной ситуации у крупных игроков есть возможность рассматривать земельные участки под строительство или отдельные здания для покупки с соответствующими параметрами.

Впрочем, с ней не согласен Александр Матеша, директор направления строительства торговой недвижимости компании Step. «Несмотря на то, что при покупке готового ТЦ итоговая стоимость здания будет на 15- 20% выше строительства гипермаркета “с нуля”, ритейлер сэкономит 1-1,5 года (время возведения нового здания), а также получит магазин с уже сформированным потоком покупателей и быстро выйдет на окупаемость. При этом затраты и переоборудование готового ТЦ будут минимальны,- говорит он. - Примерно столько же будет стоить возведение гипермаркетов по схеме build-to-suit, ставшей очень востребованной у ритейлеров с середины прошлого года. Поскольку разницы в стоимости нет, то готовое здание по вышеизложенным показателям оказывается интереснее».

Еще один аргумент консультантов заключается в том, что при покупке ТЦ сетевики «навешивают» на себя непрофильный бизнес - у них нет компетенций в управлении объектами, поэтому смысла в этих сделках нет. Впрочем, как отмечает Наталья Скаландис, непрофильный бизнес для food-сети может оказаться поддержкой в развитии основного бизнеса. «Мы знаем много примеров, когда продуктовый ритейлер является собственником торгового комплекса, больший объем площадей которого сам же и занимает, - рассказывает она. Такой формат можно встретить в гипермаркетах “О’Кей”, “Лента”, “Карусель” и т. д.». 

ДЕВЕЛОПЕРЫ ЗАНЯЛИСЬ ТОРГОВЛЕЙ
Не только ритейлеры интересуются девелоперским бизнесом. УК торговых центров также смотрят в сторону торговли. В частности, ГК «САПСАН», развивающая ТЦ «Княжий двор» на Новорижском ш., неожиданно столкнулась с проблемой поиска нового арендатора. «В минувшем году мы заключили договор аренды с новой крупной сетью, однако, экономические санкции повлияли на дальнейший ход развития событий, компания стала “тормозить” развитие событий, и в конце 2014 г. мы решили отказаться от этого сотрудничества,- рассказывает Александр Лопатин, коммерческий директор группы компаний “САПСАН”.- В итоге после продолжительных поисков мы просчитали варианты и решили, что нам проще самостоятельно развивать ритейл. Так что теперь готовимся к открытию супермаркета под собственным брендом во II-м квартале 2015 г.».


ЦЕНА ВОПРОСА
По данным JLL, в торговых центрах Москвы арендные ставки за год снизились на 20% - с $500- 1800 за кв. м в год в I-м квартале прошлого года до $400-1450 за кв. м в год в I-м квартале 2015 г. «Своего “дна” ставки достигнут к концу этого года, опустившись до $385-1400 за кв. м,- говорят в компании. - Весь 2016 г. размеры ставок будут восстанавливаться до текущего уровня».


ЗАЛ ОЖИДАНИЙ
Кризис обнажил противоречия между ритейлерами и девелоперами. На открытом заседании комитета по арендным отношениям Национальной ассоциации сетевой торговли продавцы высказали сразу несколько претензий владельцам торговых комплексов. Евгений Бутман, председатель совета директоров компании Ideas4Retail, руководитель комитета по кадрам Национальной ассоциации сетевой торговли, считает, что одна из главных проблем сейчас - номинирование договоров в иностранной валюте. «Мы хотели бы, чтобы девелоперы с пониманием отнеслись к тому, что сообщество ритейлеров всеми способами будет добиваться того, чтобы по закону можно было устанавливать ставки аренды только в рублях. Кризис пришел в нашу страну на несколько лет. Поэтому льготы по аренде сроком на один-три квартала бессмысленны. Необходимо перезаключать договоры аренды, прописывая новые условия на более длительный срок. Также важными для нас являются прозрачность учета и возможность аудирования предоставляемых ТЦ данных по трафику. Кроме того, для ритейлеров важно знать и видеть, какие усилия прикладывают торговые центры для привлечения трафика. Также ассоциация хочет создать официальный рейтинг ТЦ, который должен стать “мостиком” между двумя сторонами для налаживания взаимодействия».

В свою очередь девелоперы ждут от ритейлеров постоянного развития, маркетинговой активности, информационной прозрачности и гарантированных денежных потоков.



share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер