02 июня 2016  |  1181

Втемную в аллеях

CRE Retail № 37 / июнь 2016 Иван Майоров
share tweet поделиться Email

Парки, площадь которых только в ЦАО Москвы составляет 124 га, за последние три года стали одной из наиболее привлекательных площадок для ритейлеров и рестораторов. Однако ряд участников рынка по-прежнему считает «парковые истории» самыми непредсказуемыми для бизнеса.

 

Итогом политики мэрии Москвы с изгнанием из парков шашлычных и пивных стало появление нового поколения предпринимателей, для которых работа в парках играет ключевую роль. «Та концепция, которая сейчас разрабатывается и применяется в отношении парков, требует изменения формата ритейла в целом и в частности общепита, который присутствовал в парках на протяжении последних 7–10 лет,– размышляет Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.– Городские парки становятся все более популярным местом проведения досуга не только детей и пенсионеров, но и экономически активного населения, что обусловливает спрос на более качественную инфраструктуру, включая достойный, полноценный общепит. Сейчас, по нашим оценкам, ряд парков успешно адаптируется под сложившийся потребительский спрос».

Экономически активное население, по мнению собеседников CRE Retail, стало проводить намного больше времени в парках еще и под девизом «сидим дома» – фактически запретительный курс валют оставил многих москвичей без путешествий. «Но посетители ведь часто сами не знают, чего хотят,– убежден Михаил Гончаров, президент компании «Теремок».– Команда города решила, что не нужно делать ставку на “крапленую колоду” или сетевые компании, и запустила поиск и создание новых брендов. Да, можно было пойти простым и бестолковым путем – набрать банальных сетевых арендаторов. Но вместо этого выбрали сложный и благодарный путь – выращивать новые концепции и новый бизнес. Это не быстро и не скоро, но именно это делает городские парки жемчужиной, а не еще одной копией торгового центра. Могу только похлопать такой дальновидности и мудрости. Из 16 точек на ВДНХ мы были первыми по обороту, но это ведь не слишком хорошо для остальных и идеи в целом».

Впрочем, по оценкам некоторых участников рынка, торгово-ресторанная ниша все еще остается свободной в большинстве московских парков. «Самое богатое разнообразие проектов “про еду” по-прежнему в парке Горького,– делится Андрей Гусев, основатель бренда биолимонадов и пуншей Punschmeister.– Другое дело, что большая часть из них – серьезные большие игроки, а хотелось бы больше независимых проектов гастроэнтузиастов. Впрочем, сегодня в этом парке стало заметно меньше продвинутых хипстеров, сюда потянулся простой и непритязательный посетитель. Второе место стоит отдать ВДНХ – туда, кстати, активно стали зазывать такие небольшие, но вкусные проекты, как “Едим стоя”, “Дагестанская лавка”, “Фо”, “Чешско место”. Несмотря на то, что ВДНХ всегда была одним из любимых мест гостей столицы и жителей окраин, и, казалось бы, им стоит предложить что-то попроще и попонятнее, скорее этот парк сам воспитывает у посетителя хороший вкус. Это подтверждается прекрасными гастропроектами, появившимися на фуд-корте ВДНХ в прошлом и текущем году. Неплохо выглядит парк “Красная Пресня”, а вот о “Сокольниках” у меня мнение неоднозначное – вроде бы там есть и “Воккер”, и “Пян-Се”, они модные и классные, но в остальном еще чувствуется скудность концепций».


«Пул мечты» паркового стрит-фуда, по мнению г-на Гусева, выглядит так: три-четыре фуд-трака вкусной и «удобной» еды, пара хороших сетевиков и множество лучших участников городского маркета еды. Однако стоять в парках по-прежнему готовы далеко не все вышеперечисленные: основной поток посетителей даже летом приходится на выходные, при этом в самые «мертвые» будни открываться и закрываться нужно согласно расписанию парка. Некоторые участники рынка убеждены, что в парках в принципе невозможно предсказуемо вести бизнес, и даже самые камерные парки вроде Сада «Эрмитаж» стали «конвейером по получению прибыли с арендаторов». Предприниматели отмечают и многолетнюю специфическую манеру общения, когда-то избранную дирекциями парков. «Они убеждены, что встать к ним по-прежнему будет счастлив любой ресторатор или продавец сувениров,– сообщает собеседник CRE Retail в одном из гастропроектов, пожелавший сохранить инкогнито.– Поэтому во многих парках напрочь отсутствует гибкая политика: например, для зимнего периода или непогоды аренда де-юре ниже, а де-факто с тебя потом снимают три шкуры за что-то другое и ты все равно в минусе».

Еще несколько лет назад «войти» в парк было действительно равносильно открытию точки на Красной площади, соглашаются собеседники CRE Retail. «История с парками в смысле аренды никогда не была прозрачной,– убежден Максим Агашков, основатель проекта Plovbox.– Лучшие места всегда раздавались друзьям и родственникам “приближенных” к дирекции, либо так называемым прокладкам, сдающим точки в субаренду другим за большие деньги. Лично я ни разу не слышал про тендеры в парках». Андрей Гусев говорит, что «вход с улицы» в парки все-таки возможен, однако для этого нужно собрать очень много бумаг. «Конечно, администрации парка нужна продуманная концепция (пусть даже это будет и условный хот-дог), хорошее яркое оформление, соблюдение санитарных норм – этот вопрос стал в последнее время особенно актуален,– перечисляет г-н Гусев.– Разумеется, оперативная технология приготовления и подачи продукта и желательно все же какой-то бэкграунд – история бренда с опытом участия и “тестирования” продукции на маркетах, фестивалях».


Прибавочная стоимость

Традиционно парки предлагают арендаторам схему «фиксированная арендная ставка плюс процент с продаж». Процент весьма индивидуален и может составлять от 5% до 30%. При этом одни парки разрешают рестораторам открываться только в выходные, другие – нет. «Если говорить о небольшом “домике” с окошком выдачи, то мне кажется, что все вполне доступно,– говорит Андрей Гусев.– При аренде, залоге, затратах на оборудование и оформление в центральном парке можно попробовать в таком формате уложиться в 400 тыс. рублей на старте, а может и меньше. Если точка более крупная, с несколькими посадочными местами, то речь идет уже о сумме в два раза больше». Михаил Гончаров считает и минимальную арендную ставку, и процент с оборота в парках весьма адекватными и говорит, что в целом налицо схема win-win. «Аренда дорогая,– парирует Денис Пугач, основатель проекта Durum Durum.– Чтобы ее отбивать фуд-кост должен быть 15% – а это лапша, картошка, напитки. Ставка в парке может быть сопоставимой с арендой в проходном месте в центре города, где торговля ведется не только по выходным и праздникам. Да, паркам важны наши красивые концепции, но, судя по величине арендных ставок, зарабатывать им все-таки важнее».

Максим Агашков вообще называет всю «парковую историю» для арендаторов слишком нестабильной. «В прошлом году у нас была точка на ВДНХ, в этом мы не встали никуда,– делится г-н Агашков.– Все очень погодозависимо и сезонно. Прошлый сезон был хорошим в августе и немного в сентябре, но в целом лето было дождливое и холодное. Потом, парк парку рознь. Мы, например, стояли на фестивалях в “Сокольниках” и Воронцовском парке несколько раз, так вот в Воронцовском аудитория больше тратила, чем в “Сокольниках”. Вообще, рентабельность парковой точки непредсказуема. Мы закрыли сезон в плюсе, но в этом году решили не открываться. Ну и попасть в парки непросто, мы работали через посредника и за большой процент от оборота».

Учитывая, что многие парки до сих пор имеют весьма смутное представление о своей целевой аудитории, а специалистов привлекают для профессионального составления пула и вовсе единицы, переговоры с потенциальными арендаторами часто заканчиваются ничем. «Размещение того или иного формата в парках ограничивается требованиями концепции, разработанной для парка в целом и находящихся в нем ритейл-объектов,– поясняет Михаил Якубов.– Требования предъявляются как к функционалу, контенту, так и к внешнему виду. В связи с этим оказывается, что на рынке не так много арендаторов, которые могут качественно и профессионально это воплотить. К тому же существует некая специфика объектов в парках: они представляют собой по большей части некапитальные строения, а также подвержены фактору сезонности. Также необходимо учитывать отсутствие парковки непосредственно перед заведением и наиболее активную посещаемость в дневное время, а не в вечернее».

В итоге во многих окраинных парках выбор по-прежнему ограничивается бургерами, пончиками и чаем. «Но там действительно актуальнее простые, понятные продукты,– убежден Андрей Гусев.– Людям не навяжешь модного и оригинального – иначе велик риск прогореть. Другое дело – как много времени люди проводят в окраинных парках. Мне кажется, что не более двух часов, и тогда основная еда – перекус. В центральные и крупные парки едут на полдня, а то и на весь день. Там посетители могут и позавтракать, и пообедать, и купить что-то кроме хот-дога».

 

Муки вендинга

Пока же средний чек парковой еды в Москве составляет 450 рублей. Кроме того, за последние три года так и не появилось дешевого кофе на вынос, а также кофемобилей. «У нас восприятие бизнеса доведено до абсурда,– вздыхает Михаил Гончаров.– Покупатель думает, что бизнес нужен для того, чтобы ему угождать, а вообще-то бизнес – это сложное рисковое предприятие, цель которого заработок владельца. Почему вдруг чай надо продавать за 100 рублей и работать в убыток?». Максим Агашков убежден, что дело не столько в цене, сколько в необходимости усиления контроля за всеми арендаторами в целом. «Вот на ВДНХ следили, но не слишком – бывали вопиющие случаи нарушения у соседей,– отмечает эксперт.– В парки нужно регулярно приглашать надзорные органы для проверок. Рядом с нами стояла шаурма – торговали одной курицей по 3–4 дня, сдабривая водкой для снятия запаха».

Кроме того, в парках по-прежнему практически не развивается вендинг. «В случае установки вендинг-автомата встает вопрос, кто будет обслуживать прилегающую территорию для обеспечения чистоты и порядка,– поясняет Михаил Якубов.– Зачастую никто не хочет брать на себя эту обязанность – этим и объясняется дефицит вендинга в парках». Андрей Гусев считает, что история с вендингом тормозится еще и потому, что в парке посетителям хочется «чего-то живого, нероботизированного». «Думаю, что текущие арендаторы сопротивляются присутствию вендинговых аппаратов из-за конкуренции,– делится Денис Пугач.– Да и ставить аппарат в парке опаснее, нежели в торговом центре или бизнес-центре».

Учитывая длительную войну мэрии Москвы с уличной едой, появление новых концепций в парках под большим вопросом. «Возможно, стоит немного сократить бюрократические процессы, дать какие-то льготные места интересным арендаторам, у которых нет сразу 400 тысяч на открытие точки, но есть четкое понимание того, почему она “выстрелит”,– размышляет Андрей Гусев.– Вот фуд-траки точно должны быть в парках – это красиво, удобно и украшает парк. Может быть, после этого им дадут шанс и на улицах». Будущее, по мнению собеседников CRE Retail, все-таки за моноконцепциями: короткое меню, один-два вкусных, но понятных продукта, удобная подача и упаковка. «Эти моноконцепты могут быть как бургерами, так и блюдами национальных кухонь – не хватает, в частности, качественной мексиканской и южно-американской кухни, русской, нелапшичной азиатской,– перечисляет Андрей Гусев.– Точно нужно больше точек со здоровым питанием: соки, смузи, натуральные лимонады, вегетарианская кухня». Денису Пугачу как потребителю хотелось бы видеть в парках много разной и вкусной еды. «Но как оператор фуд-траков я понимаю, что это сложно,– вздыхает г-н Пугач.– В Москве в парках жизнь кипит только летом, да и то лишь по выходным и праздникам. И лично мне очень интересно, смогут ли теперь парки привлекать посетителей в межсезонье».

 

 

Ваган Паргентанян, генеральный директор компании «АРИА-АиФ»:

– Пресса и книги не самый востребованный товар в парке, хотя, конечно, в местах с хорошим трафиком (рядом со входом в парк, вдоль центральной аллеи) можно рассчитывать на удовлетворительные продажи. В парках, где есть свободно гуляющие или содержащиеся в специальных вольерах животные (белки, лебеди, рыбки и пр.), хорошо продаются корма, которыми можно этих животных покормить. Отдельно я бы обратил внимание на сервисы. Например, прокат велосипедов, самокатов и т.п. Также, на мой взгляд, все большую популярность будут набирать форматы самообслуживания (вендинг).

 

Александр Раппопорт, заместитель директора Ботанического сада:

– Сейчас мы пытаемся договориться с одной из столовых МГУ, чтобы они работали в то время, когда у нас идут экскурсии (продавали мороженое и пирожки с чаем). Запустить же конкретно на нашу территорию кого-то невозможно по двум причинам: много бумаг плюс протест в коллективе – мы же научное учреждение, а тут – общепит.

В целом жесткие с точки зрения дизайна условия для арендаторов  в московских парках – это очень правильно и, в конце концов, будет им же на пользу. Мне кажется, что за последние 3–4 года посетители здорово изменились, они ценят те возможности, которые появились, стали более спокойными, довольными, уверенными в себе. А значит, у них снизались агрессивность, желание уйти с пивом куда-то поглубже в кусты. Ну и еще городской парк – это не аттракцион. Поэтому концепция должна быть одна: сохранить природу при бешеной рекреационной нагрузке. Все остальное – маленькие штрихи на общем фоне. И все главные ошибки, на мой взгляд, обычно связаны не с ритейлом, а с уходом за зелеными насаждениями. У нас везде очень низкая квалификация садовых служб, кроме парка Горького.


Илья Мукосей, архитектор, совладелец архитектурной студии «ПланАР», куратор архитектурных конкурсов:


Разделяете ли вы в таком случае претензии части москвичей к «старым новым» паркам — все дорого и «только для хипстеров»?

– Еда в стиле «онли хипстерс» господствует только в ЦПКиО. В других парках, как правило, можно найти что-то попроще. Впрочем, цены на мороженое и кока-колу все равно, конечно, выше, чем в супермаркете, но еду для завтрака на траве можно и с собой принести. Можно было бы сказать, что сравнительно дорогая еда в парках до известной степени фильтрует приходящую туда публику, делая их местами отдыха для обеспеченного среднего класса. Но скорее, этот самый верх среднего класса, а также молодежь хипстерского толка, то есть те, кто больше любит сидеть в кафе, чем дышать свежим воздухом, стали больше ходить в парки, потому что теперь там можно совместить то и другое. Содержать такой парк в чистом и комфортном для горожан состоянии — одна из важных задач властей.


 Возможно ли в принципе сделать подобный парк доходным?

– Это, разумеется, заведомо убыточное дело. Ни один настоящий парк не может окупить сам себя хотя бы потому, что количество квадратных метров торговли и общепита на его территории составляет в любом случае ничтожный процент от его общей площади. Но это не просто гектары земли, это растения, которые требуют постоянного ухода и попечения. Конечно, совсем не грех администрации парка отыграть часть своих расходов за счет размещения общепита и торговли, а также летних кинотеатров и платных околоспортивных развлечений (например, веревочного городка типа панда-парка), но на экономику парка в целом это серьезно повлиять не может. В мировой практике есть несколько примеров самоокупаемых парков, но это, скорее, исключения из правил. Качественный (но дорогой) общепит, прокат спортивного инвентаря (тоже недешевый) и другие сопутствующие услуги дополнительно повышают привлекательность парков для части горожан и немного снижают расходы на содержание парка в приличном состоянии, но не играют ключевой роли в его экономике.

 

Анастасия Татулова, основатель сети «АндерСон»:

– Сейчас «АндерСон» представлен в Таганском парке, и мы очень довольны сотрудничеством: прекрасная молодая команда, множество интересных сезонных активностей и мероприятий, мы в этом году даже свое корпоративное мероприятие на катке Таганского парка проводили. 17 мая мы открылись на ВДНХ в формате «АндерСон на даче». Нам очень нравится, что там получилось, это хорошая синергия с хорошей командой, в первую очередь заинтересованной в поддержке и развитии территории.

Думаю, что одним из быстрорастущих сегментов в ближайшее время станут мобильные проекты – кофейные станции и т.д. Правил по ним пока нет, и это тормозит развитие. Я думаю, что в парке обязательно должна быть уличная торговля, это правильно, и парк в зависимости от своего профиля может быть в том числе площадкой для экспериментов, для молодых проектов. Что касается ставок, то наиболее справедливым мне кажется процент с оборота.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер