01 сентября 2015  |  1842

Все это стимпанк

CRE Retail № 29 / сентябрь 2015 Александр Обуховский
share tweet поделиться Email
О будущем нашей индустрии говорить всегда интереснее, чем о настоящем: все то, что можно пощупать своими руками, чаще всего обладает несовершенствами и недостатками. И копаться в их причинах весьма интересно, ведь нынешний опыт можно использовать в будущем.

С одной стороны, достоверные прогнозы в конечном счете воплощаются в паре-тройке мультипликаторов и базовых ставках, на которых и строится модель девелопмента коммерческой недвижимости.

С другой же стороны, мы должны понимать, что пока (и, скорее всего, впредь) участники рынка не обладают достаточными ресурсами для обоснованного долгосрочного прогнозирования: на растущем рынке горизонт обрывается 1-3 годами, на падающем - все щеголяют «развесистыми деревьями прогнозов» и ждут «дна» в следующем квартале.

Ниже вам представится возможность потешиться очередной попыткой заглянуть на 10 лет вперед без использования параметров порядка и точек бифуркации, то есть «просто я так думаю».

Мы говорим: денежные взаимоотношения арендаторов и собственников переходят к процентам с товарооборота, рублям, отсутствию фиксированных ставок и прочим страшилкам. Переходят - это процесс, поэтому пытливый слушатель вопрошает: перешли ли? Хорошо ли это? Навсегда ли?

Пока не перешли - это факт. В то же время мы не видим причин думать, что скоро перейдут, и, на первый взгляд, кажется, что это хорошо. Что дальше? Цепочка выглядит следующим образом:
1 Инвестиции в торговую недвижимость станут более рискованными.
Раньше банки анализировали прогноз NOI и сравнивали его с NOI существующих проектов. Теперь при отсутствии данных о товарообороте по всем ритейлерам достоверность прогнозов снижается.
2 Стоимость финансирования вырастет. Доступность финансирования снизится.
Количество организаций, готовых работать с данными рисками, уменьшится, и процент останется на высоком уровне. 
3 Количество новых проектов значительно сократится.
При сегодняшней стоимости финансирования 90% проектов начинать строить нецелесообразно.

Ну вот и приехали.
Теперь предположим, что «дно» пройдено, спрос и покупательская активность потихоньку растут, но арендные ставки у нас по-прежнему отсутствуют, проценты еще высоки, стройка не начата. До открытия дверей первых новых ТЦ еще минимум пара-тройка лет. Как скоро мы увидим тендеры на свободные помещения, фиксированные ставки и, о ужас, в долларах плюс фунт деленных на евро? И добро пожаловать в новый цикл! Конечно, кто-то останется на прежних условиях, кто-то с перепугу начнет перегревать рынок, но я бы не стал заверять вас, что мы все перейдем в проценты и навсегда там останемся.

А что же с потребителем? Ему-то неважно, кто кому и как платит. Ему важны цена, качество, время, и тут его поджидает интернет. Не сразу, но постепенно в течение 10 лет доля покупок, совершаемых через интернет, станет ощутимо велика. Как ритейлеры будут продвигать свой товар? Я могу предположить, что одним из важнейших каналов станет продвижение в местах проведения досуга, и вот здесь выйдут на первый план торговые центры будущего!

Под влиянием вышеуказанных факторов размеры моллов будут уменьшаться, гигантские проекты площадью 100-200 тыс. GLA канут в лету, им на замену придут торговые центры с GLA 40-50 тыс. кв. м при GBA 80-100 тыс. кв. м. Таким образом, соотношение GBA/GLA будет увеличиваться, а не уменьшаться, к чему пока стремятся многие застройщики. Причем количество арендаторов в моллах нового поколения будет таким же, как сегодня в моллах-гигантах.

Изменения коснутся и баланса арендаторов ТЦ, в частности вырастет доля развлекательных зон. Если сегодня зона досуга вместе с ресторанами в ТЦ составляет 10-12%, то в ближайшей перспективе она может вырасти до 25-30% и будет генерировать основные покупательские потоки. Таким образом, моллы постепенно перейдут в категорию life-style объектов, что уже происходит со многими торговыми центрами в западных странах. Кроме развлекательной части, вырастет количество магазинов формата pop-up store, и это особенно актуально для операторов fast- fashion, sport and casual.

При этом незыблемыми останутся позиции продуктовых магазинов в составе торговых центров. Отчасти это связано с тем, что интернет-торговля в этом сегменте в России пока далека от совершенства с точки зрения организации процесса, да и стоимость продуктов в онлайн-магазине выше, чем в супермаркете. Однако изменения формата не избежать и продуктовым ритейлерам, успешными будут гипермаркеты с большим ассортиментом товаров, например, дискаунтеры и рынки с фермерской продукцией, так называемые фреш-маркеты.

Итак, торговый центр перестанет быть местом совершения покупок, за исключением сегмента food, а превратится в общественное досуговое пространство и канал продвижения продукции. Соответственно девелоперы, преуспевшие в создании таких пространств, будут на конкурсной основе собирать с ритейлеров фиксированные ставки за краткосрочный арендный контракт, помещения станут ближе друг к другу по формату, и появится понятие «средняя ставка по сегменту», что облегчит прогнозирование и снизит риски для инвесторов.

Возможно, данный прогноз имеет не много шансов, но их не меньше, чем у стандартных аналитических прогнозов, которые не сбываются.


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер