01 декабря 2015  |  2519

Войти в бизнес

CRE Retail № 32 / декабрь 2015 Евгений Арсенин, Мария Перевощикова
share tweet поделиться Email

В условиях спада посещаемости ТРЦ и покупательской активности ритейлеры и рестораторы активно рассматривают новые площадки. Эксперты прогнозируют, что спасением для многих могут стать офисные центры и бизнес-парки с их привлекательными антикризисными арендными ставками. Причем зайти туда на этой волне могут и те, кто еще вчера не рассматривал обитателей офисов как клиентов, а также самые нестандартные арендаторы.


Еще год назад «ветер перемен» в формировании пула арендаторов для БЦ дул исключительно со стороны их собственников и управляющих компаний. Небольшие продуктовые магазины, салоны красоты, маникюрные стойки и массажные кабинеты, туристические компании, клиники, бутики бижутерии и косметики, в свою очередь, рассматривали офисные проекты скорее как рекламные носители. «Ритейлеры в большей степени искали места с высоким трафиком, как пешеходным, так и автомобильным: “замкнутый мир” одного объекта их не очень интересовал,– отмечает Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис».– Но при общем снижении покупательского спроса ситуация резко изменилась: БЦ теперь привлекают подобные компании именно концентрацией потенциальных потребителей, причем платежеспособных. Помимо платежеспособности, эта целевая аудитория стабильна – для человека, который работает полный рабочий день, очень ценна возможность в течение недели делать покупки или, например, решить вопрос с поездкой в отпуск, не тратя лишнего времени. Таким образом, если в первой половине года представители сферы услуг, по сути, возглавляли список арендаторов, которые из-за проблем в бизнесе освобождали офисные площади, то сейчас спрос с их стороны возрос. Только в бизнес-парках “Дербеневский” и “Кожевники” с начала осени количество обращений от этой категории увеличилось примерно на 30%».



По словам г-на Ковалева, тенденция движения в сторону так называемого гарантированного потребителя со стороны ритейлеров и рестораторов отмечается практически во всех московских проектах. «Размещение в бизнес-центрах стало спасением для некоторых туристических компаний – в силу все того же наличия платежеспособного спроса прямо под боком,– сообщает г-н Ковалев.– Надо отметить, что спрос на торговые помещения в бизнес-центрах за последний год вырос и со стороны частных инвесторов, что только подтверждает востребованность таких площадей».
Волна интереса предпринимателей к БЦ может породить и новые форматы. «Есть же формат “магазин у дома”,– напоминает Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК Incentra (МФК «Ханой-Москва»), председатель Ассоциации вьетнамских предпринимателей в РФ.– Почему не быть “магазину у офиса”? Да и вообще, реалии новые, а потребности у людей те же самые. Могу также предположить, что именно рынок скорректирует спрос: есть, в частности, устойчивый тренд на МФК, где для посетителя собран весь перечень необходимых услуг. Когда потребитель уже знаком с тем, насколько комфортно находиться в многофункциональном комплексе, он по умолчанию будет ожидать этого от других объектов. Скорее всего, формат МФК скоро станет самым востребованным на рынке». Кроме того, в БЦ еще активнее стали заходить собственники вендингового бизнеса – теперь уже не только с напитками и снеками. «Из новинок можно отметить аппараты по продаже колготок, чему женская половина бизнес-центров, безусловно, благодарна»,– сообщает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar.




По словам Александра Ошурко, заместителя генерального директора Praedium, ритейлеры снимают помещения в БЦ, как правило, когда он уже заполнен хотя бы на 50%,– важно, чтобы объект был живым. В итоге при 18% вакантности офисных площадей класса В+ и 30% – класса А, владельцам важнее найти арендаторов в принципе – без них никакой ритейлер в проект не зайдет. «В этих условиях в новых БЦ начинают практиковать прогнозирование заполняемости проекта – в соответствии с этим графиком прописываются и ставки в договорах с ритейлерами»,– поясняет Мария Онучина. К тому же завоевательные настроения ритейлеров могут сильно охладить традиционные ограничения, присутствующие в БЦ. «Это связано со спецификой БЦ и прежде всего с пропускной системой, которая существует в большинстве современных офисных комплексов,– размышляет Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City & Malls PFM.– Контроль доступа в здание ограничивает покупательскую аудиторию магазина, попасть в него “с улицы” становится фактически невозможно, а для ритейла любое ограничение трафика, любой дополнительный барьер на пути потенциального покупателя синонимичен потерям в торговом обороте. Кроме того, существует целый ряд технологических ограничений на размещение в бизнес-центрах ритейла, а тем более крупных продуктовых магазинов. Например, при проектировании бизнес-центров не предусматриваются дебаркадеры, зоны разгрузки, хранения, в том числе с соблюдением специальных условий (например, по температуре)». Более того, некоторые собственники БЦ вообще не заинтересованы в ритейлерах, создающих большой трафик посетителей извне. «Все просто: офисным сотрудникам может мешать создаваемая такими ритейлерами суета в здании»,– считает Марина Рыбина, директор по развитию SRV 360. По этой же причине массовых запросов со стороны потенциальных арендаторов об аренде больших площадей, по словам г-на Шиферсона, в City & Malls PFM пока не наблюдается (компания управляет офисными и торговыми объектами). «Формат современных БЦ далек от потребностей сетевого ритейла, и в настоящее время они движутся параллельными курсами,– уверен эксперт.– Основное предназначение магазинов и предприятий бытовых услуг внутри бизнес-центров по-прежнему заключается в формировании собственной инфраструктуры офисных комплексов: ведь сейчас девелоперы и управляющие компании стремятся представлять на рынок не просто “здания-коробки”, а современные, комфортные для работы деловые пространства, созданные для людей и их удобства. Подобная концепция реализуется сейчас в стенах бизнес-центра “Симонов Плаза” в деловом квартале “Симоновский”. Площадь БЦ составляет 65,5 тыс. кв. м, общая численность сотрудников, работающих в нем, ежедневно будет превышать 13 тысяч человек, а значит полноценная внутренняя инфраструктура – это неотъемлемая часть успешного БЦ». Кроме того, помещения в БЦ привлекают ритейлеров, реализующих дорогие товары, с узкой целевой аудиторией, которой неважно, где находится магазин, а важно, что он существует в принципе. Нередко бывает выгодно снимать площади в БЦ полноценным ресторанам – этот формат обеспечивает им постоянных клиентов в виде офисных сотрудников. «Мы могли бы открыть свои рестораны как в локальных БЦ, но с крупными арендаторами, занимающими сразу этаж или даже несколько этажей, так и в центральных локациях на первых линиях улиц – это вообще один из лучших вариантов,– говорит Семен Богуславский, управляющий ресторанной группы R‑EST.– Так, в БЦ “Легенда” на Цветном бульваре в ритейловых помещениях расположено несколько ресторанов. Вообще, бизнес-центры нередко становятся альтернативой тем арендаторам, которые развиваются именно в формате стрит-ритейла. И чаще всего полный “инфраструктурный набор” получается в зданиях, GLA которых больше 30 тыс. кв. м». Для ресторанов средней руки вообще один из наилучших вариантов – это сочетание ТЦ и БЦ. К примеру, заведения группы R‑EST неплохо чувствуют себя в ТРЦ «Афимолл Сити» в составе ММДЦ, то есть по соседству с деловыми центрами. «Мы ориентируемся на близость БЦ: днем в торговых центрах обычно мало посетителей и бизнес-ланчи весьма выгодны,– сообщает Семен Богуславский.– Вероятно, именно поэтому в “Москва-Сити” наши дела идут настолько успешно, где ко всему прочему еще часто проводятся выставки в “Экспоцентре” – в такие дни наши выручки увеличиваются примерно на 30–40%».
По-прежнему плохо «приживаются» в БЦ арендаторы специализированных торговых направлений – мебель, товары для детей, крупные магазины электроники и бытовой техники. «Если магазин продает одежду для тинейджеров или для беременных или, скажем, радиодетали, то вряд ли он может рассчитывать на постоянный поток из числа офисных сотрудников»,– уверен Ле Чыонг Шон. По словам эксперта, такие арендаторы чаще всего ищут небольшие площади в местах с наибольшим трафиком: в зоне главного входа, лобби, ресепшен, фуд-кортов, выхода с парковки и т.д. «Спрос в бизнес-центрах в целом довольно локальный, он не связан с долгим и вдумчивым шопингом, да и помещение под крупный специализированный магазин в БЦ найти непросто»,– поддерживает Андрей Ковалев. Кроме того, например, аптекам по-прежнему интереснее все-таки торговые центры, причем по соседству с крупным продуктовым «якорем». «Мы открываемся только в торговых центрах или в стрит-ритейле, бизнес-центры нам не подходят вообще,– делится Алексей Фомичев, менеджер по развитию аптечной сети «Старый Лекарь».– Дело в том, что аптеки, на наш взгляд, в БЦ чувствуют себя хуже, даже в таких как, например, “Омега плаза”: в нем арендовал помещение один наш конкурент и очень скоро закрылся. В ТЦ же изначально приходят за покупками. В принципе перед принятием решения мы, как правило, опираемся на данные подсчета прибыльности точки, которыми обычно оперируют продуктовые магазины».
В целом арендаторы-ритейлеры в большинстве своем более стабильны и надежны, чем офисные арендаторы, как считает Андрей Ковалев, поскольку первые однозначно вкладываются в ремонт помещения и рекламу. «При выборе объекта им можно посоветовать изучить состав офисной части комплекса: что за компании там представлены, насколько заполнен бизнес-центр, насколько интересны работникам компании товары и услуги предлагаемых категорий,– перечисляет эксперт.– По нашему опыту, могу сказать, что сервисным компаниям, салонам красоты, магазинам товаров повседневного спроса сейчас лучше ориентироваться на БЦ классов В, В‑ и С, расположенные в хорошей доступности от центра города. Именно такие объекты в течение 2015 года привлекали офисных арендаторов, нацеленных на оптимизацию расходов на аренду без ощутимой потери качества площадей. Сейчас лучшие из таких зданий могут “похвастаться” нетипично низким для кризисного рынка показателем пустующих площадей: так, на наших объектах уровень вакантных помещений не превышает 2–4%, а есть и объекты с листом ожидания». Кроме того, возможное повышение спроса среди ритейлеров не должно вызвать роста ставок, считают в «Экоофисе». Как минимум потому, что большинство арендаторов, которые стремятся в офисную недвижимость в поисках «рынка сбыта»,– представители наиболее пострадавших от кризиса направлений. Многие выживают только за счет того круга потребителей, который им удается найти в непосредственной близости, и повышение арендной платы сделает их бизнес нерентабельным. «Управляющая компания вместо получения стабильного арендного дохода и создания хорошей инфраструктуры для своих арендаторов получит рост вакантных площадей,– прогнозирует Андрей Ковалев.– Ни один разумный собственник, безусловно, на это не пойдет».




Однако хорошо заработать на таких арендаторах, по мнению Марии Онучиной, БЦ пока вряд ли смогут все по тем же причинам: создание сервисной составляющей повышает лояльность к объекту как текущих арендаторов, так и потенциальных. Площади, предлагаемые в аренду ритейлерам, обычно составляют в общей сложности не более 20% от всей площади бизнес-центра и сдаются в аренду небольшими помещениями – по 100–200 кв.м. Обычно арендные ставки на торговые помещения в бизнес-центрах ниже, чем в торговых комплексах и во встроенных помещениях. Но ниже и трафик. По оценкам Ле Чыонг Шона, в условиях, когда предложение по офисной недвижимости сильно превышает спрос, арендодатели готовы договариваться и идти на уступки: либо снижая арендную ставку, либо предоставляя имеющимся или новым арендаторам иные бонусы и выгоды. «Ставки сейчас могут только снижаться, в лучшем случае – оставаться неизменными,– полагает г-н Шон. Мы сняли вопрос оттока покупателей для своих арендаторов еще на этапе проектирования. Поскольку МФК включает в себя и торговый, и офисный центр, и апартаменты (как в качестве отеля, так и постоянного жилья), они получают аудиторию покупателей, сформированную из нескольких потоков – постоянного (из сотрудников офисов и жителей апартаментов) и обновляемого (из гостей отеля и посетителей МФК)».

Замкнутая, не обновляемая аудитория офисных центров и бизнес-парков сама по себе «подводный камень», считают собеседники CRE Retail. «Далеко не каждая кофейня с маффинами может “отбить” одним кофе слишком высокую аренду класса А»,– говорит Ле Чыонг Шон. Именно по этой причине, несмотря на весьма привлекательные ставки в офисных проектах и лояльность управляющих компаний, эксперты рекомендует ритейлерам и рестораторам при поиске новых каналов отмерить не семь, а восемь раз. А собственникам бизнес-центров желательно предварительно проговаривать с потенциальными арендаторами формат и ценовую политику заведений – ведь такие аргументы, как, например, невысокое качество или высокая стоимость еды вряд ли можно будет успешно использовать при расторжении договора аренды. И помнить, что генерировать постоянный собственный трафик в БЦ вряд ли сможет даже самое качественное заведение. 


Пять советов архитектора для ритейлера

1. Под одной крышей

Интерьеры ритейла должны вторить архитектурной концепции ТЦ и БЦ, органично в нее вписываясь и являясь ее продолжением. Для этого собственнику здания следует информировать арендаторов о брендбуке (цветовой палитре внутреннего оформления, размерах вывески и яркости ее подсветки). В противном случае ТЦ превратится в лоскутное одеяло или обычную ярмарку, где каждый норовит выделиться.

 

2. Рекламная пауза

Реклама не должна отвлекать внимание покупателей от навигации и общей концепции ТЦ. Рекламные носители могут гармонично интегрироваться около эскалаторов, в лифтовых холлах или интерактивно размещаться на витринах. Если реклама – двигатель торговли, то желательно, чтобы она была ненавязчивым вкраплением в шопинг, не превращая его в хождение по пекинскому рынку Ябаолу.

 

3. Вечная классика

Самый простой способ стать модным и универсальным ритейлом – выбрать классический стиль интерьера или скандинавский. Это позволит быть уместным в любом ТЦ, оптимизируя затраты на переезд из одной точки в другую или на расширение сети.

 

4. А не пора ли подкрепится?!

Рестораны и кафе должны располагаться неподалеку от туалетных комнат или же иметь собственные. Посетители предпочитают заведения в стиле лаундж, где можно размеренно пообедать или выпить кофе, посидеть в интернете и обсудить покупки. При создании подобных мест необходимо учитывать отсутствие в большинстве случаев окон и естественного освещения.

 

5. Снаружи и внутри

Не рекомендуем затрагивать фасады и менять высотные отметки проемов. В противном случае проем начнет выбиваться из общей высотной сетки, что будет бросаться в глаза и нарушит первоначальный замысел архитектора.


Владимир Бычек, вице-президент по развитию и корпоративной безопасности компании «Евросеть»:

– Безусловно, мы рассматриваем различные форматы коммерческой недвижимости для размещения салонов. Все зависит от характеристик самого бизнес-центра и наших бизнес-целей. Несмотря на трафик, как определяющий показатель для открытия магазинов, есть локации, где нам интересно разместить магазин в поддержку позиционирования бренда.

 

Илья Шуравин, управляющий партнер московского офиса Rusland SP:

– Первая волна внимания ритейлеров к БЦ пошла в 2008–2009 годах, т.е. в предыдущий кризис. Сейчас эта ситуация повторяется. Ритейл в БЦ в каком-то смысле можно сравнить со стрит-ритейлом на пешеходной улице. Арендаторам интересна бизнес-аудитория как более прогнозируемая и имеющая определенный уровень дохода, располагающая полноценным обеденным временем (до часа) и готовая задерживаться в БЦ в вечерний час-пик. В ТРЦ важно постоянно завлекать арендаторов, улучшать концепцию, следить за динамикой торгового центра. В БЦ же самое главное для ритейлеров – гарантия полного заселения арендаторами. Основными торговыми арендаторами в БЦ были и остаются кофейни, рестораны быстрого питания, небольшие супермаркеты. В более крупных ТЦ встречаются небольшие клиентские отделения банков, аптеки, салоны красоты в формате «экспресс». Из условно новаторских форматов – арендаторы по доставке посылок и корреспонденции, в том числе и точки интернет-магазинов, а также шоу-румы объектов недвижимости либо агентств недвижимости. Конечно, в БЦ всегда существует так называемая проблема выходного дня. И это основная причина, почему те же супермаркеты не горят желанием открывать полноценные форматы даже в очень крупных бизнес-парках: объем списания скоропортящихся продуктов значительно больше. Поэтому самые безрисковые для арендаторов проекты – это бизнес-парки с наличием жилой или апартаментной составляющей в концепции проекта. Для новых объектов ритейлеры все чаще прописывают эскалацию ставки от степени заполняемости БЦ, обращая внимания не только на подписание контракта, но и на фактическое начало пользования арендатором помещением.

 

Эрик Сизых, заместитель генерального директора сети мебельных центров «Мебель России»:

– Обычно мы снимаем помещения площадью от 5000 кв. м в торговых центрах или отдельно стоящих зданиях. При этом желательно, чтобы торговый центр был каким-то образом связан с домашней тематикой. Идеально соседство с такими «якорями», как «Леруа Мерлен» или «ОБИ»: новый ТЦ, сдавший площади таким арендаторам, был бы нам весьма интересен.

 

Вадим Кирюшкин, генеральный директор УК Clever Estate:

– Оценивать привлекательность БЦ ритейлеры будут, в первую очередь, по двум критериям. Первый и основной – удобная локация для взаимодействия с клиентами (пешеходный и автомобильный потоки). Здесь максимальным преимуществом обладают БЦ, расположенные на первой линии. В этом случае можно максимально эффективно использовать рекламные возможности для привлечения потенциальных клиентов. Далее – большая плотность застройки (более 50 тыс. кв. м), которая обладает хорошим внутренним потенциалом (большая клиентская база). В целом в БЦ хорошо себя чувствуют туристические компании, студии загара, ателье, маникюрные салоны, химчистки (пункты приема и выдачи), обувные и ремонтные мастерские (изготовление ключей, замена батареек), пункты выдачи интернет-заказов. «Не пойдет», по моему мнению, все, что связано с любыми категориями товаров – им важна определенная целевая аудитория, под которую формируется товарный ассортимент. Например, услуга по пошиву и ремонту одежды пойдет, а вот продажа готовых изделий – нет. Думаю, что ставки в БЦ, с учетом особенностей вида услуги, могут выставить на 10% дороже, поскольку она обладает дополнительной спецификой (вывеска, расположение рядом с входной группой и др.), но по сравнению с ТЦ это будет на 30% дешевле в аналогичной локации.

Из возможных сложностей отмечу вопрос объединенного трафика посетителей. Для компаний, предлагающих услуги, необходим упрощенный доступ клиентов в БЦ и создание более лояльных условий, как в ТЦ (музыка, свет, вежливый персонал и др.). Это будет способствовать формированию достаточно активного трафика, который может стать большим минусом для бизнес-арендаторов, для которых более актуально отсекание нежелательных посетителей, отвлекающих от основной деятельности (коммивояжеров и др.). Как результат – концептуальный конфликт интересов между бизнес-арендаторами и магазинами из-за неконтролируемого потока посетителей. Также зона торговли имеет определенные требования, а размещение в офисном центре не отменяет необходимости соблюдения норм закона о торговле. Отмечу, что если в рамках кризиса тренд миграции ритейлеров в БЦ и есть, то он носит временный характер. Основной сегмент новой категории арендаторов – это сфера услуг, но даже для них это сопровождается большими трудностями и сложностями. Поэтому, как только ситуация изменится, они переберутся в ТЦ с «открытой» концепцией для посетителей.

 

Николай Антонов, генеральный директор УК Profman:

– В условиях спада покупательской активности бизнес-центрам необходимы не только новые каналы сбыта, но и новые способы поддержки лояльности арендаторов – нужно думать, как одновременно решить обе эти задачи. Последнее время к нам стали обращаться небольшие магазины с целью продвижения своих товаров, и мы решили ввести новую сервисную услугу – предлагаем площадки БЦ под проведение различных промо-мероприятий. Например, скоро мы организуем модный показ демисезонных женских пальто от одного из местных производителей одежды. В ближайшее время планируем открыть в своих проектах сеть химчисток. А недавно мы провели опрос среди арендаторов одного из наших БЦ и выяснили, что сотрудников не устраивают имеющиеся предприятия общепита. Но для открытия полноценной столовой бизнес-центру не хватает трафика, и мы придумали новый формат для обеденного питания арендаторов БЦ – оборудовали небольшое помещение под кухню и предлагаем арендовать его небольшой компании, которая изучит предпочтения арендаторов и разработает для них индивидуальное меню. Таким образом и компания получит стабильный доход, и арендаторы будут довольны. Или еще пример. В прошлом месяце в одном из наших БЦ сотрудники столовой открыли продажу пельменей ручной лепки. Товар настолько пришелся арендаторам по вкусу, что предложение уже не успевает за спросом. Думаю, в будущем в БЦ будет все больше актуальна аренда микроплощадей – от 5 до 10 кв.м. В БЦ класса B и С, в зависимости от площади и места, ставки колеблются от 500 до 2000 рублей за кв.м. Один из основных подводных камней заключается в отборе будущих арендаторов. Проблема в том, что на этапе переговоров трудно определить, чем конкретно будет заниматься арендатор. Изначально заявить он может одно, а на практике может получиться совсем другое. Важный момент – будет ли он иметь дополнительную ценность для сотрудников БЦ или, наоборот, снизит лояльность текущих арендаторов. Думаю, в будущем будут успешны арендаторы-ритейлеры, которые занимаются онлайн-продажей определенных товаров.

 

Татьяна Вольцингер, директор по развитию управляющей компании ОАО «Сити»:

– Новую торговую галерею в ММДЦ «Москва-Сити», которая соединяет деловой комплекс «Империя» с другими бизнес-центрами и метро, раскручивали следующим образом. Чтобы рассказать об этом месте, привлечь к нему внимание, мы провели этим летом первую ярмарку в «Сити» – Empire Blackyard. На протяжении всего августа на ярмарке работали главные городские проекты: Ping Pong Club Moscow, Даниловский рынок, первый вейп-шоп в России Babylon Vapeshop, «Городской маркет еды», «Амедиатека» и многие другие. Каждый день здесь можно было поиграть в пинг-понг, посмотреть популярные сериалы в кинозале «Кинолето в Сити», поесть вкусные сезонные продукты, почитать книги в библиотеке от издательства «АСТ» или принять участие в многочисленных мастер-классах и розыгрышах. В «Сити» ежедневно бывает около 100 тыс. человек – неудивительно, что о ярмарке стали узнавать не только сотрудники и резиденты делового центра. Со временем Empire Blackyard стал местом притяжения горожан, проходимость в галерее увеличилась в 2 раза. В результате со многими ее участниками были подписаны постоянные договоры аренды.

 

Раффаэле Масколо, директор по недвижимости Kerama Marazzi:

– Мы стараемся открывать свои магазины или в отдельно стоящих зданиях (стрит-ритейл), расположенных в локациях с хорошим трафиком, или в тематических торговых центрах, специализирующихся на архитектуре, дизайне, в которых продаются стройматериалы, мебель и прочие товары для внутренней отделки квартир.

 

Алена Мариничева, директор департамента рекламы УК «Адамант»:

– По нашим наблюдениям, резких перемен на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга не произошло. Присутствует некоторое затишье, связанное с общей экономической ситуацией, но в целом обстановка кардинально не изменилась. По-прежнему более высоким спросом пользуются качественные офисные площади в сегментах А и B+. При этом, учитывая конкурентную среду, владельцы бизнес-центров любого класса стараются обеспечить арендаторов дополнительными услугами и тем самым повысить привлекательность БЦ. Так, наличие зон общественного питания всегда было актуально на территории офисных центров, и в этой сфере ничего не изменилось. Но объем площадей, выделяемых под общественное питание, ограничен, несмотря на высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов. Например, в БЦ «Собрание» (площадь 56 тыс. кв. м), где присутствует большой поток арендаторов и посетителей, можно расположить один-два ресторана и кофейню, VIP-зону для обсуждения вопросов за чашкой кофе. Среди других сегментов, которые занимают площади в больших бизнес-центрах, можно отметить салоны красоты, аптеки, фитнес-клубы, химчистки, мини-маркеты сопутствующих товаров и продуктов – в общем, все для комфортной деятельности сотрудников. Для большинства же объектов средней вместимости достаточно будет наличия столовой и мини-маркета. Главные требования к арендаторам – качество и доступность, приятный интерьер.

 

Иван Тореев, создатель проектов The Box и Puff Point:

– В офисных проектах класса А давно и устойчиво сидит «Старбакс», в классе B – «Даблби» и другие «крепкие середнячки», и даже все они сейчас испытывают дефицит трафика. Арендаторы же объектов более низкого уровня вообще приходят на работу со своими контейнерами – нам с чашкой кофе за 200 рублей и профитролями по 100 туда вставать незачем. Кроме того, мы видели, что происходит в некоторых объектах: компании оптимизируют расходы, съезжают, и кафе пустеют на глазах. Сейчас наиболее полно офисную нишу отрабатывает «Прайм». Там понимают: сотрудники ищут не гастрономических удовольствий, а возможности недорого подкрепиться, т.е. средний чек, по-хорошему, не должен превышать 200 рублей. Однако бывает и другой опыт. Например, мы открылись в самый разгар кризиса в БЦ «Белые сады», сначала заслужили доверие бизнес-ланчами, потом у нас стали оставаться на ужин и коктейли – в итоге мы весь год уверенно росли.

 

Денис Пугач, сооснователь проекта Durum Durum:

– Мы стоим на «Даниловской мануфактуре» с фуд-траком, и скажу одно: сейчас найти рестораторам незанятую нишу в БЦ, эдакий Эльдорадо, практически невозможно. Концентрация предложения еды в офисах очень высока, кроме того, большинству сотрудников нужна еда стоимостью до 300 рублей, больше они не готовы платить категорически. Но я искренне считаю, что за эти деньги еда нормальной быть не может, поэтому мы работаем скорее на свою, понимающую, а не массовую аудиторию. Давно думаю вот о чем: может быть, ресторанам, которые сейчас делают еду за 200–250 рублей непонятно из чего, лучше отработать такую модную в Европе и США тему еды для офисов в тюбиках? Ну а в целом арендодатели сейчас весьма лояльны и готовы идти на уступки, соглашаясь на процент от выручки, что особенно актуально, конечно, в низкие сезоны. Но и это не спасает многих, и они закрываются, поэтому мне представляется, что в будущем на территории офисов не будет никаких «милых авторских концепций» – останутся только сетевики.

 

Евгений Овчинников, управляющий БЦ «Северная башня»:

– В бизнес-центрах традиционно успешно работают инфраструктурные ритейлеры: столовые, кафе, рестораны, фитнес-центры, пункты приема одежды в химчистку, салоны красоты, флористические бутики. В кризисное время торговые арендаторы пытаются найти новые каналы сбыта через аренду помещений в бизнес-центрах. Однако успешными такие проекты могут быть только в объектах, удачно расположенных с точки зрения наличия большого трафика, не относящегося к самому бизнес-центру. Пул таких арендаторов может быть самым разнообразным – от аптек и оптик до магазинов детских товаров. При этом важно учитывать, что данные помещения должны иметь отдельный вход, чтобы работать было комфортно вне зависимости от часов работы бизнес-центра, также таким арендаторам необходимы окна-витрины. По факту успешными могут быть проекты, которые традиционно называются объектами street retail. Теперь мы можем наблюдать, как данный формат открывается не только на первых этажах жилых домов, но и в бизнес-центрах.

 

Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin:

– Ритейлеры оказались в сложной ситуации, когда нужно, с одной стороны, поддерживать лояльность покупателей, с другой – зарабатывать, и успех компании будет зависеть от оптимизации расходов. Один из инструментов диверсификации рисков ритейлеров – открытие своих объектов в бизнес-центрах. Цель этой дислокации – приближение к покупателю. Ведь арендаторы офисов представляют собой лояльный и стабильный пласт потребителей, причем с хорошо прогнозируемым трафиком. Традиционно наиболее заинтересованы в размещении своих магазинов и точек реализации  в БЦ  игроки  из сферы услуг и мелкой розницы, такие, например, как рестораторы, парикмахерские и салоны красоты, цветочные и канцелярские магазины. Однако все чаще арендаторами и даже владельцами площадей в офисных центрах становятся аптеки, продовольственные мини-маркеты и даже интернет-ритейлеры, размещающие там свои шоу-румы и пункты выдачи заказов, комбинируя таким образом онлайн- и офлайн-формат торговли.

 

Мария Николаева, руководитель бюро MAD Architects:

– При размещении арендаторов важно учитывать не только направление их деятельности, но и стилевые решения в оформлении точек. В классическом интерьере бизнес-центра будет уместно открывать магазин с цветами в стиле прованс или арт-деко. Также создав небольшое, на 15 кв. м, пространство с элитными сортами кофе и чая, можно дополнить атмосферу деловой жизни. Еще важно соблюдать чувство меры: когда арендаторы размещаются в фойе, главное – не переусердствовать с их количеством. В противном случае можно получить небольшую торговую галерею вместо зоны ожидания. Современные бизнес-центры так или иначе предполагают свободные пространства для размещения арендаторов или предметов декора. Премиальные объекты в реконструированных зданиях и вовсе не предполагают чего-либо, кроме ресепшен и зоны ожидания. А «мертвые зоны» в постройках 70–80‑х годов можно заполнить фреш-барами или ароматными кофе-поинтами.


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер