01 мая 2015  |  1198

Владимир Пинаев: «Арендаторы прошли через длительный период унижений»

CRE Retail № 26 / май 2015 Екатерина Реуцкая
share tweet поделиться Email
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE, рассказал CRE Retail о том, стоит ли покупать на падающем рынке торговые центры, готовы ли в CBRE сдавать в аренду уличные павильоны и об окончании эпохи спекулятивного девелопмента.

- Еще несколько лет назад по рыночной доле CBRE занимала в «большой пятерке» 4-5 места. Сейчас компания, похоже, взяла курс на лидерство и готова к серьезной борьбе. Что изменилось?
- Прежде всего, компания CBRE является крупнейшей глобальной платформой на международном рынке. И поскольку мы компания консалтинговая, основную роль в нашем бизнесе играют люди. Вот это сочетание - сильного бренда и высококлассных специалистов - и определяет наш успех. В течение последних трех лет до моего прихода в CBRE произошла реструктуризация бизнеса, практически полностью сменилась команда. И все наши сегодняшние достижения связаны, в первую очередь, с новым качеством человеческого ресурса.

- Уволили слабых и перекупили сильных?
- С приходом нового менеджмента в Европе была изменена сама стратегия развития компании, был сделан упор на существенный рост. К нам пришли люди, которые уже прошли период роста в других компаниях сектора, драйв их профессиональной деятельности состоит именно в продолжении этого роста, желании делать невозможное. Также то, что компания не развивалась стремительно в предыдущие годы, на падающем рынке стало преимуществом - многим компаниям тяжело входить в кризис с большим штатом и инфраструктурой. У CBRE такой проблемы не возникло, штат сотрудников и издержки оптимальны и поддерживают возможность роста даже в тяжелом рынке. То, чем занимаюсь сейчас я - скорее, оптимизация процессов, чем сокращение затрат. Моя задача - заставить уже неплохо работающую машину поехать еще быстрее, реализовав самые амбициозные планы.

- Быть первыми?
- Да.

- Когда?
- Это не какая-то далекая мечта. Думаю, что три года - для всех направлений бизнеса, где я хочу, чтобы мы стали ведущим игроком.

- Значит, кадровый вопрос для CBRE еще не закрыт, и вы продолжите инвестировать в новых специалистов дальше?
- Мы продолжаем развиваться, нанимать людей, но любые инвестиции имеют четкую цель. Повторюсь - наш основной бизнес и конкурентноспособность держатся на людях. Независимо от того, растет рынок или падает.

- Можно ли говорить, что накопленные количественные изменения рынка приведут к его качественной трансформации? Или пока все занимаются скорее выживанием?
- Сейчас, однозначно, период выживания. Еще несколько тысячелетий назад китайцы определили, что в любом кризисе есть возможность обновления. Мы останавливаемся, оглядываемся - а жить «по привычке», как раньше, не получается. Значит, нужно приложить все усилия, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Человек так устроен, что без кризиса не мотивируется к изменениям. Сегодня мне кажется, что тот бизнес, который, пройдя период выживания, сможет адаптироваться - априори эффективен. Везде останутся только высококлассные специалисты, способные работать в самых тяжелых условиях. В девелопменте, я надеюсь, итогом кризиса станет в том числе качественная трансформация проектов. Я хорошо помню начало нулевых, когда доводы консультантов о важности правильного выбора концепции, локации, схемы управления проектами воспринимались собственниками как космическая теория. Сегодня конкуренция между проектами настолько высока, что и «космос» стал явно ближе. Оптимизация решений приведет к тому, что на рынок выйдет следующее поколение объектов иного качественного измерения.

- В свое время мало кто из компаний «большой пятерки» относился всерьез к консультантам «второго эшелона». Однако в кризис именно они - дешевые, гибкие, персонифицированные, готовые меняться в реальном времени - часто теснят глобальные бизнесы с их управленческой бюрократией от материнских компаний.
- Мне кажется, что в сложное время компаниям второго и третьего эшелона будет, напротив, сложнее. Там наверняка работают хорошие специалисты, но в кризис как никогда требуется некая «подушка безопасности» в виде финансового ресурса, сильного бренда, которые позволяют пройти этот период относительно безболезненно. Кроме того, если бизнес в реальном времени не «держит руку на пульсе», то слишком сужается профессиональный горизонт. Я ожидаю, что вскоре мы увидим приток этих специалистов в компании первого эшелона.

- Будете ли вы на этом фоне усиливать присутствие в регионах?
- В последние годы бизнес CBRE в торговом сегменте сильнее всего развивался именно в регионах. В 2013-2014 гг. мы открыли семь проектов. Сейчас ведем активную работу в десяти городах, и еще 12-15 рассматриваются на ближайшую перспективу. В ближайшие лет пять большинство региональных рынков продолжит испытывать дефицит как качественных торговых площадей, так и интересных ритейлеров. При этом даже там, где насыщенность торговыми площадями кажется большой, остаются хорошие ниши, связанные с тем, что многие ТРЦ относятся к первому или второму поколению и уже объективно устарели и пользуются популярностью лишь потому, что конкуренты являются еще более слабыми. Мы видим здесь и свою нишу, и свою миссию.

- Какие города имеют шанс скорее выбраться из кризиса?
- Москва, конечно, вне конкуренции, она первая падает и первая выбирается - просто потому что, наверное, немного мировых рынков, где сосредоточен такой финансовый ресурс, как 25% валового продукта одной из ведущих экономик мира. Что касается регионов, то, конечно же, чем крупнее и стабильнее экономически город, тем легче ему будет пережить текущую ситуацию.

- Стоит ли что-то покупать прямо сейчас или подождать «дна», которого рынок, по оценкам аналитиков, достигнет не раньше лета? И как на падающем рынке оценить значимость сделки?
- В сложные времена всегда наблюдается одна и та же ситуация - бегство в качество активов. Рынок относительно молодой, ему всего 20 лет. Повторюсь: при огромном количестве пустующих квадратных метров при ближайшем рассмотрении оказывается, что большая часть построенных объектов имеет серьезные дефекты. Качественные же проекты, а их весьма ограниченное количество, остаются той самой «комфортной зоной», которая быстрее всего выйдет из кризиса, как минимум потому что арендаторы сейчас переходят именно в них. Это верный принцип также и для логики инвестирования - правильное место, правильное здание, правильная эффективность. Что касается покупок, то весь вопрос - за какие деньги. В любые времена у любого объекта есть справедливая цена. Да, в хорошее время она выше, в плохое - ниже. Но все зависит от инвестиционной стратегии компании. Если к нам придет инвестор, который скажет, что собирается войти на рынок с краткосрочной стратегией инвестирования - например, что-то сейчас купить и через два года продать - то я не буду рекомендовать ему вкладываться в активы в недвижимости, потому что рост цены будет ограничен. Если же придут инвесторы с длинными горизонтами планирования, от пяти до десяти лет, рекомендация будет обратной - покупайте. На рынке присутствуют объекты, которые отвечают таким критериям, и если компания готова принять на себя некоторые риски ближайших полутора лет, то сделка имеет смысл. Однако для всего этого должны прийти к общему знаменателю еще и ожидания покупателей и продавцов. Когда рынок не торгуется, это означает, что ожидания продавцов и покупателей имеют серьезную дельту. Проблема 2008-го года, например, заключалась и в том, что вышло много покупателей с интересом к дистрессовым качественным активам, при том что их количество тогда было совсем небольшим и собственники не готовы были снижать на них цену, дистрессовых рыночных покупок мы в итоге не увидели. Впрочем, не думаю, что это будет наблюдаться и сейчас - по той же причине.

- Учитывая, что покупать активы для последующей перепродажи на данный момент невыгодно, насколько изменится качественный состав девелоперов? Многие аналитики прогнозируют, что на смену спекулятивному девелопменту наконец-то придут игроки, готовые брать проекты «всерьез и надолго».
- Да, инвестиционной составляющей сейчас в девелопменте вообще нет. С учетом стоимости финансирования - особенно. Это отчасти плохая новость для девелоперских компаний, но для рынка в целом - хорошая. Когда возникает кризис перепроизводства и выходит много новых помещений, девелоперская активность останавливается, и в перспективе возникают предпосылки для роста ставок - нового-то никто не строит. А на растущем рынке непременно произойдет качественное перепланирование объектов. Сейчас уже все поняли, что надо строить правильно, точно прогнозировать фазы проекта, управлять рисками - раньше ведь этой темы вообще не было, потому что с учетом быстрого восстановления после 2008-го, по сути, все пребывали в эйфории нового экономического подъема. Скажу больше: если есть хорошее местоположение и понимание формата, то уже сегодня нужно думать о развитии концепции, «бумажная» работа имеет целесообразность. Если ситуация не станет хуже - а мы все очень на это надеемся - то в объемах того же московского рынка эти проекты понадобятся быстрее, чем все сейчас ожидают. По моим ощущениям, в 2015 году мы поймем, будет хуже или нет, в 2016-м увидим стабилизацию, а в 2017-м - точки роста. Таким образом, начало новых проектов корректнее планировать к 2016 году.

- Все эти новые технологии в ритейле - помогают ли они, по вашему мнению, повысить эффективность ТРЦ на практике?
- Мне кажется, что вряд ли на западе можно купить какую-то гениальную технологию, и все сразу заработает в России. Успех торгового проекта - это всегда синергия девелопера, УК и арендатора. Торговая недвижимость в отличие от других сегментов недвижимости является партнерским бизнесом между арендодателем и арендатором, где бизнес-успех каждой из сторон напрямую зависит от успеха друг друга. В этом смысле я уверен, что девелоперы станут работать лучше. Если раньше арендатору по итогам геомаркетингового исследования продавался просто некий поток посетителей, который в реальности часто был намного меньше, то сегодня все иначе.

- Арендаторы-то совсем не считают торговую недвижимость «партнерской темой» и припоминают девелоперам все: и обещанные, но нереализованные Fifth Avenue в торговой галерее, и пул арендаторов по принципу «спасибо, что вообще пришли».
- Тяжелая ситуация должна очень сблизить позиции собственника и арендатора. Я отчасти понимаю арендаторов, многие из которых сейчас откровенно отыгрываются на девелоперах: они прошли через такой длительный период унижений на растущем рынке, что теперь хотят получить по счетам. Однако часто перегибают палку - «передавленная» с любой стороны модель ни к чему хорошему не приводит. Да и данные обещания нужно выполнять всем.

- Стоит ли сейчас выводить на рынок новые бренды?
- Хороший вопрос. Вот смотрите: на растущем рынке многие ритейлеры видели массу барьеров - от ставок до входных билетов. Но сейчас почти все они исчезли, поэтому логично войти тогда, когда условия крайне привлекательны. Рынок ведь никуда не делся, он есть, и тот, кто сейчас будет на него выходить, получит от ТРЦ «ковровую дорожку» и «фанфары». Но ослабление потребительского спроса, несомненно, сказывается на интересе новых игроков к нашему рынку. Они становятся более расчетливыми. И хотя текущие коммерческие условия, повторюсь, стали гораздо более привлекательными для входа, далеко не все бренды будут востребованы рынком в его текущем состоянии. В 2015 году количество новых игроков, вероятнее всего, не превысит пятнадцати. Четыре из них (Anta Sports, Sanetta, Santa Maria Novella и Popbar) уже присутствуют на рынке. Сроки прихода новых игроков в текущих условиях будут достаточно гибкими. Улучшение экономических индикаторов будет способствовать более активной динамике их развития, ухудшение - соответственно, стимулировать перенос открытий на более поздний срок. Среди тех, кто уже открывается или может открыться в 2015 году, можно упомянуть Eataly, Ferrari Store, Kidzania, Maccheroni, Seiko, Superdry. В 2016 год заглядывать пока объективно рано, даже несмотря на оптимистические прогнозы от Министерства экономического развития. Следует отметить, что сейчас на рынке хватает свободных ниш для новых игроков. Проблема, скорее, лежит в сфере их восприятия текущих рисков нашего рынка. Мы эту работу с западными партнерами ведем постоянно, убеждая их, что не все так плохо.

- Новые бренды давно предпочитают выходить на рынок через ТРЦ. Значит ли это, что стрит окончательно превращается в «зону услуг и досуга»?
- Там ведь по-прежнему слишком много частных собственников, с которыми ведение переговоров часто осложняется их непониманием ситуации на рынке. Системный подход к развитию через ТРЦ, по моему мнению, имеет большую целесообразность. Пока запрет на парковку, изменение концепций некоторых улиц и общее снижение покупательских потоков приводит к тому, что у многих бизнес в стрит-ритейле просто встал.

- Возможен ли тогда переход ритейлеров из некогда знаковых торговых коридоров на пешеходные улицы в случае изменения там ставок аренды?
- Пешеходные улицы в целом показывают более низкие темпы снижения арендных ставок. Существует два типа пешеходных торговых улиц: одни тяготеют в сторону люкса, другие являются местом, где сконцентрированы кафе и рестораны. Такие категории ритейлеров, как «одежда и обувь» и «аксессуары», постепенно покидают улицы, отдавая предпочтение торговым центрам. Торговые коридоры, в том числе знаковые, объективно проигрывают конкурентную борьбу ТРЦ. Одним из индикаторов этого является рост на них долей арендаторов категорий «кафе и рестораны», «продукты», «аптека и оптика», «салоны связи» при уменьшении долей «одежды», «обуви», «аксессуаров». Другим - предпочтения новыми брендами ТРЦ для открытия своих магазинов. В итоге можно ожидать усиления фрагментации традиционного стрит-ритейла за счет снижения спроса на части торговых коридоров с недостаточным трафиком. По мере развития города в направлении создания в центре благоприятной среды для жизни возможности для ритейлеров будут улучшаться.

- Бизнес и правительство Москвы вот уже пятый месяц ведут войну относительно нестационарной торговли. Возможно ли, по вашему мнению, здесь прийти к тому, что устраивало бы всех? И стали ли бы консультанты CBRE в случае провозглашения некого цивилизованного рынка сдавать такие объекты?
- В принципе если так называемый бизнес палаток станет более цивилизованным, будет регулироваться городом и ограниченным числом собственников, то почему бы и нет? Это такой же важный элемент рынка ритейла, как и другие форматы, и при профессиональном подходе он будет развиваться очень динамично, так как потребность в нем колоссальная. Однако с коммерческой точки зрения здесь не стоит ожидать таких же правил и законов. Долгосрочных договоров аренды и процента от оборота, скорее всего, будет минимум, а большинство будет работать по фиксированной ставке и только по краткосрочным договорам.

- Сейчас абсолютно все - инвесторы, девелоперы, ритейлеры, консультанты - стараются объединяться в профессиональные сообщества с тем, чтобы не только отстаивать свои интересы, но учиться договариваться в принципе. Однако, часть игроков считает, что как только ситуация стабилизируется, вся эта «дружба ежей с ужами» закончится, договоренности будут обнулены, а рынок заживет по-старому.
- Я все-таки очень надеюсь, что в следующем рыночном цикле реализуется та самая концепция долгосрочных отношений. Да, рынок все время жил и думал в «коротких терминах». Девелопер строил объект, хотел получить максимальную арендную ставку, потому что ему нужно было платить по текущим кредитам и брать кредиты на следующие. Все думали, что так будет продолжаться вечно. Однако теперь ситуация иная: стоимость актива формируется в том числе из долгосрочного партнерства и пула стабильных арендаторов. И выиграют те, кто вовремя поймет, что успех твоего партнера - твой успех.

СПРАВКА
Владимир Пинаев в 1993 г. окончил факультет международных экономических отношений МГИМО. В 2002 г. получил степень МВА в области корпоративных финансов, девелопмента и инвестирования в недвижимость в Университете Северной Каролины в США. Имеет более чем двадцатилетний международный опыт в области консалтинга, инвестиций и девелопмента в сфере недвижимости. До работы в CBRE был управляющим партнером в девелоперской компании MR Group. Ранее занимал руководящие должности в JLL в России и СНГ


СПРАВКА
Компания CBRE со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе (США) входит в рейтинги Fortune 500 и S&P 500 и является крупнейшей компанией в мире, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости (по размеру годового оборота в 2014 г.).
История компании начинается с 1773 г. Сегодня CBRE имеет более 370 офисов в мире и штат сотрудников более 52 тыс. человек. Акции компании CBRE Group, Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
На российском рынке компания представляет интересы своих клиентов с 1994 г. На сегодняшний день компания имеет представительства в Москве и Санкт-Петербурге.



share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер