01 сентября 2015  |  1018

Свистать всех наверх

CRE Retail № 29 / сентябрь 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
Пока московские чиновники называют очередную кампанию по сносу павильонов в подземных переходах и на станциях метрополитена «реорганизацией торгового пространства» и «переходом к форматам XXI века», часть экспертов склонна считать это лишь очередным переделом рынка подземного ритейла.

За последние полгода собственники несколько раз митинговали против сноса павильонов в переходах метро, но московские власти это не остановило. На начало весны по разным данным павильоны действовали в 76 вестибюлях и на 135 станциях. К началу апреля 2015 года «законными» признавались лишь 3500 из 7800 работающих объектов. Представители Ассоциации арендаторов подземных пешеходных переходов тогда сообщили, что цена аренды в переходах с 2013 года была повышена в три раза: два года назад 1 кв. м в месяц стоил 5200 рублей, год назад - 10, 5 тыс. рублей, сейчас - 15 тыс. рублей. В среднем доходы метрополитена от сдачи торговых площадей составляют более 1,5 млрд рублей/год; предполагается, что после реконструкции показатель будет доведен до 3 млрд рублей/год. По словам ряда экспертов, сразу после реновации подземного ритейла пройдут новые конкурсы и аукционы, а площади сдадут в аренду на срок от 11 месяцев до трех лет. При этом стоимость аренды вырастет в разы. «Инициатива по реорганизации торгового пространства оказалась действительно несколько несвоевременной для арендаторов помещений в подземных переходах: владельцы магазинчиков терпят убытки не только из-за того, что в кризисный период произошло снижение оборотов, но и в связи с ремонтом, вынужденными "простоями" или распродажами товаров, которые некуда деть, - размышляет Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS. - При этом можно сказать, что значительное количество владельцев магазинов в переходах - это представители малого бизнеса, которые жалуются на отсутствие обещанной поддержки от властей и испытывают негативное влияние экономического спада. Однако нужно также понимать, что в Москве подземное пространство исторически мало приспособлено для цивилизованных форм торговли. Загромождение переходов торговыми ларьками создает неудобства для пассажиров. Торговля здесь может быть организована "дозировано" и соответствовать импульсному спросу: у пассажиров должна быть возможность, прежде всего, приобрести товары в дорогу (прессу, напитки, снеки) или получить срочную услугу (фото на документы, пункт приема химчистки).

В целом же сделать пространство подземных переходов пригодным для развития цивилизованной торговли - одна из важных задач администрации, с решением которой повысится качество жизни горожан, возрастут налоговые поступления в городской бюджет, будут разработаны новые востребованные форматы торговых точек ("типового павильона" не существует), организованы новые рабочие места».

Часть предпринимателей накануне большого апрельского митинга на Суворовской площади в Москве заявляла о готовности реконструировать свои магазины за свой счет и принять посильное участие в реновации переходов в целом - в обмен на «пакт о ненападении» на их договоры аренды еще как минимум на три года. Однако власти снова остались глухи. «С момента вступления Сергея Собянина в должность мэра Москвы уже дважды за пять лет сменился руководитель ГУП "Московский метрополитен", - напоминает Алексей Федотов, генеральный директор ХК «Сегодня-Пресс». - При смене (по абсолютно формальным причинам) еще лужковского руководителя Дмитрия Гаева также декларировались вроде бы как благородные намерения касательно повышения качества обслуживания пассажиров подземки, введения новых форматов торговли и снижения потребительских цен. Второй за этот период начальник метро, Иван Беседин, был отстранен Собяниным от занимаемой должности после чудовищной аварии, в которой погибли люди. Как изменилась ситуация с торговлей в московском метро за это время? В принципе, никак. Я могу об этом уверенно говорить, так как пользуюсь метро ежедневно. Из самых заметных изменений последней пары лет можно назвать, пожалуй, полный вывод из подземки формата фаст-фуда, также почти не осталось прессы, а барахолки как существовали, так и продолжают существовать. Если говорить все-таки о реформировании, то сам Московский метрополитен нуждается в структурных изменениях. Торговле не нужно отдавать суженные пешеходные переходы. Если город берет огромные деньги с арендаторов, то он должен создавать условия для продавцов и покупателей, а не просто перестраивать палатки, проводя лишь видимые как бы изменения».

О том, что с «подземным шанхаем» в Москве нужно что-то делать, участники рынка недвижимости говорят последние пять лет, подчеркивая: здесь именно тот случай, когда форма зачастую важнее содержания. «Необходимость улучшения подземной инфраструктуры Москвы назрела давно, - соглашается Александр Оськин, председатель правления Ассоциации распространителей печатной продукции (АРПП). - Поэтому идею московского правительства и руководства метрополитена о реформировании торговли в метро и подуличных переходах я поддерживаю. Но дальше встает вопрос о том, каким путем будет реализовываться эта задача. Если говорить о продаже печатной продукции в метро, то на сегодняшний день ситуация критическая. К примеру, в сравнении с петербургским метрополитеном Москва выглядит крайне бледно. Что касается передела сфер влияния в метро, то, к сожалению, этот процесс неизбежен. Единственное, что это должно делаться цивилизованным путем в обстановке гласности и при участии отраслевых общественных организаций».

Процедура аукционов и конкурсов для некоторых категорий ритейлеров, скорее всего, будет заведомо неубедительной, уверены предприниматели. «Это связано с тем, что аукционы, к примеру, не применимы к тем же торговым объектам прессы в силу низкой рентабельности данного бизнеса, - поясняет Александр Оськин. - Я проводил бы в отношении объектов прессы исключительно конкурсы, как это сейчас планируется делать на улицах Москвы под руководством департамента СМИ и рекламы города. Для других торговых объектов аукционы неизбежны, но здесь должно полностью соблюдаться действующее законодательство». В Knight Frank убеждены, что в первую очередь необходимо упорядочить систему субаренды, разработать грамотную концепцию для каждой локации, дать возможность развиваться как сетевым, так и несетевым проектам различного профиля (продуктовым магазинам, химчисткам, фотосалонам, зоомагазинам и т. д.), проработать вопросы безопасности и соблюдения санитарных норм. «Имеющиеся сейчас процедуры аукционов по 26-му постановлению Правительства Москвы привели к ухудшению инфраструктуры торговли и услуг, - считает Алексей Федотов. - В итоге Москва инфраструктурно нищая, демонтированы палатки и киоски, которые удовлетворяли импульсный спрос. Например, очень сложно купить на улице бутылку воды в жару - для этого необходимо зайти в магазин или супермаркет, пройти по длинному коридору, взять бутылку воды и отстоять очередь в кассу, чтобы оплатить покупку. К сожалению, жизнь в части потребительского рынка для москвичей откатилась лет на двадцать назад. Произошло искусственное сокращение торговых и рекламных площадей, что привело к их удорожанию, но не к качеству. Да, конкуренция за торговые места выросла. Выигрывая аукционы и платя в бюджет баснословные деньги, предприниматели вынуждены повышать цены на продукцию и услуги, зачастую снижая их качество. Проигравшие - москвичи и гости города. Вот почему сейчас при общем снижении качества и уровня жизни мы имеем в Москве запредельные цены в потребительском рынке и в монополиях города».

Меры, которые необходимо предпринять, должны быть посвящены не вездесущему сокращению, а удовлетворению спроса потребителей, считают собеседники CRE Retail. «Это, знаете, как с платными парковками, - продолжает г-н Федотов. - Город не создает парковочную инфраструктуру посредством строительства подземных паркингов, а просто разлиновывает старые улицы, ставит дорожные знаки с камерами видеонаблюдения и собирает деньги. В организации торговли важно понимать потенциал транспортного узла с точки зрения пассажиропотока, спальный это район или деловой, покупательскую способность населения, необходимость того или иного вида товара или услуг. Конечно, необходимо выделять льготные места для прессы. Маржинальность ее низка, но этот товар и создаваемые рабочие места важны социально незащищенным слоям населения».

С революциями в подземном ритейле представители малого и среднего бизнеса просят городские власти подождать хотя бы год. Однако в том, что в рамках очередной «европеизации» московской торговли подземный ритейл может измениться до неузнаваемости уже в ближайшие три месяца, не сомневается никто. «Но он должен измениться ровно настолько, насколько это необходимо потребителю, - уверен Александр Оськин. - Главная проблема торговых властей Москвы в том, что они идут не за интересами москвича, а за своими собственными, чиновничьими. Я бы даже сказал более того - в Москве есть некая принятая идеология "чистого" города. Во имя этой идеологии наносится большой ущерб интересам горожан, и это чувствует на себе каждый из москвичей. Поэтому относительно метро хотелось бы, чтобы власти в реформировании торговли исходили из интересов потребителя и на основании маркетинговых исследований». Относиться «помягче» к любой мелкорозничной торговле игроки рекомендуют и ввиду того, что пик реформирования переходов пришелся на период экономического кризиса. «Люди теряют работу, зарплаты продолжают сокращать, цены растут, ежемесячно вводятся какие-то дополнительные безумные налоги «на воздух», - перечисляет Алексей Федотов. - Что происходит, когда люди реально беднеют? Безусловно, они начинают экономить. Какова задача коммерции? При минимальных издержках удовлетворить спрос на товары, без которых трудно обойтись. Это видно по проплешинам торговых мест в бизнес-центрах и торговых центрах. Подъем в продажах наблюдается только у продуктового ритейла. «Пятерочка», «Дикси», «Магнит» - эти сети сейчас растут как на дрожжах. Люди не будут экономить на еде по витальным причинам, покупать более дешевое и более низкого качества - да, но полностью отказаться от этого невозможно. И вот тут нужно помнить о важнейшей специфике организации торговли в метрополитене - импульсном спросе. Организовать «Ашан» или Metro в подземке, где все на бегу, невозможно. Другое дело - пресса, мини-кофейни и товары повседневного спроса. И чем они дешевле, тем продажи выше». Ольга Ясько считает целесообразным появление в подземке вендинговых аппаратов и магазинов автоматизированной торговли. «Приход сетевых операторов маловероятен, поскольку многие подземные переходы не отапливаются, у арендаторов помещений нет доступа к некоторым коммуникациям, возможности нормально организовать разгрузочно-погрузочные работы - т. е. нет помещений, соответствующих требованиям сетевых компаний», - полагает эксперт. По этой же причине вряд ли возможна массовая экспансия в переходах 7-eleven, о которой говорят уже много лет. «Компания с трудом пробивается в Москве к потребителю, так как идеология данной сети расходится с идеологией торговых властей столицы», - отмечает Александр Оськин.

Кроме того, эксперты напоминают, что ритейловый потенциал у каждой станции метрополитена свой и арендные ставки могут отличаться в разы. «Выход на рынок метро с каким-либо новым "пакетом" услуг нерентабелен, так как срок его окупаемости в период кризиса растягивается, а ГУП "Московский метрополитен" сейчас, на мой взгляд, не совсем надежный партнер, - говорит Алексей Федотов. - И я не вижу на большинстве старых станций возможности физически организовать этот вид деятельности. Станции рассчитаны на определенный пассажиропоток с середины ХХ века, а сейчас 2015 год, метрополитен не предпринимает действий по организации перевозок пассажиров, инфраструктурных изменений. Палатки меняются каждые два года с тем, чтобы заменить арендатора и собрать с него денег, причем палатками этими застроены переходы. Они сужают проход и создают толкотню».

Однако ряд не слишком пока привычных для переходов форматов - круглосуточные салоны красоты, маникюрные стойки, кабинеты экспресс-массажа, комнаты отдыха с душевыми - может быть весьма перспективным даже в условиях кризиса. «Надо сказать, что эти форматы очень нужны людям, - поддерживает Александр Оськин. - Я был в Токио и в Торонто и видел, как местные подземки становятся фактически поздемными городами, там есть все сервисы, нужные человеку. Поэтому хотелось бы, чтобы и в Москве в метро были представлены подобные форматы. Но вероятность этого решения низкая в силу того, что нынешнее руководство подземки крайне консервативно». 

Сергей Рак, председатель комитета по вопросам потребительского рынка Московского отделения «Опоры России»: 
- Московскому потребителю явно не хватает мелкого ритейла. Это де-факто, а де-юре на уровне департамента торговли смотрят лишь на количество квадратных метров на тысячу жителей, и с этим у нас все в порядке: открываются все новые и новые торговые центры, и даже если закрыть все павильоны в Москве, этот показатель существенно не изменится. Но нужно понимать, что торговые центры - это не мелкая розница, а совсем другой формат. В результате же уменьшается конкуренция, растут цены, а покупатель лишен элементарных удобств. Мелкая розница Москве просто необходима, последние два года постоянно приходится слышать: в Москве воды или колготки стало негде купить. Это неудивительно: за последние пару лет объектов мелкорозничной торговли стало меньше на 10 тыс. при общем показателе 50 тыс. - это впечатляющая цифра. С подземными переходами у нас работают две структуры - «Гормост» и собственно Московский метрополитен. Первые менее активны по части реконструкций, а вот метрополитен действительно активизировался и сейчас присылает предпринимателям предложения о сотрудничестве. Тут нужно понимать, как все было устроено раньше: в Москве действовало несколько организаций, которые арендовали «пакетом» площади у московского правительства и затем сдавали их в субаренду уже предпринимателям. «Гормост», например, имел договоры со 110 фирмами, которые разделили 1320 торговых мест между 160 договорами аренды. Главконтроль считает, что надо перевести все договоры на прямые договоры с «Гормостом», а не с посредниками. «Гормост», кстати, очень активен по части проведения аукционов, но итоговые ставки высоки (до 3 млн рублей/год/10 кв. м), а договоры заключаются на короткие сроки - 11 месяцев. Это, конечно, не слишком устраивает предпринимателей, которые хотят стабильности и предсказуемости. Сейчас мы еще наблюдаем другую крайность - полный отказ в некоторых переходах от ритейла. При этом в Москве есть переходы площадью до 100 кв. м, например, на Зубовской площади, который ремонтировали 1,5 года. Предполагалось, что там арендовать места будут дискаунтеры, были даже запущены несколько проектов Metro и «Ашана», но эти пилоты открывались с большими трудностями. Туда нужно тянуть дополнительные мощности, отводить тепло, устанавливать современную вентиляцию, а это уже совсем не «зайди и торгуй», а вложения другого уровня. В итоге сейчас актуальна скорее вендинговая тема - московское правительство заявляет о сотнях тысяч аппаратов, с 2013 года была даже программа установки на улицах всепогодных аппаратов. Предполагалось, что каждый год их будет становиться больше на 10 тыс. Однако первые ласточки - автоматы «Все сам» - появились только в прошлом году, их всего 20 по городу, и они работают на особых условиях. Повторюсь: необходимо понимать, что нестационарная торговля в Москве сейчас может куда-то встать только на двух условиях: есть схема разрешений и проведен аукцион. Еще есть история с переходом в Новокосине, где Ginza взяла в аренду все пространство и сама же стала ритейлером. Это был очень непростой проект, и, насколько мне известно, масштабировать его они пока не хотят. Большинству же предпринимателей действительно нужны площади по схеме «заезжай и продавай», они не хотят вкладываться в дорогостоящий ремонт, в том числе по причине коротких договоров и непредсказуемой ситуации в экономике. И в этом смысле я бы на месте московских властей малые форматы торговли очень поддерживал. В переходах во все времена должны быть напитки, снеки, какие-то нужные мелочи - зарядные устройства для телефонов, возможность пополнить баланс счета, зонты, шарфы, перчатки, ремонт обуви, пункт приема в химчистку. И уж точно для этого покупатель не должен по пути на работу заезжать в какой-то ТРЦ за МКАДом.


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер