02 сентября 2016  |  1515

Стрит в новых реалиях

CRE Retail № 39 / сентябрь 2016 Иван Антонов. Фото: Роман Кужелев
share tweet поделиться Email

Начав было отходить от обвального 2015 года, собственники уличных торговых помещений столкнулись с новой напастью. Программа «Моя улица», получившая в этом году наиболее массовый характер, ударила по выручке большинства ритейлеров. Единственной надеждой остается грядущий рост трафика, который должен помочь снизить вакантность.

 

К концу II квартала текущего года доля свободных помещений на главных торговых улицах Москвы вновь начала расти, достигнув максимума за последние три квартала. Увеличившись с начала года на 0,7 п.п., он составил 21,8 тыс. кв. м (6,1%), подсчитали в CBRE. За последние два года это третий худший результат. Большая вакантность наблюдалась только по итогам III квартала и I квартала прошлого года, когда пустовало 21,85 и 22,4 тыс. кв. м соответственно. Таким образом, общий объем торговых помещений на 12 цент­ральных улицах Москвы (улицы Пятницкая, Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Кузнецкий Мост, Мясницкая, Покровка, Б. Дмитровка, Никольская, Маросейка, Столешников пер.) приблизительно равен 357,4 тыс. кв.м. Для сравнения, площадь самого большого в Европе ТЦ«Авиапарк» – 240 тыс. кв.м.


Самыми пустыми улицами аналитики Colliers International признают Петровку (18%), Кузнецкий Мост (12%) и Столешников переулок (29%). Несмотря на то, что, по их данным, средний уровень вакантности на основных торговых улицах снизился за полгода с 11% до 10%, эти улицы оказались среди немногих, где вакантность выросла. Характерно, что на них же наблюдаются максимальные уровни арендных ставок: от 100 тыс. до 250 тыс. рублей/кв. м в год в Столешниковом пер., от 50 тыс. до 195 тыс. рублей/кв. м в год на Кузнецком Мосту и от 60 тыс. до 120 тыс. рублей/кв.м в год на ул. Петровка, подсчитали в Colliers. На ул. Тверская, где этим летом проходит наиболее масштабная реконструкция, сопровождаемая перекрытием дороги, вакантность также выросла – до 11% против 9% в конце I квартала. Ставки аренды здесь варьируются от 50 тыс. до 155 тыс. рублей/кв. м в год.

 



Уложить 120 миллиардов


Решение о масштабном благоустройстве московских улиц было принято в середине 2014 года. В 2016 году реконструкция затронула 52 улицы в центре Москвы и семь так называемых выездных групп на вылетных магистралях. В отличие от прошлого года, в этот раз все работы проводились по единой концепции, разработанной КБ «Стрелка» Александра Мамута. Компания получила за проект 900 млн рублей. При этом общий бюджет работ до 2018 года превышает 120 млрд рублей. Непосредственно самим исполнением занимается Департамент капитального ремонта Москвы, возглавляемый Петром Бирюковым, заместителем мэра Москвы по вопросам ЖКХ и благо­устройства.


Для проведения работ было решено отвести четыре месяца, с мая по август.


Именно реконструкция улиц и стала этим летом главным негативным событием на рынке стрит-ритейла Москвы: в результате частично снизился пешеходный и автомобильный трафик. По оценкам JLL, число людей на реконструируемых улицах могло снизиться до двух раз. Все это крайне негативно сказывается на работе ритейлеров, чьи магазины и кафе открыты на попавших под ковш и отбойный молоток городских артериях. Практически все арендаторы, попавшие в зону активного благоустройства улиц, пошли просить у владельцев помещений скидки. Но если запрашиваемый размер дисконта составляет до 50% от размера арендной платы на период строительных работ (обычно четыре месяца), то арендодатели соглашаются на скидку не более 10–20%, отмечает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank.


Одним из итогов летнего благоустройства стал также рост дефицита парковочных мест, что ранее уже происходило в результате расширения зоны платной парковки. Из-за нехватки парковочных мест автомобилистам стало намного сложнее посещать основные ТЦ. Этот факт только усугубил положение стрит-ритейла в центре города, который, впрочем, адаптировался к ограничениям парковки еще в 2014–2015 годы. Но на некоторых магистралях, например на Садовом кольце и Кузнецком Мосту, арендаторы освобождали помещения в связи с сокращением парковочных мест именно в этом году. В частности, произошло падение посещаемости «Галереи Весна» на Новом Арбате, закрылись магазины Sandro и Max Mara на Кутузовском пр. В целом дефицит парковочных на Кутузовском привел к достаточно высокому уровню вакантности, которая составила, по разным данным, от 14% до 20%: здесь пустует около 30 помещений.


Сильнее прочих последствия благоустройства ощутили на себе сетевые магазины одежды, обуви,аксессуаров, так как в сложившейся ситуации у покупателей есть альтернатива посетить точки fashion-операторов ТЦ.




Впрочем, после завершения реконструкции на многих центральных улицах трафик вырастет, уверены эксперты, опрошенные CRE Retail. По опыту предыдущих лет, спрос на торговые площади на обновленных маршрутах, как правило, восстанавливается в течение одного–трех месяцев, а рост ставок аренды составляет в среднем от 10–15% и до 25% в отдельных случаях. Поэтому вполне вероятно, что до конца года ситуация кардинально поменяется. Однако этого не стоит ждать там, где ходить пешком неудобно, некуда и незачем, как, например, на Кутузовском пр.


Яркий пример того, как меняется пул арендаторов стрит-ритейла,– это ул. Никольская. Независимо от того, что она всегда была пешеходной, после того как ее облагородили, ритейл начал меняться в сторону демократичных и современных брендов, хотя остаются и люксовые участки.


Торговая миграция


Отсутствие парковки, сложность передвижения через пробки – все это привело к переориентации посетителей на более удобные места для шопинга. Например, в настоящее время самый «живой» формат торговли – малоформатные ТЦ. Именно в такие объекты площадью до 20 тыс. кв. м и переходят арендаторы с улиц.


Главное преимущество для арендаторов состоит в наличии вместительного паркинга. Потому, если есть такая возможность, они идут туда, где им комфортно. Сегодня достаточный паркинг есть только у ТЦ. В дополнение к этому в ТЦ более лояльные арендные условия: нередко арендаторы ТЦ платят по договорам процент с оборота, тогда как в стрит-ритейле – только фиксированную ставку. Многие арендаторы, имевшие магазины на том же Кутузовском пр., сейчас переехали или собираются пере­ехать в ТЦ. Компания «Л’Этуаль» после сноса ТЦ «Пирамида» на ул. Пушкинская также не стала больше открывать магазин в стрит-ритейле.


Все чаще арендаторы стрит-ритейла идут за синергией и покупательским потоком. В частности, все больше российских дизайнеров стали интересоваться откры­тием магазинов в fashion-галереях, привнося с собой определенную изюминку, делится наблюдениями Елена Лебедева, управляющий парт­нер компании «Знак». Например, Podium market, который раньше работал только в магазинах формата стрит-ритейл, открыл свой салон в ТРЦ «Европейский».


В целом одежные и обувные ритейлеры в первую очередь заинтересованы в открытии в ТЦ: им нужны парковки и гарантированный трафик. При этом такие профили ритейла, как «хозтовары», «банки», «продукты», а также общепит формата «бери и беги», кафе и проч. будут открываться только на улицах.


Банки оказались в числе немногих, кто увеличил свое присутствие на столичных торговых улицах. Несмотря на отзыв банковских лицензий у ряда банков (в Москве были закрыты отделения КБ «Интер­коммерц», Пробизнесбанка, банка «Еврокредит», КБ «Ренессанс», Дил-банка, КБР банка и др.), кредитные организации вновь стали наращивать свое присутствие в торговых коридорах столицы. По итогам 2015 года, доля таких операторов на пешеходных улицах выросла на 0,5 п.п., на центральных улицах рост оказался более значительным – на 1,5 п.п., говорят в CBRE. Здесь были открыты офисы таких банков, как МирЪ БанкЪ (ул. Тверская, Тверская-Ямская), Анкор Банк (ул. Марксистская, Земляной Вал), РУБанк (Орликов пер.), ВТБ 24 (Гоголевский бул.) и др. Стоит напомнить, что в 2014–2015 годах с рынка ушли 185 банков (20% банковских организаций). В этом году уйти могут еще 10% кредитных учреждений.


К концу II квартала каждое 10‑е помещение на главных торговых улицах Москвы занимали банковские отделения. В начале января, по данным CBRE, банки занимали только 6% помещений. Также выросла доля ресторанов и общепита – до 41% против 39%. При этом присутствие на рынке fashion-ритейлеров, салонов красоты и аптек продолжает сокращаться, их доля сократилась за I полугодие на 2 п.п. и 4 п.п.– до 14% и 12% соответственно.


Однако с начала 2016 года наблюдается рост как абсолютного числа банковских отделений на торговых улицах, так и их доли в общем количестве занимаемых площадей. Такой рост связан прежде всего с тем, что на место ушедших банков приходят другие кредитные организации.




Дополнительный виток миграции арендаторов стрит-ритейла вызвала новость о сносе так называемых некапитальных объектов торговли. Летом стало известно о демонтаже 107 признанных самостроем объектов, большая часть которых расположена в центре города. Как в случае с первой волной, прошедшей в декабре 2015 года и затронувшей 104 объекта, готовящийся снос признанных самостроев приведет к увеличению спроса на торговые помещения вблизи снесенных объектов. Несмотря на то, что власти города пообещали оказать содействие арендаторам в поиске новых торговых площадей, большинство из них, по выражению Владимира Капустина, главы Ассоциации владельцев недвижимости Москвы, «ушли в никуда». «Ставки в близлежащих помеще­ниях стрит-ритейла обычно вырастают после того, как рядом сносят нестационарные объекты торговли,– рассказывает он. – К сожалению, далеко не все бывшие арендаторы снесенных ТЦ могут себе их позволить».


Однако, помимо множества негативных трендов, есть на рынке и положительные моменты. Одним из таких явлений в последнее время стал сохраняющийся вопреки сложной экономической ситуации спрос со стороны международных и федеральных ритейлеров. Например, в 2015 году из 40 новых международных сетей, которые открыли первые точки в Москве, 7 выбрали именно центральные улицы для открытия первых магазинов. Уже в первом полугодии 2016 года 5 международных брендов открыли свои первые магазины в торговых коридорах Москвы. Приемлемые для многих условия аренды сохранятся и до конца года, что, вероятнее всего, будет способствовать привлечению новых арендаторов, готовых открываться в непростых для рынка условиях. Интересно, что большинство новых ритейлеров запускает торговые точки на перспективу. С другой стороны, многие игроки логично решили воспользоваться шансами занять пустующие ниши на рынке в сегментах, где по разным причинам снизилась конкуренция.

 

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер