05 апреля 2016  |  1509

Сдадутся за рубль

CRE Retail № 35 / апрель 2016 Иван Майоров. Иллюстрация: Светлана Бодрова
share tweet поделиться Email

Добровольно-принудительная инициатива Минпромторга о переводе арендных ставок в рубли с возможным законопроектом о запрете валютных расчетов, по прогнозам экспертов, может лишь углубить кризис в сегменте недвижимости.

 

В CBRE убеждены, что так называемое госрегулирование приведет к ухудшению ситуации, а рынок уже и так регулирует все в ручном режиме. Большинство игроков, работавших с рублевым финансированием «оставались в рублях» еще с периода прошлого кризиса либо перешли на рублевые ставки в течение 2015 года, поддерживают в «Colliers International Россия». В компании полагают, что подобная инициатива будет затрагивать в первую очередь иностранных девелоперов и иностранных собственников торговых центров, в том числе различные международные фонды. В случае появления требований к заключению договоров аренды исключительно в рублях, без привязки к курсам, иностранным инвесторам станет еще сложнее работать и тем более развиваться на российском рынке. Кроме того, если данная инициатива будет принята, то аналитики склонны говорить о ее возможном распространении и в других сегментах рынка, а значит, ограничении работы и вытеснении международных девелоперов. В RRG напоминают также о том, что у многих собственников остались валютные кредиты, и принятие документа, запрещающего аренду в валюте, станет негативным фактором для рынка коммерческой недвижимости. Впрочем, о серии крупных банкротств говорить пока преждевременно – скорее инициатива добавит сложностей банкирам, вынужденным реструктурировать валютные кредиты, выданные под залог активов.

 

Поиски альтернативы

Показательно, что, несмотря на волатильность рубля, часть собственников премиальных активов продолжает «думать в долларах», и эта картина, по мнению собеседников CRE Retail, вряд ли в ближайшее время изме­нится. Однако все больше игроков называют модель, при которой арендная ставка устанавливается не в национальной валюте или в квазивалюте, как минимум странной. По данным аналитиков Colliers, де-факто многие собственники уже перешли на рублевые расчеты по договорам аренды в торговых комплексах. Подобные расчеты могут осуществляться двумя способами: либо путем подписания чистого рублевого контракта, либо посредством фиксирования иностранной валюты в определенном коридоре, что, по сути, также означает переход на рублевые расчеты. В ситуации же с валютными договорами стороны, как правило, достигают компромисса с помощью скидок, эквивалентных рублевым суммам. В краткосрочной перспективе это дает собственникам валютных объектов возможность договариваться с арендаторами о приемлемых для них рублевых условиях, а в долгосрочной перспективе в случае восстановления рынка и стабилизации курса валюты – позволяет сохранять опцию перехода обратно на валютные контракты без переподписания основного договора аренды. В Cushman & Wakefield поддерживают: рыночная ситуация саморегулируема, а владельцы с самой жесткой позицией все же были вынуждены пересмотреть свой подход ввиду изменившихся реалий рынка и заметно освобождающихся площадей. Уже к концу 2015 года участники рынка адаптировались к изменившейся ситуации и показатели арендных платежей пришли к пороговым значениям. По предложениям в долларах было отмечено снижение, а рублевые арендные платежи в течение III–IV квартала 2015 года оставались стабильными.

По разным оценкам, сейчас в руб­левую зону перешло порядка 90% рынка (включая договоры на постоян­ной основе и временные ограничения курса по арендным договорам в валюте). Ставки в валюте по текущему курсу предлагают лишь единичные проекты (например, объекты компании «Энка» и ТЦ «Метрополис»), с проектами «ТПС Недвижимость» арендаторы также подписывают договоры по схеме «доллар с рублевым курсом», однако предпочитают это не афишировать. По данным собеседников CRE Retail, другие ТРЦ первого эшелона («Авиапарк», «Европейский», «Атриум», «Колумбус») подписывают договоры в долларах и фиксируют курс на короткий период (от трех месяцев до трех лет). В числе объектов, которые открыто «сдаются только за рубль», эксперты называют лишь ТРЦ «Мега» и «Бутово Молл».

Впрочем, «думать в рублях» вынуждены не только девелоперы, но и аналитики «большой пятерки». Например, в Cushman & Wakefield мониторинг ставок аренды на прайм-объекты исторически проводился в долларах, однако с 2016 года компания планирует переходить на расчет показателей в рублях.


 


Вынужденные обстоятельства

Эксперты убеждены, что в условиях, когда все текущие договоры в валюте окажутся под угрозой аннуляции, а долгосрочное финансовое планирование в рублях не представляется возможным в нестабильной экономической ситуации и зарубежные кредиты станут недоступными, реализация крупных профессиональных объектов недвижимости будет как никогда сложной. Возможно, в результате рынок перейдет на небольшие низкокачественные проекты с короткими сроками окупаемости и небольшими затратами. В случае же окончательного перехода в рубли и последующего приостановления реализации девелоперами ряда проектов в перспективе на рынке может снова возникнуть дефицит торговых помещений.

 

Петр Исаев, коммерческий директор AVICA:

– Я считаю, что в любом бизнесе в первую очередь во главу угла должны ставиться интересы сторон. Если девелоперы, владельцы активов и ритейлеры договорились о ставках аренды в долларах, значит, они понимали риски и взвешивали все возможные варианты развития событий. Самое главное, что в том числе ритейл получал более низкую индексацию арендных ставок, чем при рублевых ставках, и при отсутствии шоковых колебаний валют чувствовал себя достаточно хорошо. Безусловно, под влиянием кризиса мы сегодня видим частичный переход в руб­левую зону, который в большей степени носит краткосрочный характер, и в дальнейшем останутся некоторые проекты, лучшие в своих классах, которые продолжат номинироваться в валюте. Дальше это вопрос к ритейлерам: верят ли они в такие проекты и готовы ли они подписывать контракты в долларах.

Законодательное изменение ставок аренды может внести серьезные коррективы в отношения между девелопером и банком. Поскольку в ответ на принудительный перевод ставок в рубли девелоперы массово обратятся за изменением валюты кредитования с равномерным распределением дополнительной процентной нагрузки при переводе займа в рубли или отсутствия таковой для обслуживания кредита. В текущем рынке невозможно говорить о поведении ставок, так как все зависит от конкретного проекта.

 

Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»:

– Действительно, инициатива Минпромторга скорее закрепляет уже сложившуюся рыночную ситуацию. Ставки почти повсеместно стали рублевыми, причем те компании, кто заранее спрогнозировал развитие экономической ситуации, озаботились переходом на рубли задолго до острой фазы. Так, мы к середине 2014 года пришли уже с рублевыми ставками. «Думать в долларах» сейчас вряд ли имеет смысл, и действительно, ставку правильнее привязывать именно к национальной валюте.

Что до инициативы Минпромторга, основная ее цель – помощь ритейлерам, которые с трудом выживают в ситуации постоянно снижающегося спроса. Сейчас даже самые «кризисоустойчивые» арендаторы (аптеки, продуктовые магазины, бытовые услуги) не могут себе позволить валютных ставок. Думаю, принятие инициативы Минпромторга вполне реально, а следствием его в перспективе может стать некоторое снижение доли вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости.

 

Наталия Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited:

? Почему некоторые девелоперы все еще держатся за валютные ставки?

– Валюта остается интересной для тех игроков, которые имеют валютные пассивы (арендодатели и арендаторы) или валютные доходы (арендаторы). Для них применение долларов при расчетах оправдано. Для всех остальных использование долларов было подтверждением зависимого характера нашей страновой экономической модели и данью ритуалу, созданному международным консалтинговым бизнесом,– для консультантов номинирование ставок в долларах позволяло хоть как-то позиционировать российский рынок в контексте мирового.

 

? На каком уровне сегодня находится ставка индексации?

– Это вопрос непростой – рублевая и долларовая инфляция отличаются в разы. Для рубля сейчас типична ставка индексации на уровне 10–15%, для доллара – 0–3%. С учетом перехода к другой валюте должна поменяться и ставка индексации. При этом надо отметить, что реальная инфляция по рублю сейчас выше, чем та, которая применяется к договорам аренды. Так что в проигрыше все равно остается собственник.

 

? Как нынешняя ситуация влияет на управление вашими объектами?

– Для объектов, которыми мы владеем, переход к рублю очень чувствителен, ввиду того что проекты должны вернуть инвесторам средства, номинированные в валюте. Но мы также вынуждены следовать динамике рынка и предоставляем арендаторам возможность платежей по арендным договорам в привязке к фиксированному курсу, принимая на себя последствия падения рубля и минимально перенося эту нагрузку на арендаторов. Нам удается сохранять операционную экономику наших объектов на уровнях существенно выше среднерыночных показателей, но только за счет качества самих объектов и качества управления ими. Однако сроки окупаемости проектов существенно сдвинулись из-за произошедших в последние полтора года изменений на рынке.

 

Сергей Егоров, генеральный директор Central Properties:

– Желание чиновников создать себе еще один объект регулирования понятно, его истинные причины, я думаю, всем ясны. При этом все участники рынка вполне способны самостоятельно решить свои вопросы, если кто-то по тем или иным причинам не сможет этого сделать, рынок решит за него.

Крупные собственники, обслуживающие валютные кредиты, которые предполагали, что валютный риск отсутствует, так как аренда тоже номинирована в валюте, и без данной инициативы находятся под давлением со стороны арендаторов. И новшество, безусловно, будет еще одним аргументом арендаторов. Вообще все меньше собственников тешат себя иллюзией, что их арендные потоки зафиксированы в долларах или евро. Да, исторически рынок качественной аренды формировался в долларах, причинами чего послужили прежде всего высокая волатильность рубля и отсутствие долгосрочного рублевого финансирования. Эти два фактора по-прежнему не утратили своей роли, однако на ситуацию в большей степени влияет превышение предложения над спросом. Именно этот фактор является главным и определяет валюту договоров.

 

Ольга Шевцова, директор по коммерческому развитию IKEA Centres Russia:

– IKEA Centres Russia как компания, нацеленная на стабильные и долгосрочные отношения, использует рублевые договоры аренды. Такой подход позволяет нам обеспечивать большую стабильность и прогнозируемость для наших арендаторов и поддерживать их в периоды колебаний курсов валют.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер