01 июля 2015  |  1454

С толпою на выход

CRE Retail № 28 / июль-август 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
Ритейлеры вынуждены закрывать магазины в тех ТРЦ, где до сих пор сохраняется не только высокий трафик, но даже листы ожидания для арендаторов.

По мнению участников рынка, основная причина в том, что собственники таких проектов очень редко идут на серьезные уступки по части арендной платы. Последняя, несмотря на фиксации курса и прочие «плюшки» от девелоперов и УК, все-таки выросла на 30% и более - с учетом снижения среднего чека и конвертации посетителей в покупателей полученная и возможная прибыль не может покрыть все издержки. «В России существуют некоторые торговые центры, можно назвать их "особенными", через которые проходит огромный поток,- размышляет Владимир Бычек, вице-президент по развитию и корпоративной безопасности компании «Евросеть».- Таких проектов в Москве 10-15, в России - не более 40. Как правило, они расположены в городах-миллионниках, грамотно построены - на большом трафике, с транспортной развязкой и парковкой. Эти торговые центры, скорее всего, последними почувствуют дыхание кризиса, именно в них есть лист ожидания. Мы с этим сталкивались ранее и продолжаем сталкиваться, но все меньше и меньше. Более того, начинаем получать от них предложения по аренде, поскольку меняется предыдущий пул арендаторов - оттуда уходят ритейлеры, у которых была достаточно высокая маржа и которые пытались компенсировать высокую аренду за счет высокого трафика. Но, к сожалению, несмотря на трафик, чек, которым сегодня голосует потребитель, становится все меньше и меньше - в итоге стали предлагать локации, которые какое-то время назад нами даже не рассматривались из-за цены. Мы уверены, что наступит такой момент, когда ритейлеры исчерпают свои возможности стоять в этих торговых центрах только ради представленности - пройдет вторая, третья волна смены ритейлеров, ТЦ начнет испытывать дефицит и дискомфорт. И однозначно эти торговые центры будут снижать арендную стоимость, какой бы трафик там не проходил».

По данным CBRE, в так называемых знаковых ТРЦ арендная ставка оказывается, как правило, выше, чем в ТРЦ, введенных в 2014-2015 гг. Уровень вакансии в этих проектах хотя и вырос по сравнению с 2014 годом, но он все же ниже, чем средний по Москве. По состоянию на 1-й квартал в устоявшихся проектах («Метрополис», «Атриум», «Европейский», «Вегас», «Афимолл» и т. д.) средний уровень вакансии не превышает 5%, тогда как в других вакансия в среднем - 7-9%. «У торговых центров с высоким трафиком, как правило, существует негласный wait-лист из ритейлеров,- сообщает Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE.- Поэтому, если текущий арендатор простит о скидке или пересмотре коммерческих условий, а новый арендатор готов платить более высокую ставку и при этом способен привлекать сопоставимые или же более высокие потоки покупателей, вполне логично, что девелопер отдаст предпочтение последнему. Стоит отметить, что это характерно только для устоявшихся объектов, в новых проектах девелоперы идут навстречу в вопросах аренды гораздо охотнее».

О том, что теперь очень сложно работать даже в тех торговых центрах, где еще полтора года назад можно было «продать все и с прибором», заявляют многие крупные транснациональные бренды - например, представители сегмента нижнего белья. Впрочем это неудивительно - по оценкам CBRE, по сравнению с 2014 годом те же продажи белья снизились на 25-30%. Вторая причина - в ТРЦ, расположенных возле вокзалов или других мест с высокой проходимостью, с наступлением кризиса качество трафика стало намного ниже. В некоторых из них это на 50% так называемый быстрый трафик, который заходит в магазин по принципу «буфет-туалет», и для арендаторов торговых галерей практически не представляет интереса. «Общий трафик снижается не первый месяц,- поддерживает Игорь Юшко, директор по развитию бизнеса, VF Corporation CIS. - Открытие новых объектов перераспределяет потоки покупателей, исключение - сильные моллы, которые не сразу значительно теряют аудиторию из-за концепции и устойчивой лояльности. Происходит увеличение розничной цены продукта (к примеру, повышение издержек и, как следствие, увеличение стоимости продукта, курсовые скачки валюты, политические решения о значительном повышении стоимости продукта и пр.). Наблюдается недостаток оборотных средств на поддержание ассортимента у франчайзи, а покупатель переходит в другой, более дешевый сегмент покупок как для одежды, так и ресторанов. Мы все наблюдаем, например, отложенный спрос на покупку модной одежды - приобретения стали более рациональными, без излишеств, только то, что нужно прямо сейчас. Так практически везде, за исключением, повторюсь, сильных концепций продукта и проектов, вписывающихся в модные тенденции (так, у спортивных брендов общий тренд - на моду бегать). Всплески продаж происходят только во время скидок, что неравномерно влияет на доходность и трафик. В это время высокая ставка аренды "съедает" операционную прибыль - если стороны не договорились о снижении аренды до уровня минимальной рентабельности. Все эти факторы сильно влияют на снижение доходности, а некоторых ритейлеров приводят к закрытию магазинов».

По словам Алексея Ванчугова, коммерческого директора «ТПС Недвижимость», проблема закрытия раскладывается на три составляющих. Первая - это успешность и востребованность самого оператора. Вторая - условия аренды и ставка. «Зачастую арендаторы привыкли использовать трафик торгового центра, паразитируя на нем, не создавая собственного и не умея его конвертировать в покупателей, - отмечает г-н Ванчугов.- И эти ошибки всегда прощались рынком, потому что было много денег, покупали у любых, даже не самых эффективных ритейлеров. Однако сейчас такие ошибки потребитель просто не прощает. Третья составляющая - это экономика или состояние доходов населения. Поймите: нельзя брать во внимание только один из факторов - условия аренды, и делать далекоидущие выводы о том, что необходимо снижать ставку, пересматривать и так далее - в контексте быстроменяющейся экономической ситуации, спада продаж, роста потребительской неуверенности. Кроме того, важна политика арендодателя. Здесь мне незнакомы случаи какой-то тотальной негибкости или непробиваемой косности. На самом деле арендодатель с цифрами на руках анализирует, есть ли бизнес у арендатора, который находится в его торговом центре, или нет. Если этот бизнес есть, то он будет взимать с него максимально возможную арендную нагрузку. Отдельно стоит отметить проекты-исключения, которые являются скорее имиджевыми или промоушен-проектами. То есть те, где экономика может быть отодвинута на второй план и где арендодатель вправе взимать премию за престижность места, за престижность локации. Тут все просто: когда проект экономически себя не окупает в этом торговом центре, он может быть оставлен лишь для того, чтобы заявить свои позиции на уровне флагманского торгового центра Москвы или города с тем, чтобы соорудить эдакую промо-площадку. Тогда это и считается экономически как промоушен, реклама, маркетинг. Далее оператор решает для себя сам - возможно это для него, невозможно, экономически состоятельно или нет, может ли он себе это позволить или нет. Однако таких проектов очень мало».

Распределение существующих на рынке Москвы розничных сетей по профилям
Источник: CBRE

Ритейлеров, готовых оставаться в топовых ТРЦ при тотальных убытках, однако, все меньше. «Если раньше некоторые сети могли выплачивать аренду в размере 20 и даже 30% от оборота магазина, то сейчас 15% - уже для многих высокая доля затрат на аренду, - делится Антон Летушев, директор по продажам и развитию LIME.- Одновременно с ростом курса произошло резкое повышение рублевой арендной платы по договорам с валютными ставками аренды. Как результат, многие проекты попали в зону убыточности и хороший трафик в этой ситуации не может ничего изменить, особенно если в договорах уже зафиксирована плата с оборота, достигающая 15-20%, плюс дополнительно к этому операционные расходы, маркетинг и т. п., что в итоге приводит к 30% от товарооборота и выше. В этом отношении лично для нас являются проблемными только проекты компании "ТПС Недвижимость"».

Наиболее сильный удар в топовых ТРЦ, по данным CBRE, пришелся на сегменты нижнего белья, аксессуаров, электроники, ювелирных изделий. По-прежнему довольно уязвимы также сегменты одежды middle+, премиум, нишевые игроки и малоизвестные мультибрендовые магазины. «Девелоперы торговых центров с высоким трафиком пытаются удержать высокие потоки покупателей,- размышляет Елена Ключарова.- Поэтому ротация - вполне объяснимое явление: собственники стараются сформировать наиболее оптимальный пул из сильных и устойчивых к экономическим трудностям арендаторов, который будет работать даже в условиях снижения доходов покупателей, а также поможет сохранить лояльность посетителей торгового центра и арендный доход».

Распределение существующих на рынке Москвы розничных сетей профиля «Одежда и обувь» по ценовым сегментам
Источник: CBRE

Если первые полгода кризиса владельцы топовых проектов делали вид, что ничего не происходит, то сейчас ситуация иная, убеждены участники рынка. Изобилие маркетинговых активностей, небывалый всплеск совместных акций с арендаторами, увлечение новыми развлекательными форматами (от образовательных проектов до контактных зоопарков) - все это можно наблюдать в ТРЦ от Калининграда до Владивостока. «Есть интересная тенденция: несмотря на кризис, некоторые торговые центры начинают менять оборудование на детских площадках,- отмечает Владимир Бычек.- Для чего? Да просто дети заставляют родителей снова прийти в эту игровую зону, вот вам и аудитория. Казалось бы - надо заморозить все максимально возможные капиталовложения, но нет. Действие направлено только на получение большего трафика, а следовательно, для сохранения заинтересованности со стороны ритейлеров».

При этом все переговоры о снижении ставок - по-прежнему процесс сугубо индивидуальный, говорят в CBRE. «На сегодняшний деньдевелоперы в первую очередь заинтересованы в арендаторах, способных удержать или увеличить трафик, поэтому на снижение ставок могут рассчитывать якорные и мини-якорные арендаторы, узнаваемые/эксклюзивные бренды, новые, необычные для рынка концепции, - перечисляет Елена Ключарова. - Средний размер скидки на фиксированную арендную ставку в рублях в устоявшихся проектах составляет порядка 15-20%». «В большинстве знаковых ТРЦ сегодня можно вести переговоры как по снижению ставок, так и об открытии магазинов на приемлемых условиях, - соглашается Антон Летушев. - Сейчас самое хорошее время для входа в топовые проекты, - полагает эксперт.- Но для ведения переговоров сами арендаторы должны приложить не меньше усилий для улучшения работы, демонстрации максимальных показателей при имеющихся условиях. Иначе у вас не будет доводов, и никто не будет бороться за сохранение вашего магазина. Сеть LIME показывает максимальные показатели на своих площадках, арендодатели это также понимают, и найти взамен другого арендатора, способного получить аналогичные показатели, будет непросто. Как результат - не был закрыт ни один магазин LIME. Впрочем, это не отменяет того, что многие ТРЦ до сих пор надеются на то, что они смогут навязывать непосильные условия и находить под эти условия арендаторов. Это большая ошибка. Сейчас все прекрасно понимают, что для выживания требуются прибыльные проекты, и между топовым убыточным и рядовым, но со стабильным доходом, арендаторы выбирают второе, избавляясь от убыточных объектов без сожаления и вне зависимости от их значимости».

По мере ухудшения экономической ситуации до конца 2015 года тенденция ротации в топовых проектах на рынке сохранится, уверены в CBRE. «С 2016 года по мере укрепления курса рубля к доллару и роста доходов покупателей, будут расти и товарообороты ритейлеров и стабилизироваться коммерческие условия аренды, что, соответственно, снизит уровень ротации»,- прогнозирует Елена Ключарова. Для арендаторов, впрочем, есть хорошие новости уже сегодня. «Приятная поправка дня - ритейл перестают воспринимать как компанию, которая платит деньги и не более, - считает Владимир Бычек. - Такие торговые центры не разговаривают с позиции силы, а ведут себя как полноправные деловые партнеры. Со стрит-ритейлом, даже в лучших локациях, ситуация еще проще. Этот сегмент первым отреагировал на кризис. Владельцы небольших павильонов, почувствовав, что они теряют постоянного заказчика в виде арендатора, мгновенно и эластично ответили по коррекции ставок - по многим объектам мы получили скидку выше 50%. В то же время они надеются, что экономика изменится в лучшую сторону. Если это произойдет, мы будем крайне рады, а если она ухудшится - у нас будет основание снова заговорить о скидке. Очередная волна ротаций по стрит-ритейлу наступит, скорее всего, в конце августа - начале сентября». 

Анна Гришина, основатель проекта Kabinet.club (сообщество российских дизайнеров, направленное на развитие розничного рынка продаж товаров российских дизайнерских брендов): 
- ТЦ опасаются, что если снизить аренду одним арендаторам, то придется снижать всем. Они пытаются держать ставки аренды, надеясь на то, что ситуация на рынке стабилизируется и получится сдать помещения по старым ставкам. Некоторые объекты при этом стоят с целыми пустыми этажами, а не одним-двумя магазинами. Да, многие сетевые бренды несколько лет назад открывали магазины десятками, сотнями в год, только чтобы увеличить свое присутствие на рынке. Это были такие гонки - кто больше, многие из магазинов в итоге так и не стали рентабельными. Теперь же арендаторам часто проще закрыть магазин, даже учитывая все штрафы, чем терпеть убытки. 

Отмечу, что сегмент одежды в целом сильно просел. По нашим наблюдениям, люди легче покупают недорогие аксессуары, таким образом пытаясь разнообразить свой гардероб. Кроме того, летние закупки масс-маркета были малы или худшего качества, а у потребителей за несколько лет кризиса уже скопилось достаточно дешевых вещей (fast fashion); сейчас покупатели ждут качественного товара за вменяемые деньги. В этой связи на авансцену выходят проекты вроде нашего. Пока функционирует один магазин российских дизайнеров Kabinet. club в ТЦ Lotte Plaza в Москве. Мы - community, в котором объединились несколько российских модных брендов и общими финансовыми силами решили освоить розницу. Для потребителя наш магазин - это возможность купить одежду от дизайнера без наценок сторонних магазинов, т. к. тут исключается агентское звено. Это новый формат ритейла, позволяющий модным дизайнерским брендам стать ближе к покупателю. Коллекции, представленные в нашем магазине, высокого качества и интересного дизайна, но при этом невысокой цены.

В ближайшем будущем мы планируем расширение на других торговых площадках; поэтому постоянно ведем переговоры с ТЦ в Москве, но их предложение по ставкам нас пока не устраивает. Я считаю, что ТЦ себя сильно переоценивают. Это, скорее, отголоски «былой славы», поэтому мы ждем осени - лето должно стать переломным моментом в мировосприятии торговых центров. Нам, как и многим другим проектам, не нужна высокая проходимость в виде аудитории вокзалов или подростков, спешащих в кино. Нам нужен качественный, свой трафик.

Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow: 
- Торговые центры с высоким трафиком можно сегментировать на имиджеобразующие для ритейлеров («Европейский», «Метрополис», «Атриум») и торговые центры, имеющие потенциальную способность к стабильно высокому обороту, но в силу своего местоположения и позиционирования не носящие этого признака. В силу разных причин торговые центры с имиджевой составляющей в основном не опираются в формировании арендной политики на покупательский спрос (который, согласно исследованиям, просел до 50%, например, в сегменте одежды) и берут за основу спрос на площади ТЦ, который существует даже в кризис, временно сохраняя высокую ставку аренды до момента, пока новый оператор взамен старого не решит закрыть убыточный магазин (срок от открытия составляет 3-6 мес.). Таким образом, можно, сменив несколько поколений арендаторов, дожить до следующего периода роста рынка. Способом сохранить арендные ставки являются и сделки по площадям за счет концепции, сопряженные с имиджевыми потерями, например, сдача в аренду ключевых площадок первых этажей под магазины известного корейского бренда техники, который по сути выглядит, как галерея телевизоров. В «мирное время» это концептуальная ошибка, но в кризис - спасение бюджета.

Однозначно утверждать, что ТРЦ первого эшелона не снижают ставку аренды, также необосновано. Снижают - в виде кратковременных и пролонгирующих скидок для качественных и нужных центру операторов. Прогрессивным методом в данном случае является запрос у арендатора отчета о прибылях и убытках, который анализируется совместно, в результате чего и принимается решение о скидке. Не секрет, что в такие отчеты в рамках сети на магазин с высоким оборотом вносятся не связанные с ним издержки, а именно: раздутые офисные расходы и расходы, связанные с другими убыточными магазинами сети. 

Арендаторы пытаются спекулировать на кризисе, и в большей степени посредством информационного нагнетания для достижения прямых коммерческих целей. Случаи закрытия магазинов траффикогенерирующих ритейлеров в хороших проектах ТРЦ по причинам неудобной арендной политики единичны, большинство закрывшихся магазинов - это компании, которые избавляются от точек по комплексным внутренним причинам и рассматривают это как тренд - нагнетание общей истерии, которая выгодна одной из сторон процесса. «Рабочие» торговые центры с меньшим имиджевым акцентом более сговорчивы: отношение у арендаторов к таким проектам основано исключительно на расчетах. Сегодня уже согласуются и фиксация курса на комфортном для арендатора уровне, и существенные скидки. В холодном остатке имиджевые ТЦ находятся в преимущественном положении по отношению к просто траффиковым и вольны формировать политику. Арендаторы торговых центров с высоким потоком покупателей пытаются до наступления более стабильной ситуации на рынке выживать за счет снижения расходов, одним из которых является ставка аренды. Так как переход только на процент с оборота уже начинает быть вполне распространенной схемой взимания арендных платежей, во вторичных комплексах, более заинтересованных в крупных сетевых операторах, действия по аналогии с эффективными ТЦ под угрозой закрытия магазина приводят к выгодному для оператора пересогласованию арендных условий и общему снижению уровня ставки аренды. В данном тренде заложено благотворное влияние кризиса на рынок ритейла: слабо востребованные покупателем арендаторы неизбежно уходят, более сильные имеют шанс остаться и получают опыт оптимизации. Новые же амбициозные проекты получают возможность войти на вменяемых для малого бизнеса условиях.

Владислав Грановский, президент компании Vаssa&Co: 
- В «Атриуме» возле нас и вокруг нас закрылся ряд ритейлеров, которые специализировались на одежде или обуви. Причин несколько, но одна из них еще и в том, что на фоне декабрьских колебаний многие компании сократили закупки товара до предельного минимума, и сейчас для высоких оборотов им просто не хватает товара. Аренда же, как ни крути, выросла как минимум на 30%. Да, топовые проекты зафиксировали курс, как и многие, но зафиксировали они его, скажем, на 40-50 рублях, а ранее он был 30 - вот вам и рост ставки при снижении всех остальных показателей у ритейлера. Те, кто оказался более прозорливым по части закупок, из знаковых ТРЦ никуда не уходят и не собираются. Они понимают, что даже с такими условиями, закрыв там магазин, взамен нужно открыть три-четыре, и аренда по совокупности в этих четырех будет все равно больше. Кроме того, отделка и обеспечительные взносы убьют все возможные преференции. Мы есть во всех топовых ТРЦ и чувствуем себя там прекрасно. Да, разумеется, постоянно ведем переговоры по ставкам, а девелоперы заключают дополнительные соглашения весьма краткосрочно - на три месяца, надеясь отыграть ситуацию при малейшем росте. Тут еще стоит напомнить о главной проблеме нашего рынка и градостроительной политики: до сих пор никто ничего не планирует надолго. Если они построят вот этот ТРЦ здесь, не убьет ли он вот тот маленький у метро? Зачем в конкретном месте два больших объекта и как они будут жить? Где вообще уместен ТРЦ и как сделать его привлекательным на фоне еще таких же ? Обо всем этом город должен думать вместе с бизнесом. Пока же получается так - открывшийся динозавр пожирает старого птеродактиля. Да, вроде бы все довольны - многие собственники ТРЦ финансово разжирели еще лет 10 назад, они живут за границей и им неинтересно, как и что тут вообще развивается, и какие у кого проблемы. Им нужна их ставка, и сегодня, а завтра - можешь умирать. 

Ольга Карпинская, заместитель директора по маркетингу компании «Каширский Двор»: 
- Подобную ситуацию в топовых проектах можно охарактеризовать как проявление отложенного спроса. Если до кризиса спонтанные покупки приносили до 10% от общей выручки, то на сегодняшний день тенденции несколько изменились. Теперь большее количество покупателей старается не принимать импульсивных решений о покупке: кризис дает о себе знать. В строительной области эта закономерность менее выражена, так как у нас небольшой процент товаров импульсного спроса: к ним частично относятся обои, элементы декора, свет. Одновременно с этим покупателям приходится «понижать» свой потребительский класс - те, кто обычно пользуется товарами категории премиум, сегодня присматривается к средней, а покупатели товаров среднего класса, в свою очередь, уходят в эконом.

Если снова же говорить о строительной области и об объектах компании «Каширский Двор», то у нас некомфортно себя чувствуют представители сегмента «Загородный дом». Это связано с тем, что на данном этапе есть недостаток арендных площадей, которые необходимы для качественного представления данного товара. Впрочем, в ближайшее время мы планируем расшириться за счет строящейся 2-й очереди ТК «Каширский Двор».  

Очевидно, что с началом кризиса ситуация на рынке изменилась, и некоторым компаниям пришлось уйти с рынка. Тем не менее при сравнении с общим числом арендаторов их процент минимален. Данный процесс происходит в рамках стандартной ротации арендаторов, которая составляет менее 4% в год. Также можно сказать, что в нашем торговом комплексе есть внутренняя ротация: некоторые арендаторы просто переехали на более подходящие по размеру точки. Но есть и те, которые, наоборот, ждут освобождения площадей. В сфере DIY довольно много сильных игроков, да и сама отрасль чувствует себя стабильнее других - сильной текучки по проектам не наблюдается. Естественно, экономическая ситуация дает о себе знать, вызывая обеспокоенность как арендаторов, так и арендодателей. Согласно нашей аналитике, продажи в строительной и смежной ей мебельной сфере сократились на 30%. «Каширский Двор» пытается поддержать арендаторов: мы не увеличиваем размер арендной платы и склонны к позитивному развитию экономической ситуации в целом и в нашем сегменте в частности.

К слову, в DIY достаточно много сильных региональных игроков, не представленных в столичном регионе. Некоторые из них планируют открытие магазинов в Москве и области, к примеру, сеть магазинов «Петрович», однако с корректировкой планов в связи с кризисом. Крупные международные сети также пересматривают свою политику относительно регионов. Так, «Леруа Мерлен» и «Оби» сократили количество магазинов, которые они планировали открывать в региональных центрах, или отложили принятие решения по этому вопросу на более позднее время.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер