01 октября 2015  |  1488

Роль второго плана

CRE Retail № 30 / октябрь 2015 Мария Перевощикова
share tweet поделиться Email
Из-за кризиса вакантность помещений стрит-ритейла на первой линии увеличилась. При этом вторая линия по-прежнему пользуется достаточно высоким спросом. И не только потому, что прежние арендаторы вдруг начали экономить.

«Раньше значительно большим спросом пользовались помещения на первой линии магистралей, с большим трафиком - арендаторы готовы были платить высокие ставки за престижные локации, при этом об эффективности часто не думали. Сетевые ритейлеры просто стремились занять как можно больше точек, - говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium. - Экономика некоторых снимаемых помещений иногда не выдерживала критики. Теперь часть из них освободилась. Многие банковские бренды, например, просто ушли с рынка. А магазины известных марок предпочли ТЦ. При этом запросы на помещения второй линии остались на том же уровне».

Вторая линия, по словам Дмитрия Волкова, коммерческого директора Sminex, может быть интересна арендаторам достаточно широкого профиля - от точек питания до магазинов одежды и косметики. однако все они, как правило, имеют ключевую особенность - либо определенную специализацию, например продажа строительной одежды или лечебной косметики конкретной марки, либо ярко выраженную продуманную концепцию (к примеру, ресторан известного шефа с интересным интерьером и уникальным меню). В каждом из этих случаев у операторов есть своя целевая аудитория, которой не требуется кричащая реклама на первой линии: продуктовые магазины, пункты выдачи товаров, частные медицинские центры, парикмахерские, химчистки, центры обучения, салоны красоты, пиццерии, осуществляющие доставку, спортивные кружки и т. д.

Кроме того, вторая линия весьма популярна среди небольших баров и кафе «для своих» или секретных мест: кальянных и сигарных клубов, модных антикафе - другими словами тех, кому случайные посетители не нужны в принципе. Как правило, такой бизнес открывают частные предприниматели. Если учитывать, что крупные операторы сейчас заняли выжидательную позицию, а спрос на вторую линию не изменился, выходит, что формируют его люди, которые начали открывать свое дело в результате, например, сокращения на работе. Естественно, они могут позволить себе снимать только сравнительно недорогие помещения - даже в сегодняшних условиях цены на Тверской для них неподъемны.

Разброс арендных ставок на стрит-ритейл первой и второй линии может доходить и до 300%. В среднем они отличаются в 2-3 раза. Например, помещение на Старом Арбате на первой линии стоит примерно 70 тыс. руб. за кв. м в год, а в переулках рядом со Старым Арбатом - 20-40 тыс. рублей. Впрочем, даже при таких условиях затраты на аренду на второй линии составляют примерно 40% от общей суммы расходов. Но для узкоспециализированных бизнесменов и такие условия приемлемы. Для «секретных баров» вторая линия - вообще единственный возможный вариант размещения.

«Вторую линию мы выбрали специально, чтобы к нам приходили только наши гости. проходной трафик нам не нужен - не наш формат. Среди критериев, в соответствии с которыми мы выбирали помещение, значились только локация внутри Бульварного кольца и близость к метро. Также мы используем двор - летом половина наших гостей отдыхает в нем, поэтому мы даже установили там лавочки и стол. При этом с первого же дня бар начал приносить прибыль. Хотя открытие состоялось уже в кризис, в феврале этого года. Дело в том, что изначально был понятен круг людей, для которых это место предназначено, - группа экспатов, насчитывавшая в тот момент около 3000 человек. Теперь целевая аудитория по-прежнему ясна - экспаты, иностранные туристы и знающие иностранные языки россияне. Думаю, в ближайшие лет 10 мы отсюда никуда не денемся», - рассказывает Хасан Хатер, генеральный директор бара Jim'N'Jack.

Алексей Фомичев, менеджер по развитию сети аптек «Старый лекарь» подтверждает: «вторая линия для нас, на самом деле, намного привлекательней, чем первая, - из-за цены. При этом помещения мы выбираем, конечно, только определенные - они должны находиться в уже сложившихся местах торговли, рядом с популярным продуктовым магазином и точками других (лучше сетевых) операторов, недалеко от дороги вглубь района. В таких местах наши основные клиенты - жители квартала».

Другой вид заведений, не нуждающихся в рекламе на первой линии, - это антикафе. Чтобы в такие заведения зашли случайные посетители с улицы, даже сложно представить - слишком специфические услуги. Главная реклама для них - то же сарафанное радио, а также интернет. поэтому главное преимущество нетоповой локации для подобных арендаторов - низкая арендная ставка.

Павел Гращенко, CEO Time Club, рассказывает: «Для своих антикафе мы стараемся подбирать помещения площадью 120-240 кв. м с возможностью планировки по стоимости до 12 тыс. рублей за кв. м в год. Такие помещения найти непросто, но можно. Сейчас в Москве наши точки находятся в центральных районах недалеко от метро: «Курская» (Лялин пер., 8, с. 2), «Охотный ряд» (Георгиевский пер., 1, с. 3), «Чистые пруды» (Архангельский пер., 7, с. 1) и «Баррикадная» (Новинский бульвар, 18 Б). конечно, все они находятся на второй линии, но для нашего бизнеса, который построен на сарафанном радио и повторных возвращениях, первая линия не принципиальна. При этом мы используем вывески на первой линии, штендеры, указатели - чтобы нас было проще найти тем, кто уже идет к нам».

При этом вторая линия бывает разная, говорит Дмитрий Волков. К примеру, помещения, расположенные на второй линии, но заметные с основной магистрали, могут привлекать даже тех арендаторов, для которых основным критерием при выборе является визуальная доступность с оживленной улицы или пешеходный трафик.

Один из самых ярких таких примеров - рестораны «Одесса-мама» и «Хачапури», расположенные в кривоколенном переулке - то есть в отдалении от основного и автомобильного, и пешеходного трафика на Мясницкой улице. Здание особняка, в котором они находятся, видно с Мясницкой, и при этом рядом с заведениями довольно тихо, есть свой небольшой дворик. все это сочетается с их концепцией. в результате рестораны весьма успешны.

Для разных типов заведений существуют свои требования и ко второй линии. Особенным барам или антикафе желательно располагаться недалеко от мест, где бывает их целевая аудитория, - то есть учебных заведений. Пунктам выдачи интернет-магазинов - недалеко от метро, продуктовым магазинам - в жилых кварталах, а не в окружении заводских территорий.

При этом для любого вида ритейла отдельный вход необходим практически всегда. «Также в идеале все же помещение на второй линии должно иметь хоть какую-то возможность размещения рекламной вывески с первой», - говорит Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. Еще лучше, по мнению Дмитрия Волкова, если к заведению легко пройти с первой линии.

На второй линии стрит-ритейла размещаются не только в центре - в спальных районах тоже. В среднем арендные ставки здесь составляют, по данным Knight Frank, 8-20 тыс. рублей за кв. м в год. Как правило, такие помещения интересуют ритейлеров, ориентирующихся на локальный спрос, - например аптеки.


Арендные ставки в Москве

Источник: Knight Frank

Продуктовые ритейлеры, особенно сетевые, которые сами способны превратиться в генератор трафика в жилой застройке, выбирают помещения на второй линии по принципу отсутствия конкуренции и населенности района. Если оба этих показателя обещают хорошие выручки, сети открываются в таких местах и сегодня. Недавно вторую линию рассматривала сеть «Магнолия».

«Открывая магазины на второй линии, мы руководствуемся исключительно "математическими" соображениями. Каких-то особых выгод вторая линия нам не дает. Может быть, покупателям близлежащих домов только удобнее - не приходится переходить дорогу», - объясняет Светлана Голещихина, директор по развитию сети «Магнолия».

Открываются ритейлеры на второй линии даже практически на МКАД. Здесь работает тот же принцип узкой направленности бизнеса. Например, неплохо себя чувствует магазин каминов Kaminetti, расположенный недалеко от развязки Щелковского шоссе с МКАД. 

Алексей Хазов, генеральный директор Kaminetti
- Хоть наш салон и находится на второй линии - его практически не видно с Щелковского шоссе, - магазин окупается. Наши покупатели приходят целенаправленно за каминами - многие бренды, которые мы продаем, невозможно увидеть вживую в Москве. Именно поэтому мы и решили открыть своеобразный шоу-рум, и было неважно, где именно он будет находиться. Главное, что у нас хорошая транспортная доступность: к нам удобно подъехать, припарковаться - рядом большая стоянка, и так же просто уехать.


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер