01 июня 2015  |  2576

Роберт Кортни: «Русские бизнесмены научились извлекать из трудностей пользу»

CRE Retail № 27 / июнь 2015 Екатерина Реуцкая
share tweet поделиться Email
Роберт Кортни из Retail Profile Russia как никогда верит в формат specialty leasing в России и считает, что экономический кризис выведет рынок недвижимости на новый уровень.

- Полгода назад некоторые участники рынка предсказывали рост островной торговли в российских ТРЦ. Насколько оправдались эти прогнозы?
- Во-первых, мы с сожалением наблюдаем отток арендаторов из многих торговых центров. Количество вакантных площадей увеличилось и продолжает расти. Однако, хочу отметить, что динамика оттока островных арендаторов меньше, чем у mime-арендаторов. Кроме того, начинающим предпринимателям гораздо легче и проще начать бизнес с небольших форматов (киосков, RMU), нежели инвестировать в отделку помещений и приобретение дополнительного оборудования. В связи с этим, такие ожидания во многом оправдались.

- Как бы вы оценили рынок specialty leasing в России в целом?
- Рынок specialty leasing в России еще очень молодой. Но все больше собственников торговых центров приходят к пониманию, что это действительно specialty. Кто-то образует собственные структуры внутри компании, а кто-то отдает предпочтение работе с RPR.

- Какова емкость сегмента - сколько профессиональных международных операторов, помимо RPR, он еще выдержит?
- Если вернуться, например, на полтора года назад, то ситуация не слишком изменилась. Мне по-прежнему ничего неизвестно о компаниях, которые хотели бы выйти в этот бизнес. Он довольно специфический - чтобы в него войти, нужно обладать определенными компетенциями, иметь отработанные механизмы, которые также нужно локализовать. Применение основных принципов работы, опробованных на международных рынках, и их адаптация к российским реалиям, являются ключевыми аспектами успешного переноса бизнеса. И в нашей сфере ситуация такова: 75% технологий импортируются «как есть», еще 25% - новые, кастомизированные для российского рынка. Тут еще нужно помнить о том, что главным форматом в Европе и Северной Америке остается RMU, а в России - киоск. У нас была задача - усовершенствовать киоски в России, поднять визуальный мерчандайзинг на новый уровень, и стать единым арендатором общих зон, - качественным якорем торгового центра, как это сложилось на мировом рынке.

- Киоски в России так популярны потому, что из них сложнее украсть?
- Знаете, первая реакция арендаторов на формат RMU, действительно, такова: боже мой, все открыто, будут воровать, будут много воровать, да все вынесут! Ну, конечно, воровать будут, во всем мире воруют, но не более 3% - это статистика, которая не меняется годами. Однако уровень оборота на «открытом» формате, как правило, выше, чем на классическом киоске с товаром «под стеклом». Покупатель может подойти, все потрогать, понюхать, открыть, у него появляется личная история с вашим товаром, тактильный контакт - все это колоссально влияет на продажи! Это не закрытый киоск с витриной, где я должен отыскать глазами продавца, затем оторвать его от телефона, попросить мне что-то там показать, потом еще что-то показать. Конечно, мы работаем со всеми форматами, и учим продавцов новому уровню общения с покупателями. Следим за мерчандайзингом арендных мест и поведением продавцов для того, чтобы обеспечить привлекательность торговой точки и рост уровня продаж. Стандартный продавец наших проектов - молодая девушка, молодой мужчина, студенты. Да, они пришли сюда не карьеру делать, многие рассматривают это как временную работу, тогда как в Северной Америке, Англии и Германии - для многих это карьера. Но это специфика всех стран с «молодым» рынком ритейла.

- Изменился ли в новых реалиях формат specialty leasing в Москве и регионах относительно площадей, визуализации, сервисного сопровождения?
- Сам формат не изменился, и это радует - значит, мы в самом начале были на правильном пути и заложили устойчивую систему. Мы не разделяем объекты по региональному принципу. Во всех наших торговых центрах применяются одинаковые стандарты. Однако в регионах процент локальных товаров, ориентированных на местных покупателей, гораздо выше, чем, к примеру, в Москве, несмотря на то, что набор арендаторов формата inline в крупных успешных ТРЦ мало отличается. 

Также рады видеть, что RMU, которые мы впервые представили на российском рынке в «Мега», сейчас адаптируются и активно используются собственниками других проектов, таких как «Метрополис», «Акварель», «Крокус», «Красный Кит».

- Действительно ли можно говорить о тренде перехода арендаторов inline в specialty leasing?
- На Западе традиционно во времена экономического роста наблюдается переход арендаторов островной торговли в формат полноценного магазина. RPR принимал участие в «инкубации» таких брендов, как Sunlight, Crocs, «Бронницкий Ювелир», магазин Артемия Лебедева. Однако во время кризиса происходит обратный процесс, направленный на снижение расходов, в том числе и на сокращение арендуемой площади: переход магазина из inline на киоск или RMU.

- Pop-up: еще три месяца назад в него все очень верили, однако ни для кого не секрет, что тема продвигается на российском рынке довольно сложно. И это несмотря на то, что московские арендаторы в отличие от американских пока не предлагали «острова» с продажей гробов и венков. Но ведь тяжело идут даже стандартные pop-up. Почему?
- Думаю, что основная проблема по-прежнему в отсутствии понимания, что такое pop-up. Требуется то, что называется эволюционным процессом. В период кризиса 2007-2008 годов во многих торговых центрах Северной Америки арендодатели, теряя inline- арендаторов, быстро адаптировались под изменяющиеся условия рынка, идя на уступки временным «инлайнам» (pop-up). В том числе предлагая комфортные арендные каникулы, более простые формы договоров, щадящие коммерческие условия. Приглашая новых арендаторов в торговые центры, арендодатели не только решали проблему заполняемости, но также и давали возможность арендаторам временных магазинов «закрепиться» и стать постоянными - после того как экономическая ситуация улучшится. Российский рынок очень молод, девелоперы пока не столь гибкие, они, к сожалению, не всегда понимают необходимость идти на уступки в сложные времена. Вообще лучший пример работы с такими форматами я видел в Чикаго в 2008 году. Тогда я прошел все местные торговые центры и так и не понял, кто там постоянный арендатор, кто временный - настолько профессионально с задачей справились девелоперы. Интересные концепции, полные торговые центры без баннеров «аренда», живые, активные проекты - уникальный баланс интересов всех сторон: арендодателей, арендаторов и покупателей.

- Видимо, чтобы потеплеть к pop-up, российские девелоперы должны обнищать совсем?
- Многое будет зависеть от того, как долго продолжится кризис. Если долго, то, конечно, девелоперы будут вынуждены становиться все более гибкими. Временные инлайны - отличный потенциал как для девелоперов, так и для ритейлеров. Во времена экономического спада становится сложнее найти работу. Многие уходят в «свой бизнес», становясь частными предпринимателями. Specialty leasing - удобный и низкозатратный способ выйти на рынок, попробовав свои возможности. И pop-up формат здесь - отличный вариант.

- Насколько проще или сложнее сейчас стало для вас находить специалистов - учитывая, что вы и арендаторы, и УК, и брокеры, и консультанты?
- По-прежнему сложно. На рынке труда много либо брокеров, либо людей, работающих с существующими арендаторами, либо людей из эксплуатации, либо занимающихся только продажами. Найти универсального компетентного специалиста практически невозможно. В условиях нестабильного рынка ситуация не улучшилась - ценные и обученные сотрудники остались работать в своих компаниях, в поиске находятся менее успешные их коллеги. Поэтому уже после приема на работу мы занимаемся обучением. В итоге наши сотрудники становятся настоящими профессионалами, которые могут работать в любом направлении аренды - будь то брокеридж, консалтинг или FM.

-Вы ведь имеете опыт не только в России, но и в странах с более старыми экономиками. Возможно ли найти в прошлом других государств такие решения, которые могут сейчас сработать у нас?
- Обращаясь к кризисному опыту Запада в 2007-2008 годах, можно отметить, что некоторые тенденции являются уникальными для того или иного рынка, а некоторые - универсальными. Например, в Северной Америке и Великобритании некоторые сферы услуг стали развиваться, наоборот, более активно: услуги страхования, ремонт автомобилей, макияж, массаж, аренда квартир, загородных домов, компьютерные классы, услуги финансовых и налоговых консультантов, услуги и товары для ремонта. На RMU, к примеру, хорошо продавались более дешевые аналоги товаров mime-магазинов, персонализированные товары: чашки, шапки, кепки с инициалами, другие позиции, которые «поднимают настроение». В торговом центре в США можно получить водительские права у арендатора «острова». В России пока ввиду специфики законодательства такое, конечно, невозможно.

- Готовы ли вы выходить в города численностью менее 500 тыс. человек со «старой» коммерческой недвижимостью - советскими универмагами, например?
- Мы есть в Ярославле, Рязани, Мурманске. В совсем небольшие города мы идем, если там есть современные торговые центры и профессиональные девелоперы. Да, мы готовы работать в советских универмагах, если там интересный трафик и наши концепции уместны.

- Какие еще форматы для дополнительных доходов собственника ТЦ вы можете рекомендовать сегодня?
- На Западе сложилась практика комплексной коммерциализации общих зон, где помимо specialty leasing продвигаются промо-программы, и все виды размещения рекламы. Кроме того, привлечение спонсоров к собственным мероприятиям ТЦ, партнеров - к рекламной кампании, продвигающей ТЦ, использование здания и внешней территории для мероприятий сторонних организаций. Конечно же, co-promo с арендаторами и внешними клиентами. При хорошем узнавании бренда ТЦ, можно постараться коммерциализировать и свой бренд («ТЦ “Мега” рекомендует...»). В России используется, как правило, все вышеперечисленное. Но чаще по запросу, приходящему извне. Сами ТЦ не слишком часто занимаются активным привлечением рекламных бюджетов. Их отделы рекламы, маркетинга и коммерциализации больше настроены на обработку входящего заказа.

- Тогда каковы ваши прогнозы по новым форматам островной торговли?
- В России, как и во всем мире, в течение последних нескольких лет форматы RMU и киосков постоянно улучшались, чтобы соответствовать ожиданиям все более требовательных предпринимателей в гонке за более высокими продажами. В Северной Америке девелоперы сфокусированы на улучшении дизайна RMU, в других странах - на улучшении дизайна киосков. Девелоперская компания Simon Property, к примеру, вполне довольна существующим дизайном широких и плоских RMU и не планирует ничего менять. Сейчас она добавляет в свои центры другие, более мелкие форматы RMU для арендаторов выходного дня. Лондонский ТЦ Westfield ориентирован на киоски и ищет новые решения в данном направлении. Одним из новых форматов, развивающихся на Западе сейчас, является формат box-shops. Это конструкции размером примерно 4х4 м, которые в открытом состоянии выглядят как небольшой магазин с доступом со всех четырех сторон. Говоря о кризисе и его последствиях для России, хочу отметить, что это мой третий местный кризис. Уже только на этом основании могу утверждать, что люди здесь в целом легче переживают сложные ситуации в экономике и быстрее к ним адаптируются. Русские бизнесмены привыкли к трудностям, они не только умеют в них жить, но и извлекают определенную пользу. И российский рынок недвижимости, безусловно, станет после кризиса взрослее еще и по этой причине.

Справка:
Роберт Кортни, старший исполнительный директор Retail Profile Russia, возглавляет компанию с начала её деятельности в России в январе 2008 года. RPR специализируется на коммерциализации общих зон торговых центров (островная торговля и промо), сотрудничает более чем с тридцатью торговыми центрами в тринадцати регионах России. Входит в международную компанию Retail Profile с офисами в Лондоне, Глазго, Гамбурге, Стокгольме, Мумбаи, Дели и Москве.

Роберт Кортни с 2000 г. входит в совет директоров Торговой палаты США в России, а также владеет московской стоматологической компанией US Dental Care.





share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер