25 января 2016  |  2017

Рассвет мертвецов

CRE Retail № 33 / январь–февраль 2015 Иван Майоров
share tweet поделиться Email

Текущий кризис может породить новую волну официально законсервированных, а по факту – заброшенных ТРЦ в России.

 

По данным департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, основную массу заброшенных торговых центров, например, в США составляют объекты, построенные 20–50 лет назад. Они устарели, не выдержали конкуренции и закрылись вследствие низкой посещаемости и падения числа арендаторов. При этом собственники не стали сносить или переоборудовать эти объекты под иной функционал, а просто бросили их. В отличие от США, причины опустения ТРЦ в России обычно связаны с тремя факторами: экономическим кризисом, неразрешенными организа­ционными вопросами и форс-мажорными обстоятельствами. «Российская специ­фика в том, что торговые центры забрасывают не после ввода и эксплуатации в течение нескольких лет,– соглашается Сергей Шиферсон, коммерческий директор City & Malls PFM.– Чаще всего проект замораживают на стадии строительства. Например, в Москве в 2015 году был отложен запуск нескольких ТЦ.Среди них ТРЦ на Ярославском шоссе (девелопер Essence Development). Но есть и случаи остановки работы уже действующего ТЦ. К примеру, в Новосибирске торговый центр “Гранд Сити”, построенный в 2008 году, закрылся уже в 2009-м и с тех пор пус­тует». Известно, что в 2015 году собственник выставил его на продажу за 1 млрд рублей. «Российский рынок торговой недвижимости слишком молод, а растущий сегмент представляет интерес для девелоперов – из него стараются выжать по максимуму, – считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. – До недавнего времени торговая недвижимость была вторым по доходности сегментом после жилой.Возможно, по этой причине и вследствие упертости нашей нации мы не обнаружили в России ни одного заброшенного торгового центра, который когда-то был успешен, а после перестал посещаться и заполняться арендаторами, как это было в США».

Все заброшенные объекты в России в NAI Becar условно разделили на три группы: недостроенные ТЦ, пострадавшие от экономического кризиса 2008 года; ТЦ, реализация которых приостановилась из-за неразрешенных организационных вопросов; ТЦ, пострадавшие от форс-мажоров. У проектов, которые вошли в первую группу, возникли проблемы с финансированием, либо они отошли в качестве залога банкам, либо их прекратили финансировать по причине отсутствия денег у собственника. Все проекты находятся на довольно высокой стадии готовности – от 60 до 80%. Таковы «Гранд Сити» в Новосибирске, ТРЦ на Навагинской в Сочи, ТРК «Одинцово‑2». «При изменении экономической ситуации девелоперы могут приостановить или вовсе отказаться от проекта,– размышляет Сергей Шиферсон.– Во втором случае объект может быть продан со значительным дисконтом».






Ко второй группе эксперты отнесли проекты, замороженные по причине неразрешенных организационных вопросов: неразберихи с документацией на земельный участок, отсутствием грамотной концепции, конфликтов между собственниками. Торговые центры данной группы, как правило, также являются недостроями на высокой стадии готовности – например, МФК «Зенит» и торгово-офисный центр «Женский центр» в Москве. 






В третью группу входят так называемые форс-мажорные объекты – ТРЦ, пострадавшие в результате пожара, затопления, существенного разрушения и т. д. В итоге собственники просто не стали их восстанавливать (ТЦ «Аэродром» в Петербурге). «Нам неизвестны торговые центры, заброшенные в чистом виде, то есть открытые, а затем по каким-то причинам пришедшие в упадок, – делится Мартин Лундвалль, генеральный директор Retail Profile Russia. – Наверное, это связано с тем, что на фоне роста инвестиций в коммерческую недвижимость России вообще, а в торговую – в частности, рынок проглатывал любые проекты – хорошие и не очень. Несмотря на кризисный 2015 год, в котором мы находимся, Россия по-прежнему отстает по количеству качест­венных торговых площадей на душу населения от стран Европы и Северной Америки. Предпосылки к появлению первых dead malls в России начали появляться еще в 2008–2009 гг. Кто помнит, торговые центры с сомнительной концепцией, плохим местоположением, слабым набором арендаторов и непрофессиональной управляющей компанией тогда почувствовали резкий отток покупателей и арендаторов. Надо сказать, что впоследствии эти торговые центры усилиями владельцев были переформатированы и сейчас представляют собой вполне конкурентоспособные объекты. Девелоперы, открывшие свои торговые центры после того кризиса, очевидно, учли негативный опыт своих коллег по цеху, и откровенно плохих торговых центров уже не было, были лишь те, которые, как принято говорить, “открылись в неподходящее время”. Говоря о заброшенных объектах, следует вспомнить, пожалуй, несколько известных недостроев в Москве, таких как “Голубой зуб” на Юго-Западной и аквапарк на Аминьевском шоссе. Однако эти объекты, насколько нам известно, обрели новых хозяев и шанс, что будут достроены»

Решить проблему заброшенных проектов можно, переоборудовав их в низкокачественные ТЦ, под другие непро­фильные функции или наполнив развлекательной составляющей, уверены в NAI Becar. «Для объектов, находящихся в неплохом состоянии, шансы возродиться достаточно велики, так как для потенциального девелопера это означает сокращение расходов на вход в проект, если собственник готов продать объект по адекватной цене, конечно,– уверена Ольга Шарыгина.– У зданий, переживших форс-мажорную ситуацию, например, пожар или затопление, а также у объектов, относящихся к группе, где есть неразрешенные организационные вопросы, шансов уже не так много. В первом случае зачастую будет дешевле снести существующий торговый центр и построить новый (то есть себестоимость такого проекта будет, скорее всего, выше, чем у строительства с нуля). Во втором – учитывая, насколько в нашей стране все непредсказуемо и индивидуально, зачастую инвестору оказывается проще реализовать другой проект».


">Три рецепта для ТРЦ-призрака
">Вариант 1. Минимальное изменение существующей концепции: изменение функционального зонирования при сохранении основных параметров торговой галереи и пассажей, сетки колонн и вертикальных коммуникаций (за иск­лючением критичных моментов, существенно снижающих эффективность проекта).

Вариант 2. Частичное изменение существующей концепции: изменение функционального зонирования, изменение линии витрин торговой галереи и пассажей, изменение расположения вертикальных коммуникаций, атриумных зон, технических и служебных помещений.

Вариант 3. Максимальное изменение существующей концепции: пересмотр функционального зонирования и рекомендации по оптимизации всего проекта в целом, изменение вертикального функционального зонирования, изменение линии витрин торговой галереи и пассажей, изменение расположения вертикальных коммуникаций, атриумных зон, технических и служебных помещений.

Источник: Cushman & Wakefield


По мнению Андрея Шувалова, старшего директора отдела торговых помещений Cushman & Wakefield, в силу конструктивных ограничений в ряде проектов можно сделать оптимизацию концепции и вселить в проект новую жизнь. Тем не менее в России были и есть проекты, реконцепция которых экономически нецелесообразна. Перед началом работы по реконцепции проекта необходимо провести анализ наилучшего использования участка и выделить самый доходный вариант. В рамках данной работы целесообразно провести SWOT-анализ существующего проекта, после чего определить идеальную коммерческую концепцию ТРЦ, соответствующую данной локации, зоне охвата и существующему/потенциальному конкурентному окружению. «Точно оценить, сколько вложений потребуется, очень сложно, даже если рассматривать конкретный проект,– считает Ольга Шарыгина.– Именно поэтому эти торговые центры пока еще стоят заброшенными. В первую очередь необходимо провести переговоры с текущим собственником, во вторую – провести техническую экспертизу. Подводных камней для заброшенных ТРЦ слишком много, и инвесторы не рискуют с ними “заморачиваться”. Обойти все сложности можно только с помощью денег и времени, а у девелоперов, как правило и то, и другое ограничено».

Как отмечает Сергей Шиферсон, шанс на вторую жизнь у торгового центра есть в том случае, если он будет соответствовать требованиям, предъявляемым к современным качественным торговым площадям. «Смена концепции ТЦ, перепрофилирование или просто приход другой управляющей компании – более профессиональной и эффективной – шаги, которые вполне могут подарить объекту второй шанс, – продолжает эксперт. – В этом случае торговый центр может вернуться на рынок». Мартин Лундвалль советует начинать с азов: «Исследование о наилучшем использовании с большой долей вероятности может показать, что сохранять торговое назначение объекта нецелесообразно. В этом плане тяжелее всего объектам с плохим местоположением. Однако и здесь мировой опыт, в первую очередь американский, показывает, что из ТЦ можно сделать при желании все что угодно (вернее – все, что востребовано): от церкви до тюрьмы. Как эти форматы монетизировать в России – вопрос открытый. Российский рынок молодой, мало удачных примеров переформатирования, универсальных рецептов нет, придется многое изобретать самостоятельно». По состоянию на июль 2015 года аналитики Cushman & Wakefield оценили общий объем площадей в качественных торговых центрах России с площадью более 15 тыс. кв. м в 16,25 млн кв. м. По данным компании, первое место среди российских городов по обеспеченности качественными торговыми площадями занимает Краснодар с показателем 734 кв. м/1000 жителей. В Москве этот показатель составляет 382 кв. м/1000 жителей, это шестое место в рейтинге. Для сравнения: в США – 1000 кв. м/1000 человек. В этих условиях аналитики компании не ожидают, что хотя бы один из действующих ТЦ в Москве опустеет и превратится в заброшенное здание. Однако такие перспективы не исключены для недостроенных проектов. «Учитывая большие объемы ввода торговой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах, мы ожидаем, что по итогам текущего кризиса на рынке появится много недостроев,– делится Ольга Шарыгина.– К сожалению, уже есть примеры, когда проекты “стопорятся” на этапе согласованной проект­ной документации, когда все уже готово и нужно просто начать стройку, но у собственников-девелоперов нет для этого средств. Принимая во внимание цикличность экономики, рано или поздно большинство недостроенных проектов все равно будет реализовано. Вопрос только в убытках, которые понесет собственник или девелопер».

 

Роман Евстратов, партнер Rusland SP:

– В России пока нет заброшенных ТРЦ в том понимании, в каком они есть, например, в Штатах, где экономические кризисы 90‑х и 2000‑х стали причиной закрытия некогда успешных гигантских моллов. Несмотря на кризис 2008‑го и неблагоприятную конъюнктуру последних двух лет, рынок торговых центров все еще находится на восходящем этапе жизненного цикла. Безусловно, есть проблемные объекты. По мере усиления конкуренции многие «старые» объекты стали испытывать трудности и вынуждены снижать арендные ставки. Но они по большей части уже окупили вложенные инвестиции, а операционные затраты в России пока относительно невысоки, поэтому до закрытия даже таким объектам еще далеко.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер