02 марта 2016  |  1933

Подождем, подумаем

CRE Retail № 34 / март 2016 Екатерина Реуцкая. Иллюстрация: Светлана Бодрова
share tweet поделиться Email

Первые два месяца 2016 года показали: русскому рынку торговой недвижимости и ритейла еще только предстоит научиться жить в условиях по-настоящему недоступного финансирования, дорогого доллара и пустых кошельков.

 Несмотря на неопределенность, часть игроков видит в текущей ситуации плюсы: например, возможную покупку объектов на дне рынка и преимущество перед другими классами активов в относительно долгосрочном сохранении. Учитывая, что текущую стоимость нефти в CBRE называют для ее производителей запретительной, в компании прогнозируют изменение ситуации и начало стабилизации на инвестиционном рынке в течение первого полугодия 2016 года. По оценкам CBRE, объем сделок, находящихся сейчас в работе, демонстрирует высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, причем не только со стороны инвесторов с российским капиталом, который в последнее время доминировал на инвестиционном рынке, но и со стороны иностранных инвесторов, в том числе из Азии и Ближнего Востока, интерес которых в последнее время еще не успел реализоваться (в частности, предполагаемая покупка ТРЦ «Лето» арабским фондом). Принимая во внимание объем сделок, перенесенных с 2015 года на 2016-й, и сохраняющийся интерес со стороны инвесторов, в компании говорят о росте объема инвестиций в объекты недвижимости в 2016 году на 30% в рублях при сохранении долларового эквивалента на уровне 2015 года.

В Knight Frank ожидают, что в 2016 году на рынок выйдет восемь торговых центров общей площадью более 1 млн кв. м (GLA – более 450 тыс. кв. м), что на 18% меньше, чем в 2015 году. Укрупнение формата связано с особенностями девелоперского цикла: на высокой стадии готовности находятся несколько знаковых объектов, строительство которых было начато или разморожено в предкризисный период. При этом запретительные банковские ставки и снижение объемов финансирования в целом к февралю 2016 года привели к почти полному вымыванию с рынка объектов, которые находились на различных стадиях строительства. Некоторые из них остаются на стадии согласования, другие – замораживаются. В связи с высоким уровнем неопределенности и рисков со стороны арендаторов сроки ввода торговых центров даже на высокой стадии готовности могут переноситься на один-два квартала. В результате на рынок будет введено порядка 60–70% от заявленного ввода, а в связи со сложностями привлечения в проекты арендаторов управляющим компаниям торговых центров все сложнее совместить даты технического и торжественного открытия. Таким образом, де-факто временной промежуток между двумя событиями достигает 2–4 месяцев (в некоторых случаях – до полугода). Среди наиболее ожидаемых проектов 2016 года эксперты называют ТРЦ «Ривьера», «Рига Молл», «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», «Косино Парк» и 2-я очередь ТРЦ «Метрополис».


С замиранием сердца

Новые площадки же девелоперы не запускают в принципе. В 2015 году русский рынок покинули 11 международных брендов – наиболее ощутимой для рынка потерей стал уход таких сетей, как Stockmann, Camaieu, Lindex и Rockport. Остальные же на фоне санкций и дорогого доллара/евро практически свернули планы развития – строить новые ТРЦ пока просто не для кого. Аналитики убеждены, что инвесторы, планирующие торговые комплексы, будут по возможности откладывать их строительство до лучших времен. Достраиваться же будут лишь проекты на продвинутой стадии, с обеспеченным финансированием либо объекты, где девелопер сможет найти соинвестора, которым может выступить крупный ритейлер, сообщают в CBRE. На ввод и строительство новых проектов уже влияет также охлаждение отношений России с Турцией и, как следствие, с турецкими инвесторами и строительными компаниями. Напомним, что турецкие девелоперы (Enka, Renaissance Development, Mebe Group и др.) считались одними из наиболее конкурентноспособных и активных на российском рынке коммерческой недвижимости, забирая львиную долю заказов на строительство. По оценкам Strategy Capital Advisor, долю турецких строителей эмпирически можно оценить не менее чем в 20%. Для рынка это может означать, что в 20% строящихся проектов будут сорваны сроки строительства и возникнут незапланированные расходы бюджета. Собеседники CRE Retail не склонны называть компетенции турок эксклюзивными, однако на заполнение этой ниши потребуется время. Временное сокращение предложения же окажет неизбежное влияние на расценки и качество работы других подрядчиков.

Рост конкуренции между проектами на фоне падения розничных продаж может подтолкнуть некоторых собственников к проведению реконцепции, ротации арендаторов или репозиционированию своих объектов. Однако есть и хорошие новости: в CBRE все-таки ожидают выхода на рынок не менее 10 новых брендов, а так же активного развития в Москве и регионах OBI, Leroy Merlin, «Декатлон», H&M, Mango, Uniqlo, Mango, Monki, Forever 21, Furla, McDonald's, KFC, Baskin Robbins, Hesburger, Subway, Nathan's Famous. На фоне того, что весь 2016 год рынок, по словам экспертов Knight Frank, будет исключительно «доедать остатки» свободных площадей, в Москве сохранится дисбаланс между спросом и предложением: объемы ввода превышают поглощение торговых площадей ритейлерами. Собственники ТРЦ впервые в истории рынка пытаются изобретать велосипед, замещая сетевых арендаторов нестандартными игроками (кластеры русских дизайнеров и пр.), региональными компаниями, а также ИП, на которых перестали смотреть всерьез еще 10 лет назад. Кроме того, собственники и УК вынуждены активно осваивать форматы фермерских рынков, танцевальных студий, картинных галерей, интерактивных театров, квестов. Показательно, что если все предыдущие годы на рынке ритейла наблюдался выход офлайн-проектов в онлайн, то сейчас прослеживается обратная тенденция. Крупнейшие представители e‑commerce открыли или объявили о своем намерении открыть магазины off-line (KupiVip, AliExpress, Wikimart, Lamoda и др.), и эта тенденция будет сохраняться в ближайшие три года.

Учитывая, что розничные цены в 2016 году продолжают расти под давлением макроэкономических и геополитических факторов, сильные позиции сохраняют лишь продуктовые игроки сегмента «жесткий дискаунтер», а также розничные сети ценовых сегментов «средний–» и эконом продолжат сохранять сильные позиции на рынке. По оценкам Colliers International, Москва даже в условиях сокращения планов развития со стороны ритейлеров по состоянию на февраль остается приоритетной локацией для открытия новых торговых точек.

 

Выйду на улицу

Не менее сложная ситуация к марту 2016‑го сложилась в стрит-ритейле. На картину, особенно в Москве и Петербурге, продолжают влиять расширение зон платной парковки и открытие пешеходных улиц. В конце 2015 года, по данным Cushman & Wakefield, Москва покинула десятку самых дорогих торговых коридоров мира, опустившись на 12 место. По состоянию на декабрь, на Тверской улице средняя ставка упала на 36,2%, на Кутузовском проспекте – на 45,6%. Доля свободных помещений, по разным оценкам, на улицах Москвы составляет от 14 до 25% и продолжает расти, а в сегменте происходит глобальная ротация арендаторов. Причем спросом пользуются в первую очередь так называемые второстепенные локации в ЦАО и спальных районах.

Также аналитики говорят о самом низком уровне цен внутри Садового кольца за последние 10 лет (составил $11,6 тыс./кв. м). Число торговых объектов, выставленных на продажу в центре Москвы, также является рекордным: 207 против 185 в прошлом году (+12%) и 150 в 2006 году (+38%). Однако в целом, по оценкам экспертов RRG, несмотря на наблюдающееся в кризис падение спроса на торговые площади всех видов и категорий, торговая недвижимость в пределах Садового кольца сохраняет высокий инвестиционный потенциал ввиду ограниченных возможностей пополнения объемов предложения в сегменте.


Не зарекались

Пока же на российском рынке недвижимости наблюдается череда заявлений о возможных банкротствах и судебных тяжбах. Так, в конце декабря ПАО «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с требованием взыскать с собственника и управляющей компании ТРЦ «Jam Молл» больше 700 млн рублей и наложить арест на денежные средства на его счетах. Это крупнейший в Кирове ТРЦ с почти шестилетней историей. Тогда инвесторы получили льготу по налогу на имущество в размере 50 млн рублей, что по итогам пяти лет составило 250 млн рублей.

Кроме того, в конце января было объявлено о возможном банкротстве Михаила Кирсанова – компания «Веста» подала в суд иск о банкротстве группы компаний Eastward Capital. При этом возможное банкротство, по мнению экспертов, не повлияет на строительство ТРЦ в поселке Солонцы Красноярского края, якорным арендатором которого должен стать гипермаркет сети «Ашан»: Михаил Кирсанов не является собственником ТЦ в Солонцах, а «Торговый Квартал» связан с проектом только в части оказания услуг брокериджа.

«ТК» – далеко не первая компания, которая стала фигурантом первых полос в связи с финансовыми потрясениями. Так, трудности испытывает и партнер «ТК» – RB Invest. Компания должна Альфа-банку $217,7 млн, которые не может вернуть из-за обвала рубля. Еще один должник Альфа-банка – DVI Group, которая владеет ТЦ в регионах. Сумма долга банку достигла $260 млн, поэтому последний обратился в суд с исками о банкротстве ее структур. Все тот же Альфа-банк потребовал в Арбитражном суде Москвы взыскать с ООО «Акварель» $39,8 млн, а также обратить взыскание на заложенное имущество. Компания владеет двумя ТЦ – «Фили» (2800 кв. м) на ул. Барклая и комплексом на 5400 кв. м на Б. Филевской улице. Напомним, что в июле 2015 года московский арбитраж иск удовлетворил, а в ноябре это решение подтвердил и Девятый арбитражный апелляционный суд. При этом сумма претензии возросла до $46,9 млн (что составило более 3,5 млрд рублей по курсу на 14 января). Предполагается, что заложенное имущество должно быть продано на торгах. Однако стоимость залогового имущества, по оценкам самого банка, сегодня не покрывает сумму кредита.

 

Замедление темпов

Принимая во внимание многолетнее финансирование рынка с помощью валютных кредитных средств, можно сказать, что сворачивание планов ритейлеров, уход рынка аренды в рубли и обеднение покупателей – далеко не последние события истории этого кризиса.

 

Напомним

В 2015 году, по данным JLL, в России было введено 1,68 млн кв. м торговых центров, причем 843 тыс. кв. м из них вышло за последний квартал (увеличение показателей к аналогичным периодам 2014 года составило 1,7% и 4,2% соответственно); в результате объем рынка достиг 19,3 млн кв.м. Основной объем нового предложения пришелся на города с населением менее 500 тыс. человек (40% ввода) и Москву (33%). При этом к концу прошлого года сокращение оборота розничной торговли в России достигло 9,3% к аналогичному периоду предыдущего года, а в Москве розничные продажи за этот период упали на 13%, свидетельствуют в Росстате.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер