02 марта 2016  |  841

Не сносить вам головы

CRE Retail № 34 / март 2016 Иван Майоров
share tweet поделиться Email

«Ночь длинных ковшей» со сносом 97 из 104 «незаконно возведенных» и «представляющих потенциальный риск для жителей Москвы» строений (среди приговоренных – ТРЦ «Пирамида» на Тверской, ТЦ «Альбатрос» у «Щелковской», павильоны у входов на станции метро «Сокол», «Сухаревская», «Чистые пруды», «Кропоткинская», «Добрынинская», «Таганская», «Динамо» и др.) в очередной раз поставила перед участниками рынка коммерческой недвижимости вопросы: как и что теперь вообще строить в Москве, если через 5–20 лет практически любые объекты могут быть объявлены вне закона?


8 февраля срок добровольного демонтажа так называемых самостроев истек, а согласно вступившему в силу п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления городского округа теперь вправе самостоятельно принимать решения о сносе. 8 декабря 2015 года правительство Москвы приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», которое предусматри­вает снос объектов, признанных самостроем из-за неправильного оформления документов, нахождения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями.

Кто прав?
Надо сказать, что незадолго до сноса Сергей Шогуров, глава Госинспекции по недвижимости Москвы, отметил, что на объекты все же были оформлены права собственности и городские власти не могут с ними разобраться просто так, во внесудебном порядке. Другое дело, что, по словам г-на Шогурова, разрешений на застройку данных земельных участков объектами капитального строительства не выделялось.
В свою очередь, собственники, чьи объек­ты попали под снос, выразили жесткий протест мэрии Москвы – в частности, в «Опоре России» заявили, что строения возводились на участках, выделенных городскими властями, в соответствии с действовавшими на момент их строительства правилами и нормами. «В Московское отделение “Опоры России” обращались владельцы объектов, попавших под действие постановления Москвы № 829, имеющие на руках свидетельства о праве собственности, положительные решения судов, в которых признавалось законность права размещения объекта на обозначенной территории, – рассказывает Сергей Селиверстов, заместитель председателя московского отделения «Опоры России». – Большая часть предпринимателей из списка 104 имели свидетельства о собственности, действующие договоры аренды земли с городом, примерно треть из них – решения судов, подтверждающие право собственности. Пункт 4 ст. 222 ГК РФ не наделяет власти правом сносить объекты самостроя, на которые оформлено право собственности, зарегистрированное теми же органами государственной власти».
В «Опоре России» полагают, что все это станет началом многих судебных тяжб. «Случившееся в Москве, к сожалению, может стать плохим прецедентом, – убежден г-н Селиверстов. – Мы надеемся, что, используя существующие правовые механизмы, добросовестным предпринимателям удастся восстановить свои права, компенсировать убытки и привлечь виновных к ответственности». Показательно, что московские чиновники мотивировали необходимость сноса угрозой жизни и здоровью покупателей в случае аварий или чрезвычайных ситуаций. В частности, Тимур Зельдич, первый заместитель начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы, заявил, что объек­ты находились на инженерных коммуникациях, а значит, были потенциально опасны как сами по себе, так и с точки зрения эксплуатации инженерных сетей. Кроме того, по словам г-на Зельдича, никто из надзорных органов не знает, как именно возводились строения, насколько были учтены соответствующие нормы и правила. В мэрии Москвы сообщили также, что демонтажа добивалось и руководство метрополитена, отмечая, что «объекты, расположенные в технической зоне метрополитена, создают нагрузки на несущие сооружения метрополитена, затрудняют осуществление антитеррористических мероприятий». В свою очередь, Алексей Немерюк, руководитель департамента торговли и услуг города Москвы, упрекнул бизнесменов в «вере в сказки»: «Когда приходят различные переговорщики, так называемые решалы, говорят, что мы сейчас все узаконим, дай столько-то денег, и мы решим любой вопрос – человек верит, что его объект станет вечным и из палатки превратится в дворец».
Сам Собянин назвал «ночи длинных ковшей» частью кампании по возвращению Москвы москвичам и «наглядным примером того, что в России не продается правда, наследие, история нашей страны». Следующее заявление мэра о том, что «никому нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными явно жульническим путем», породило волну протестов. 
К слову, в «Опоре России» объяснили нежелание владельцев павильонов добровольно демонтировать свои объекты тем, что это автоматически означает признание их самостроем. По информации же «Деловой России», пострадавшие от сноса намерены предъявить иски за утраченное имущество на сумму более 22 млрд рублей. Ущерб городу аналитики оценили в 3,5 млрд рублей: по оценкам представителей «Деловой России», бюджет в течение года недополучит 2 млрд руб­лей в виде налоговых отчислений, еще 1,5 млрд рублей составят затраты города на судебные издержки.

Право имеющий?
Ситуацию, при которой стало в принципе возможным признание самостроем и последующий снос нескольких десятков объектов, простоявших в Москве от 7 до 23 лет, собеседники CRE Retail называют как минимум странной и меняющей правила игры на всем рынке недвижимости. «Если право собственности на объект было получено с нарушениями, объект может быть признан самостроем и снесен, – сообщает Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недви­жимость» компании Pro Consulting Global Limited. – Регистрирующий орган выдает право по формальным признакам, но не занимается его порождением. Разъяснения на эту тему, к примеру, есть в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, где разбираются такие случаи. Но то, что произошло в ночь на 9 февраля, выглядит чудовищно: упоминалось, что решения судов были в пользу владельцев снесенной недвижимости, их право собственности было подтверждено. Московские власти решили оспорить решение суда своими действиями? Происходящее заставило вздрогнуть всех – слишком чувствительную тему затронули власти, своими действиями подвергая сомнению право собственности, священное для любого общества. Резонанс, который получила данная история, – это как раз реакция граждан на нарушение их ключевого права. Системным решением было бы дифференцировать эти случаи и в каждом из них действовать исключительно в рамках правового поля. Кроме того, город вполне способен выкупить недвижимость у ее владельцев и развивать территорию так, как считает нужным».
Виталий Можаровский, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, отмечает, что судебная практика в этой сфере складывается таким образом, что суды, как правило, оценивают всю совокупность обстоятельств. «На самом деле все не так однозначно, как это подает правительство Москвы, – поясняет эксперт. – Постройка, обладающая признаками самовольной, может быть легализована через судебное решение (п. 3 ст. 222 ГК РФ). С другой стороны, наличие у владельца объекта зарегистрированного в ЕГРП права собственности (если в обычном порядке, а не через судебное решение) вовсе не означает, что такую постройку нельзя впоследствии признать самовольной на основании судебного решения. Это я к тому, что, как вы можете заметить, принятие решения в обоих случаях относится к компетенции суда, а не органа исполнительной власти. Действительно, осенью 2015 года в ст. 222 ГК РФ были внесены поправки, вводящие упрощенный административный порядок сноса самовольных построек. Но и в этом случае необходимо иметь в виду, что административный порядок может применяться только к постройкам, которые не зарегистрированы как объекты недвижимости в ЕГРП. Применение такого административного порядка к объектам, зарегистрированным в ЕГРП, означает циничное нарушение конституционной гарантии неприкосновенности частной собственности». Еще один аргумент в пользу этой точки зрения – п. 2 ст. 222 ГК РФ: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности». То есть если право собственности зарегистрировано (приобретено), то объект уже никак не может быть самовольной постройкой, если только суд не решит иначе. «Мэрия ссылается на новую редакцию ст. 222 ГК РФ; по ней решение о сносе может быть принято органом местного самоуправления в некоторых случаях, – продолжает Виталий Можаровский. – Правительство Москвы, конечно, не орган местного самоуправления. Данная фраза – еще один из многочисленных примеров чрезвычайно низкого качества продукта нашего парламента. В п. 4 ст. 222 ГК РФ в скобках упоминается, что “муниципальные районы в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории”, но законодатели упустили из виду, что муниципальные районы есть еще и в городских, и в сельских поселениях (в этом смысле Москва – городское поселение). Другими словами, налицо формальное нарушение компетенции при принятии решения. Конечно, можно использовать этот аргумент в суде. Но, думаю, что, в конце концов, он не будет иметь решающего значения, а лишь даст небольшой выигрыш во времени. Скорее всего, суд просто истолкует эту неудачную норму расширительно, предоставив эти полномочия правительству Москвы или в крайнем случае муниципальным управам, которые, как вы понимаете, самостоятельного значения в Москве не имеют».
По словам г-на Можаровского, в том случае, если постройка все же признана самовольной судом, ни о каких компенсациях не может быть и речи: «самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет» (ст. 222 ГК РФ). Если же нарушено конституционное право собственности, то на сцену выходит уже обычный способ доказывания: балансовая стоимость, кадастровая стоимость, отчет независимого оценщика. «Плюс к гражданско-правовому иску можно добавить уголовное преследование за самоуправство, превышение должностных полномочий и т. д., – добавляет эксперт. – Я хочу сказать, что те, кто участвует в этой громкой кампании на стороне городских властей, – или люди, полностью утратившие чувство самосохранения, или им уже совсем нечего терять. Мне же лично все это напоминает историю со сносом ларьков, которая была проведена сразу после вступления г-на Собянина на пост мэра».
Кстати, если документы были оформлены еще в 90‑х годах, ситуация немного сложнее, поскольку формально право собственности на объек­ты, возникшее до 1998 года, признается существующим и без регистрации в ЕГРП. Но это сильно усложняется процесс доказывания этого права. В этом случае, вместо того, чтобы просто предъявить выписку из ЕГРП о праве собственности, надо будет в суде доказывать существование своего права. Таким образом, в Goltsblat называют неосмотрительным и легкомысленным нежелание владельцев регистрировать свои права на такие старые объекты.

Как дальше жить?
Многие участники рынка в кулуарах говорят о том, что вся московская кампания по сносу, как и ранее по изгнанию торговли из метро, затеяна лишь с целью очередного передела сфер бизнеса. Масла в огонь подлило заявление представителей мэрии о том, что со временем, возможно, часть площадей будет благоустроена под «более цивилизованную торговлю». Тем более что, по словам Александра Петропольского, генерального директора компании Urvista, все некапитальные и капитальные сооружения без документов в Москве снесены давно. «И да, сейчас же очередь дошла до тех строений и зданий, которые имеют определенные бумаги, но власти ставят под сомнение законность их выдачи, – размышляет г-н Петропольский. – Конечно, просто так построить что-то в Москве невозможно – необходимо получить разрешительную документацию в органах государственной власти. Но в разные времена это были различные инстанции: когда-то хватало распоряжения департамента имущества или префектуры, по нему можно было построить сначала некапитальное сооружение вроде палатки, потом придать ему основательности и оформить право собственности. Владельцы практически всех объектов, о которых идет речь, имеют как минимум право собственности. Как бы там ни было – выдавало их государство, и регистрировал их Росреестр. Судебная практика такова, что доказать законность оформления права собственности можно, но от сноса это не спасет».
По словам Натальи Кругловой, сложившаяся ситуация в принципе не вопрос хороших или плохих собственников, но история про то, что в городе изменился общественный договор между властями и владельцами недвижимости. 
Виталий Можаровский называет ситуацию вполне типичной для России: девелоперы традиционно считают «хорошие отношения» с администрацией ключом к успеху и часто недооценивают скучные юридические формальности, а зря. «Чиновники приходят и уходят, а риски остаются с инвесторами, – отмечает г-н Можаровский. – В качестве примера: инвесторы, получив добро от городских властей, застраивают участки, которые на самом деле являются собственностью РФ. Спустя годы такие “счастливчики” могут столкнуться с более чем серьезными претензиями Росимущества, также требующего признать такие постройки самовольными и подлежащими сносу».
Эстетика объектов, объявленных «персонами нон-грата», более чем спорна, соглашаются игроки. Однако никакие споры об эстетике и «креативных общественных пространствах» на их месте не могут быть оправданием посягательств на частную собственность, убеждены эксперты. Кроме того, городские порталы уже три года как завалены жалобами москвичей на то, что город фактически стерилизован от доступной торговли, а у метро невозможно купить воды. Впрочем, в перспективе гонения ритейлеров продолжатся, убежден Алексей Петропольский. «При этом собственники несут колоссальные убытки – такие объекты стоят от $15 тыс./кв. м, потому что это торговые объекты в непосредственной близости от метро, – уточняет эксперт. – Впрочем, несмотря на происходящее, тем девелоперам, которые все оформляют правильно, через ГПЗУ, через слушания, объекты которых входят в план застройки, в генплан города, волноваться не нужно. Однако те собственники, которые “в серую” строили объекты и впоследствии, уже в готовом виде, их узаконивали, должны понимать, что рано или поздно их снесут. В разные времена, повторюсь, алгоритмы оформления построек были различными, но было одно беспрекословное правило, которое действует и сейчас: намерение строительства объекта должно быть вынесено на городские слушания, одобрено на них, проектная документация должна пройти через специализированные комиссии, необходимо получить разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию». Часть же собственников, по словам г-на Петропольского, сначала строила и задним числом оформляла документы. Для начала строили без разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию некапитальное здание, палатку, затем немного ее расширяли, далее через экспертизу признавали ее капитальной, в конце концов оформляли по суду право собственности. «Эти схемы, хотя, по сути, законные, не устраивают город, и сегодня такие объекты находятся в зоне риска, – уверен Александр Петропольский. – Ну и в целом действия московских властей сейчас жесткие, радикальные, порой неуместные, особенно в кризис. И еще – зачастую ведь право собственности на эти объекты имеют не те, кто их строил, а те, кто их приобрел позднее».
Наталья Круглова же полагает, что наблюдение за «кейсом по сносу» в принципе даст участникам рынка больше понимания перспектив работы с недвижимостью, чем все наблюдение за процессом об арендных платежах «Вымпелкома». В свою очередь, уже 9 февраля мэр Москвы Сергей Собянин написал на своей странице «ВКонтакте», что бывшим владельцам снесенного «самостроя» московские власти предоставят возможность построить торговые объекты в других местах «на законных основаниях». Правда, ни в «Опоре России», ни в инициативной группе владельцев павильонов пока никаких предложений не получали. 

Различные статусы построек
Простой порядок: постройка не зарегистрирована в ЕГРП – может применяться административный порядок, если нет прав на землю и разрешительной документации.
Сложный порядок: постройка зарегистрирована в ЕГРП в общем порядке – административный порядок применяться не может; постройка может быть признана самовольной только судом.
Очень сложный порядок (исключительные случаи): постройка зарегистрирована в ЕГРП на основании судебного решения – административный порядок применяться не может; постройка может быть признана самовольной только судом и только в исключительном случае – при выявлении новых существенных обстоятельств.
Источник: Goltsblat BLP

Ксения Малашенок, собственник сети кофеен Make my day:
? В 2015 году ваше кафе было также снесено. Можете рассказать, как это происходило?
– В прошлом году, когда в результате сноса я лишилась в одночасье двух своих кафе, мне было по-настоящему страшно, опустились руки. Сейчас вот в сети гуляет видео, где на «Кропоткинской» бульдозер начинает сносить павильон вместе с находящимися внутри людьми. У нас было не так жестко, но когда мы приехали на точку, все вещи уже стояли на улице – предупредили всего за два часа до сноса. Спасибо, конечно, что управа позаботилась о наших вещах, собрали все в мусорные пакеты и вынесли рядом с павильоном. В павильоне оставили только самое дорогое – кофемашину, например, за что им отдельная благодарность, потому что часть остальных вещей была украдена понятно кем.

? Каково ваше мнение об аргументах в пользу сноса самостроев?
– Я согласна с тем, что Москву можно и нужно делать красивее и удобнее, но точно не такими методами. Мы вкладываем деньги в свой бизнес, часто заемные, мы платим очень большие налоги, обеспечиваем людей работой, мы не нарушаем никаких законов. Почему не ловят тех, кто это делает, почему уничтожают тех, кто помогает этому городу и стране стать лучше? Сейчас все снесенные помещения признаны незаконными постройками, а ведь у людей были документы на аренду на 45 лет с подтвержденной оплатой. Да вы вообще попробуйте пойти и поставить на Гоголевском бульваре «незаконное помещение» – с необходимыми коммуникациями и договорами со всеми контролирующими органами. Все это порождает другую ситуацию – нежелание оставаться жить в Москве. Кроме того, сегодня вообще нельзя арендовать ничего и нигде, не изучив родословную помещения до седьмого колена.
И разумеется, через полгода-год на всех фигурировавших в истории со сносом местах снова появится торговля, но «кого надо торговля». С теми же бешеными ценами на аренду (а это 200–600 тыс. рублей за 10–20 кв. м). Поэтому вся эта забота об эстетике на деле лишь жесткое перераспределение финансовых потоков.

Эрик Валеев, руководитель архитектурной студии IQ Studio:
– Архитектура небольших торговых павильонов, возведенных возле метро, действительно часто не продумана, неудобна и эстетически неприемлема. Такой застройке в современном, развитом городе не место. Но это не означает, что теперь у метро человек не должен иметь возможности приобрести нужные товары – безусловно, необходима альтернатива.
Действительно внушительное количество сооружений торговли, небольших ТРЦ, павильонов, возведенных незаконно, препятствуют нормальному функционированию городских инженерных систем, располагаются в охранных зонах метро, и зачастую настолько ветхие, что просто опасны для жизни, об эстетике этих сооружений и говорить не приходится. Понятно, что с такими случаями мириться нельзя. 

Иван Тореев, автор проектов Puff Point и The Box:
– Когда 8 декабря вышло постановление о сносе павильонов там, где пролегают коммуникации метрополитена, мы обнаружили в списке «Чистые пруды» и «Кропоткинскую». По «Чистым прудам» мы не стали дожидаться сносов и съехали; к этому объекту у меня вообще всегда было много вопросов – павильоны не украшали площадь, пестрели шаурмой, там было грязно и не было охраны. Иная ситуация была на «Кропоткинской», где торговая галерея всегда была в идеальном состоянии, собственники следовали всем предписаниям мэрии – от корректировки облика зданий в соответствии с новым колористическим паспортом до возведения за свой счет малых архитектурных форм и скульптур. Там было чисто даже в самые снегопады, работало 50 камер наблюдения, а я лично видел платежки об оплате аренды на 42 года вперед. Все помещения имели кадастровый номер, по каждому из них были выиграны тяжбы в трех инстанциях и они де-юре не являлись самостроем. Получается, что сначала город сам выдал разрешения, потом суды их узаконили, а дальше во внесудебном порядке сам же город решил их снести. Наш павильон к сносу не был предназначен, однако на фоне всей кампании можно было ожидать всего. И я снова позвонил в управу: да, будем сносить, потом в префектуру – нет, не будем. В итоге на всякий случай я вызвал двух технических специалистов и грузовик для экст­рен­ного вывоза оборудования. В 23 часа ОМОН выставил на бульваре ограждения, собственники в одном из помещений закрылись, и на них двинулся трактор. Но пока с ними шли переговоры, бульдозер с занесенным ковшом поехал почему-то на наш павильон. Я попросил всех выйти на улицу, а сам сидел внутри, как капитан, и подавал знаки, что ломать не надо. К тому времени мы были отключены уже от всех инженерных коммуникаций, у нас не было ни воды, ни света, а я сидел с фонариком от телефона. Довольно быстро прибежала милиция, репортеры, увидели документы, махнули на нас рукой и стали ломать соседнее, подлежащее сносу по предписанию, помещение. 
10 февраля нам снова подключили свет и отопление, и мы планируем оставаться там до истечения договора в августе 2016‑го года. Насколько это получится – неизвестно, потому что снос там, по моему мнению, лишь дело времени (сооружения признаны «мешающими осуществлять градостроительную политику», в частности, строительство новой ветки метро). 

Сергей Никитин, историк-урбанист:
– Москва пережила уже несколько волн сноса. Многие ларьки работали круглые сутки, что было крайне удобно для москвичей. Когда сносят такие строения, обычно говорят о гигиенических и эстетических принципах. «У нас никогда не было цивильной торговли, все это выглядело отвратно», – пишет, например, молодая москвичка в отзыве на Facebook. Хорошо, но гигиена мало зависит от формы деятельности.
Сегодня власти вернули площади у метро к облику застойной Москвы: монументальная пустыня, в холодное время года плац-парады вроде выхода с «Баррикадной» открыты всем ветрам. Но, постойте, в 70‑х годах ведь было просто нечем торговать: советское государство интересовалось военной промышленностью и не хотело тратиться на пирожки; теперь же продуктов вроде достаточно, да вот купить/продать негде. Это совершенно искусственная ситуация: мы лишаемся выгодного, апробированного временем и удобного для нашего климата и градостроительной ситуации формата торговли, который Москве необходим. 
share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер