03 ноября 2015  |  1155

Место проклято

CRE Retail № 31 / ноябрь 2015 Мария Перевощикова
share tweet поделиться Email
Практически у каждого ритейлера когда-либо возникал соблазн занять место, освобожденное неудачливым конкурентом. Тем более что собственники помещений зачастую предпочитают предлагать площадь, ставшую вакантной, компаниям того же сегмента. Вот только всегда ли это выгодно арендатору?

Эта перспектива кажется весьма привлекательной особенно для стрит-ритейла - если предыдущее заведение было популярным, то аналогичное предприятие на «прикормленном» месте имеет все шансы на успех. таким образом, понятно, что, прежде чем занимать покинутое помещение, стоит выяснить, почему съехал другой арендатор. кроме того, не каждому виду бизнеса такая рокировка может принести очевидную выгоду.

«Прежде всего, занимать помещения закрывшихся операторов тем же видом бизнеса выгодно предпринимателям, чьи продажи основаны на импульсах и спонтанных решениях или обеспечиваются трафиком, - говорит Анна Хлызова, директор по развитию, отдел по работе с торговыми площадями CBRE. - Это аптеки, салоны сотовой связи, ювелирные магазины, фирменные магазины по продаже полуфабрикатов и готовой продукции, товары для животных и т. д. также особый интерес к сделкам подобного рода имеют крупные сети, стремящиеся поглотить своих конкурентов и увеличить долю на рынке. Нередко эти гиганты предлагают собственникам более высокие арендные ставки, лишь бы заполучить площадь в желанной локации».

Бывает интересно занимать такие помещения и в торговых центрах. например, по словам Анны Никандровой, регионального директора департамента торговой недвижимости Colliers International в России, в «Афимолл Сити» на месте закрывшихся «Елок Палок» и «Керосинки» открылись рестораны «Русский» и Croydon группы R-EST, которые оказались способны предложить целевой аудитории (в основном это сотрудники бизнесцентров) хорошее качество по конкурентной цене. то есть оператор смог предложить более подходящее предложение данной целевой аудитории.

При этом именно ресторанам на месте закрывшегося общепита открываться из соображений выгоды, обусловленной привычкой аудитории, далеко не обязательно. как, например, и fashion-операторам. «Для категории “одежда и обувь” “насиженное место” принципиального значения не имеет, потому что покупатели чаще всего лояльны к бренду - появление другого магазина не гарантирует, что потребителям он будет интересен», - говорит Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty.

Ресторанам снимать помещения предшественников выгодно только для уменьшения расходов на начальном этапе - так можно сэкономить на установке оборудования. «на оснащении производственного процесса (грубо говоря, кухни) можно уменьшить затраты на 5-30%, что напрямую зависит от типа используемого оборудования. правда, что все наши заведения были открыты на месте закрывшихся ресторанов. но это получилось случайно», - рассказывает Анна Шпак, управляющий партнер ресторанов «Одесса мама», «Хачапури», «15 сестер».

Кстати, рестораны зачастую рискуют стать убыточными из-за «старости». Согласно словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, у таких заведений бывает свой «возраст». какие-то рестораны - долгожители, какие-то закрываются через 2-3 года, когда «эффект новизны» проходит. Поэтому иногда бывает выгодно воспользоваться таким помещением - сделать своеобразный «ребрендинг».

«А вообще реновация уже использовавшейся для определенных целей площади под похожий формат иногда бывает дешевле создания интерьера с нуля в 2 и даже в 2,5 раза, - отмечает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. - Еще одной причиной использования помещений под тот же вид ритейла служит сама специфика этих объектов - порой бывает, что другим арендаторам вообще проблематично пользоваться, к примеру, бывшими салонами красоты. С другой стороны, требования нового ритейлера к дизайну и планировке зачастую перечеркивают все возможности вторичного использования интерьера».

Это относится, в частности, к продуктовому оператору «Пятерочка». Каждый универсам сети независимо от того, где он открыт, фактически новый, поскольку стандарты и концепция «Пятерочки» предполагают полную реконструкцию как торгового зала, так и подсобных помещений. Зачастую при проведении такой реконструкции пространство оптимизируется и торговая площадь становится больше в полтора раза. Согласно данным пресс-службы X5 Retail Group, «пятерочка» активно увеличивает свою долю на рынке: магазины открываются и в реновированных продуктовых магазинах, и в совершенно новых помещениях, в том числе только что построенных специально для этого. При такой политике универсальных рецептов, которые были бы оптимальны по вложениям, не существует. Именно поэтому компания использует все возможные инструменты.

Впрочем, и в обычных условиях при открытии новых магазинов сети ориентируются на маркетинговые расчеты, а не на то, какой оператор раньше сидел на интересующем их месте. Илья Яковлев, руководитель проектов сети «Перекресток», говорит: «При поиске помещений под новые магазины мы руководствуемся в первую очередь финансовыми показателями - если отдел маркетинга после проведения расчетов приходит к выводу, что помещение подходит, то мы открываем точку, и наоборот. Был ли здесь до этого другой продуктовый магазин или нет, нас практически не интересует: основания для закрытия у каждого оператора индивидуальны. Хотя мы, конечно, узнаем причины закрытия продуктовых магазинов».

Факторы, поспособствовавшие прекращению деятельности ритейлера- предшественника в конкретной точке, как уже было отмечено, действительно имеют большое значение при открытии аналогичного оператора. И тому, по мнению Анны Хлызовой, есть две основные причины: конфликт с собственником объекта или ошибки, допущенные оператором в своей деятельности (например, ритейлер не рассчитал потенциал развития бизнеса в этом месте, неправильно сформировал ценовую политику, не отработал товарную матрицу). Причем неудавшиеся отношения с владельцем - это самая оптимальная для нового оператора причина.

Во втором случае перед тем, как снимать это помещение, ритейлеру необходимо тщательно оценить свои возможности - провести глубокий анализ рисков. Также стоит учесть, сколько компаний на этом месте уже закрылось, с каким профилем и почему. «Причина слабых продаж в ритейле не всегда кроется в отсутствии спроса. Иногда плохие обороты связаны с неэффективной работой магазина или несоответствием ценового предложения потенциальному спросу. Поэтому прежде, чем принимать решение об открытии такого же магазина, но с другим брендом, оператор должен быть уверен, что спрос на его товар в этом месте будет. При таких условиях ритейлер может открываться с большой уверенностью», - поясняет Виталия Львова.

Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, считает, что чужой негативный опыт нужно учесть и для того, чтобы не повторить те же ошибки. «Хотя сегодня грубые просчеты могут допустить, пожалуй, только неопытные представители малого или среднего бизнеса. Новички начинают самостоятельный поиск, просмотр специализированных сайтов девелоперов и неспециализированных, подают объявления о поиске площадей. но результаты всех этих действий не всегда эффективны», - отмечает эксперт.

На месте потерпевшего неудачу ритейлера другой, даже с аналогичным бизнесом, может быть гораздо более востребованным. Некоторые операторы способны привлечь аудиторию в свое заведение необычной концепцией. Среди них разные кулинарные заведения, салоны красоты, кондитерские. «Лавка Братьев Караваевых», например, за счет своей сильной концепции выживает в неожиданных и не очень проходимых локациях.

«Но есть виды ритейла, которые в неудачном месте ни при каких условиях не смогут стать более успешными - это те, что зависят от пешеходного и автомобильного трафика (салоны связи, химчистки, дома быта, зоомагазины, детские товары)», - дополняет Анна Никандрова.

Узнать причины и историю «неуспеха» предшественников довольно просто - достаточно обратиться с вопросом к собственнику или ушедшему ритейлеру. И если помещение оставлено по причине конфликта, неправильной стратегии или каких-либо других просчетов, при учете всех ошибок аналогичный бизнес в том же месте вполне возможен.

«Открывать новое туристическое агентство в помещении, которое и прежде занимала турфирма (а еще лучше - под той же вывеской), более оптимально, чем в новом помещении. Таким образом можно получить клиентов, которые обращались к предшественникам. у потенциальных клиентов, которые на протяжении долгого времени видят в своем районе одну и ту же вывеску, складывается впечатление, что это надежное агентство, которое давно работает на рынке. Кроме того, поскольку сеть “Горячие туры” работает по системе франчайзинга, принимая то или иное туристическое агентство в сеть, мы очень внимательно относимся к тому, где оно находится: нам важно, чтобы наши агенты не конкурировали друг с другом, а приходили туда, где мы еще не представлены», - рассказывает Ольга Иванова, PR-директор управляющей компании сети офисов продаж «Горячие туры».

Так или иначе, в нынешней ситуации аргументов для того, чтобы посмотреть другие площадки, пусть даже в рамках того же ТЦ, гораздо больше, чем без лишних размышлений сесть на место, которое не принесло удачи конкуренту. 


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер