01 декабря 2015  |  1196

Курортный обман

CRE Retail № 32 / декабрь 2015 Евгений Арсенин. Иллюстрация: Светлана Бодрова
share tweet поделиться Email

Торговая недвижимость и ритейл в так называемых курортных зонах в условиях кризиса переживают не лучшие времена. На рынке, много лет жившем по принципу «пять месяцев работаем, семь живем на заработанное», меняются правила игры.

 

По данным CBRE, на сегодняшний день в Сочи функционируют три качественных торговых центра, арендопригодная площадь которых составляет 159,6 тыс. кв. м – «Моремолл», «Олимп» и «Мандарин». Их открытие в период 2013–2014 гг. дало старт для выхода на рынок крупных федеральных и международных сетевых игроков. «На сегодняшний день уровень свободных площадей в данных проектах, несмотря на сложную экономическую ситуацию и снижение покупательской способности, глобально не изменился: большая часть игроков, ушедших с рынка,– это операторы, которые сокращают свое присутствие на региональных рынках повсеместно,– говорит Михаил Рогожин, управляющий директор отдела по работе с торговыми площадями CBRE.– Ввиду популярности и высокого трафика покупателей, площади в этих проектах вызывают интерес у локальных игроков, что позволяет поддерживать показатель вакансии на сравнительно низком уровне. Обратная ситуация наблюдается на рынке стрит-ритейла: локации, которые были популярны у покупателей непосредственно до и во время Олимпиады, теперь по большей части пустуют в связи со снижением притока туристов».

Накануне Олимпиады рынок недвижимости Сочи и Краснодарского края вообще был весьма перегрет предложениями, от которых зачастую было невозможно отказаться, отмечают эксперты. «Скупали все и всё – участки, помещения на первых этажах, палатки на рынках – в надежде сорвать перед Олимпиадой неплохой куш,– вспоминает собеседник CRE Retail в одном из агентств недвижимости Сочи.– Однако мало у кого получилось, и сейчас на фоне общего кризиса наблюдается патовая ситуация: собственники до сих пор живут старыми реалиями, отказываясь снижать ставки, ритейлеры, состоящие здесь в основном из ИП, массово разоряются, а жители воют от растущих в условиях отсутствия нормальной конкуренции цен. Если вы пройдетесь по местным магазинам, то увидите, что даже у сетевиков предложения далеко не такие вкусные, как в Москве и Петербурге; они знают, что у них купят все и так. Ведь единственная альтернатива – рынки с тем же турецким и китайским ширпотребом».

Сетевая квалифицированная торговля на юге России только начинает свое развитие, соглашается Оксана Аверкина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов». По данным CBRE, на рынке торговой недвижимости Краснодарского края присутствуют как локальные, так и крупные федеральные и международные игроки различных розничных сегментов. Например, в 2014 году в Сочи свои первые торговые точки на российском рынке открыли итальянский бренд одежды Ferrari Store и китайский бренд спортивной одежды Anta Sports. Знаменательными для рынка стали также открытия премиальных и люксовых бутиков – Louis Vuitton, брендов холдингов Bosco и Mercury. Кроме того, в конце октября состоялось открытие торговой галереи МФК «Гранд Марина», где на общей площади в 10 тыс. кв. м разместилось порядка 32 магазинов ценовых сегментов «средний+» и премиум (Kiton, Castello d’Oro, Enrico Cerini, Roberto Bravo, Pandora, Swarovski). «В целом рынок Сочи можно назвать существенно более развитым по сравнению с другими курортными городами,– сообщает Михаил Петров, генеральный директор компании Smart Estate Moscow.– В пользу этого факта говорит наличие крупнейших игроков, таких как HM, Pandora, Calzedonia, бренды группы Inditex, “Мэлон Фэшн Груп” и т.д. Присутствие федеральных операторов в городе связано с наличием профессиональных торговых центров и, как ни странно, отсутствием четко выраженной сезонности. Сочи востребован туристами в любое время года, так как летом это морской отдых, а зимой – лыжный. По данным некоторых операторов, самые низкие обороты по году ощущаются в апреле, в межсезонье, а самые высокие – в декабре и августе. Да, сразу после Олимпиады ощущался кратковременный спад объема туристов, но он очень быстро сменился стабильным приростом. Возможно, на это также повлиял запрет на выезд за границу многим государственным служащим. Сочи становится оптимальным курортом для россиян, так как расположен относительно близко от столицы, в нем присутствует высокий уровень сервиса и комфорта, и на фоне падения курса рубля курорт стал более чем конкурентоспособен». Кроме того, по мнению г-на Петрова, ощущаемый спад, скорее всего, происходит от повсеместного падения уровня потребления в связи с кризисом, но не от переизбытка торговых операторов или торговых центров. «Да, город перенасыщен некачественной торговой недвижимостью, в которой не заинтересованы федеральные операторы, поэтому присутствует вакантность,– продолжает эксперт.– Ставки аренды в крупных торговых центрах Сочи были реализованы на уровне московских – это связано с высокой востребованностью в связи с Олимпиадой». Впрочем, по словам Юлии Воронковой, директора по недвижимости и развитию «Адамас», большинство введенных до Олимпиады ТРЦ продолжают работать, показывая хорошие результаты не только в летний сезон. По данным «Магазина Магазинов», высокий сезон начинается примерно с середины июня и длится до конца августа, когда приезжает много туристов. На примере «Моремолла» в компании отмечают, что товарооборот в это время возрастает примерно на треть, если сравнить со среднегодовым значением. Также высокий сезон можно наблюдать в декабре – январе, когда активны и местные жители, и приезжие туристы. «В большей степени торговая недвижимость на курортах ориентирована, прежде всего, на высокие туристические потоки,– говорит Михаил Рогожин.– В то же время за счет правильно сформированного состава якорных арендаторов торговые центры становятся точками притяжения и для местных жителей. Например, в ТРЦ “Моремолл” в этом качестве выступают кинотеатр и центр семейных развлечений Happylon, а ТЦ “Мандарин” построен в соответствии с концепцией lifestyle, т.е. это не классический торговый проект, а общественное и прогулочное пространство с возможностью спонтанного шопинга, что привлекательно и для молодежной, и для семейной аудитории. Таким образом, торговая недвижимость нацелена и на местных жителей». Сами ритейлеры поддерживают: их ориентиры однозначно «заточены» под местное население, а весь ассортимент учитывает менталитет не туристов, а аборигенов. «В частности, учитывается южный менталитет в технологиях продаж, ассортиментной политике: всегда представлен выбор объемных мужских украшений, тяжелых цепей, украшений из желтого золота,– делится Юлия Воронкова.– В летние месяцы есть небольшая коррекция с учетом специфики спроса – роста дохода местных граждан, появления дополнительного потока туристов,– но радикальных скачков нет. Возможно, в ярко выраженных категориях сезонного спроса (таких как, например, купальники) ситуация иная. У нас просто вводится “добавочный коэффициент”: в курортных городах увеличиваются планы, товарный запас магазинов, частота смены ассортимента, происходит усиление персонала. Важно также отметить, что при поездке на российский курорт шопинг не является спланированным заранее, как, например, когда люди едут в отпуск в Еврозону и рассчитывают “пройтись по магазинам”. Человек, который приехал на курорт из Нижневартовска, прекрасно понимает, что и у него в городе, и в Сочи есть сетевые магазины, где ассортимент и цены примерно одинаковы. Шанс, что он купит ювелирное украшение на отдыхе, безусловно, есть, но это будет скорее случайная покупка, чем целевая».

Сложнее ситуация обстоит в других курортных зонах, например, в Крыму. Если для одних девелоперов и ритейлеров региона по-прежнему «нет на карте», то другие заняты активной экспансией и даже строительством собственных производств (например, Zenden). По данным CBRE, большая часть торговых объектов Крыма на сегодняшний день сосредоточена в Севастополе (например, ТРЦ Sea Mall, ТЦ «Апельсин», ГУМ) и Симферополе (ТРЦ «Меганом», ТРЦ «Южная Галерея»). «Торговые центры на полуострове, ввиду отдаленности местоположения от основных туристических маршрутов, как правило, ориентированы на местное население,– сообщает Михаил Рогожин.– Стоит отметить, что подавляющее большинство объектов нуждается в реконцепции. Несмотря на то, что на рынке присутствуют и федеральные, и международные игроки, развлекательная и якорная составляющие объектов, как правило, не очень сильные, что затрудняет выполнение ими их основной роли: генерирования трафика посетителей».

О том, что Крыму еще только предстоит вступить в эру торговой недвижимости принципиально иного уровня, говорят и в Smart Estate Moscow. «Обычно курортные города – это вполне благоприятная среда для развития ритейла, так как местное население имеет сезонную возможность высокого заработка, который может быть потрачен на торговые площади вне сезона,– делится Михаил Петров.– Но в Крыму культуры шопинга как формы получения удовольствия практически нет – большинство покупок совершается лишь в условиях острой необходимости. За годы постсоветского периода Крым был задавлен произволом чиновников, и любые формы предпринимательства тонули в пучине мздоимства. В городе Коктебель, например, была такая история: в 90-е курорт посетили немецкие инвесторы, готовые взамен участка под строительство торгово-гостиничного комплекса на центральной набережной построить комплекс очистных сооружений, в которых город остро нуждался. Подписав контракты и построив, но не введя в эксплуатацию систему канализации и очистки, инвесторы предъявили права на согласованный ранее участок, на что им был предложен другой участок на окраине города. Произвол городских властей вынудил инвесторов бросить недостроенные очистные сооружения и с убытками вернуться на родину. В итоге по сей день в городе отсутствует система очистки канализации, а весь слив происходит в море. Эта история иллюстрирует полное отсутствие предпринимательской политики. Жители поселка были вынуждены много лет выживать зимой на деньги, полученные от сдачи в аренду своих квартир и углов отдыхающим, без перспективы развития иных форм бизнеса, так как автоматически это бы привлекло внимание властей к новому горе-предпринимателю, который сразу же становился “кормушкой” для всех возможных контролирующих служб поселка. Культура же шопинга связана с благоприятной экономической ситуацией в течение длительного срока и относительно высокой цивилизацией населенного пункта. Сейчас в Крыму произошли, на мой взгляд, положительные изменения, и, несмотря на пока сложную доступность курортов для русских, летний сезон 2015 года был отработан хорошо, а туристический поток будет увеличиваться в связи со многими позитивными предпосылками».

Между тем одной из главных возможностей, которая остается у девелоперов и управляющих компаний курортных торговых центров,– возможность использования именно природных условий, ресурсов и особенностей местоположения для проведения маркетинговых акций и привлечения покупателей, соглашаются в CBRE.Например, часть центральной набережной города, основные туристические пешеходные маршруты, пляжи, что, в свою очередь, позволяет привлечь не только местное население, но и туристов. «Следует отметить, что ключевую роль в рамках высокого и низкого сезонов играет собственная маркетинговая и ценовая политика ритейлеров,– говорит Михаил Рогожин.– Их умение правильно управлять ценами является важным элементом успешности торгового центра. Традиционно считается, что туристический сезон благоприятно сказывается на работе арендаторов стрит-ритейла, а вне сезона лучше работают арендаторы торговых центров. Вне сезона многие стрит-арендаторы стараются найти возможности для продолжения торговли: при наличии свободных площадей кратковременно арендуют площади в торговых центрах и других капитальных сооружениях. Торговые центры, в свою очередь, стараются завлечь покупателей маркетинговыми акциями и специальными предложениями».

В ключевых объектах Краснодарского края уровень вакансии на сегодняшний день составляет порядка 3–5%, в менее качественных объектах с не столь сильным составом арендаторов этот показатель составляет около 7–12%, говорят в CBRE. В компании отмечают высокую активность локальных операторов, зачастую готовых платить сравнительно высокие арендные ставки, что несколько упрощает решение задачи поддержания относительно низкого уровня вакансии. В торговых центрах Крыма же в связи с рядом геополитических и экономических событий уровень вакансии в среднем составляет порядка 11–20%, в отдельных проектах этот показатель может доходить до 40–50%. Как правило, во всех торговых объектах на территории России на сегодняшний день наблюдается схожая ситуация в этом вопросе: ставки аренды в курортных торговых центрах исчисляются в рублях, оплата по схеме «процент с оборота» ритейлера либо возможность получения скидок по фиксированным ставкам. Коммерческие условия обсуждаются с каждым розничным оператором индивидуально. На более выгодные условия традиционно могут рассчитывать крупные международные и федеральные игроки, развлекательные концепции, якорные арендаторы, выполняющие функцию трафик-генераторов. Планы по открытию первых торговых точек, например, в Крыму, и развитию анонсируют преимущественно локальные FMCG сети – «Крымское подворье», «Ассорти» (ООО «Донской табак»), – тогда как крупные международные и федеральные игроки пока не торопятся выходить на рынок. Например, о пересмотре планов по выходу в 2014–2015 гг. объявили такие сети, как Zara, McDonald`s, Burger King, а также федеральный холдинг «Магнит». Основные причины низкой активности игроков на рынке – проблемы с логистикой, юридические сложности, геополитические и экономические факторы, низкий уровень качественного торгового предложения. Учитывая курортную специфику городов, большим спросом по-прежнему пользуются арендаторы сегментов кафе, кофеен и оригинальных ресторанных концепций. Также довольно весомую долю составляют арендаторы сегментов аксессуаров, белья и детской одежды. «Принимая во внимание тот факт, что доля внутреннего туризма увеличилась по итогам 2014 года в среднем на 30–40% и будет продолжать увеличиваться в ближайшее время, посещаемость курортных ТЦ будет постепенно расти, что может способствовать привлечению новых игроков на этот рынок»,– считает Михаил Рогожин. Относительно лояльная политика властей, поддерживающая предпринимательство и инвестиции, в перспективе позволит развивать в Крыму рынок качественного ритейла, убеждены игроки. «Но пока остается достаточно много препятствий для входа новых крупных ритейлеров и девелоперов,– сообщает Михаил Петров.– За последний год активно развивается застройка отелей 3–4*, так как этот сегмент наиболее востребован у российского туриста, привыкшего к комфорту турецкого и египетского отдыха. Крупные ТРЦ будут построены в Новороссийске, Севастополе, Симферополе; курортные города же, напротив, будут наращивать качество стрит-ритейла».

 

Алексей Ванчугов, коммерческий директор «ТПС Недвижимость»:

– Что касается инфраструктуры торговли и услуг Сочи, то к Олимпиаде она была существенно расширена. Увеличилось число банковских терминалов, вырос пул цивилизованного общепита, отдельно стоящих магазинов, как продуктовых, так и тематических, и, конечно, в городе широко представлена зона спортивных товаров.

Наш ТРЦ «Моремолл» в Сочи является объектом суперрегионального формата и в полный мере ориентирован на интересы местного населения. Курортный сезон длится 3–4 месяца, и в это время мы, конечно, наблюдаем прирост посещаемости, но определяем его как дополнительный и не делаем на него главную ставку. Для целевой аудитории летнего сезона мы усиливаем курортную составляющую такими видами товаров, как чемоданы, купальные принадлежности, одежда для отдыха. В зимние месяцы мы не фиксируем заметных положительных отклонений посещаемости. Очевидно, инфраструктура Красной поляны полностью удовлетворяет туристов, приезжающих на горнолыжные курорты. Если говорить о специфике потребительского поведения, то на юге традиционно проживают более мобильные и эмоциональные люди, и если в северных регионах покупателю нужно делать больше рациональных предложений, то в курортных зонах торговле необходимо развивать развлекательную составляющую. С точки зрения доходов населения, это уровень выше среднего относительно России в среднем. Рынки Большого Сочи и Краснодарского края быстро растут и обладают высоким потенциалом, но, я считаю, не в сегменте региональных и суперрегиональных ТРЦ, а в формате комьюнити-центров.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер