01 мая 2015  |  2354

Кому мать родна

CRE Retail № 26 / май 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
Мы попытались разобраться, какие компании на рынке если не выиграли от кризиса и перехода к «осадному положению», то по крайней мере минимизировали потери.

По данным RRG, средневзвешенный уровень роста цен на потребительские товары и услуги в 2015 году составит 31%. «Структура расходов россиян уже изменилась и в дальнейшем еще изменится,- комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.- Так называемые “защищенные” группы товаров увеличат свою долю в структуре расходов, а “незащищенные”, в свою очередь, уменьшат. В число первых входят, в частности, расходы на лекарства и медицинские услуги, коммунальные услуги, транспортные расходы, продукты питания и товары первой необходимости - на них люди экономить не смогут. А вот на товарах для дома, ремонта, на электронике, одежде и обуви, спортивных товарах и развлечениях - вполне. Очевидно, что изменения в структуре расходов россиян приведут к изменениям оборотов ритейлеров - у большинства из них уже наблюдается снижение маржинальности, что, в свою очередь, приводит к сокращению доли расходов на аренду и, как следствие, к снижению арендных ставок. Кроме того, если на определенную группу товаров будет снижаться доля расходов, то с целью сохранения оборотов логично сокращать и размер площадей магазинов в этом сегменте».

По прогнозам RRG, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости в 2015 году могут упасть на 25-30%. Наиболее сильное снижение аналитики ожидают в сегменте общепита, спортивных товаров, одежды и обуви. Игнорировать происходящее, по мнению Дениса Колокольникова, девелоперам не стоит: итогом может стать изменение показателей эффективности торговых проектов. «Они резко снизятся - вплоть до уровня, когда девелоперский проект может быть признан неэффективным в принципе, имея к тому же негативный кредитный фон»,- предупреждает г-н Колокольников. С учетом возросшей роли «первичных» потребностей в ритейле многие ТРЦ будут нуждаться в аудите и реконцепции. «Если говорить о ТРЦ, то доля свободных площадей в них выросла со стандартных 8% до 15%, до 20% в некоторых случаях,- поддерживает Тимур Ахмеджанов-Петрушов, операционный директор отдела мониторинга и сопровождения департамента брокерского обслуживания и развития клиентского бизнеса управляющего агентства недвижимости «Агентство.net».- Это видно и невооруженным глазом - достаточно просто прогуляться по пяти крупным ТРЦ и трем среднего масштаба. В отличие от прошлых лет вы увидите затянутыми в монтажную пленку свободные помещения, но не увидите на них баннера нового арендатора с надписью “скоро открытие”. И эти цифры не предел, поскольку не совсем понятно, когда будет дно кризиса и в каком виде».

Учитывая массовый исход арендаторов в некоторых проектах, девелоперы наблюдают на рынке новую тенденцию - армию действующих ритейлеров в поисках лучшей доли. «Безусловно, ряд сетевых арендаторов, специализирующихся на островках, готовы “пересесть” на большую площадь с небольшим увеличением по арендной ставке,- соглашается Тимур Ахмеджанов-Петрушов.- Но им интересны прикассовые зоны или локация у входа с хорошей видимостью. Собственники, понимая это, предпочитают немного подождать. Те же, кто испытывает потребность в деньгах или не хочет, чтобы посетители ТЦ видели пустое пространство,- соглашаются». Однако Елена Шевчук, вицепрезидент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, убеждена в том, что улучшить свой арендный портфель в кризис могут только финансово устойчивые компании. «В текущей ситуации к ним относятся, в первую очередь, операторы продуктов питания,- продолжает г-жа Шевчук.- На сегодняшнем рынке собственники готовы предлагать продуктовым “якорям” рублевые договоры аренды, минимальную фиксированную ставку и процент от оборота. Иногда владельцы даже готовы выполнять отделочные работы и разводку инженерных сетей для супер- или гипермаркета. Хорошо себя чувствуют операторы, работающие в сегментах “масс-маркет” и “дисконт”. Например, “Фамилия”, Fix Price, “Южный двор” могут занимать ликвидные площади в качественных ТЦ. Кроме того, собственники ТЦ активно рассматривают сейчас в качестве арендаторов магазины детских товаров и детские развлекательные центры, так как спрос среди покупателей на товары для детей и детский отдых более стабилен. Поэтому такие арендаторы имеют возможность торговаться и получать в кризис интересные предложения - рублевые договоры или существенные скидки по валютным контрактам, интересные помещения, гибкие условия индексации».

Розничный товарооборот, по Москве
Источник: RRG 

По данным RRG, довольно активно продолжает развиваться сегмент специализированных торговых объектов: были введены в эксплуатацию ТЦ «Твой Дом» на Осташковском ш., Leroy Merlin на Новорижском ш. и др. Кроме того, в III квартале состоялось торжественное открытие крупного оптово-розничного комплекса «Новые Лужники» и оптово-продовольственного центра «Фуд Сити». «Несмотря на то что подобные центры, как правило, не причисляются участниками рынка к качественным торговым объектам, их роль в развитии малого бизнеса и в формировании торгового сектора остается важной,- отмечает Денис Колокольников.- В Москве, Московской области и нескольких крупных российских городах продолжается реализация крупных проектов подобного формата: МФЦ “Торжок” (Химки), центра шоу-румов Expolon (Москва), торгово-логистического центра “Норд сити молл” (Новосибирск) и др.». Согласно опросам, проведенным RRG в 2014 году, наиболее значимыми статьями расходов домохозяйств в России являются продукты питания и товары первой необходимости (31%), одежда и обувь, товары для дома (по 8%), общественное питание (7%). Однако по словам Романа Гусейнова, коммерческого директора компании «Торговый Квартал Менеджмент», сложившаяся ситуация привела к вынужденным переговорам абсолютно со всеми арендаторами. «Никто из них не мог позволить себе двукратный рост арендной ставки, которая была установлена в долларах и соответственно выросла вместе с курсом,- напоминает г-н Гусейнов.- В результате этих переговоров некоторым ритейлерам удалось значительно улучшить свои условия. Это те арендаторы, у которых доля аренды в товарообороте до кризиса в 2014 достигала почти 50%. Например, товарооборот оператора составлял 9 млн рублей, а аренда - 4 млн. С ростом доллара аренда поднялась соответственно в два раза и почти превысила товарооборот, который не увеличился, потому что исчисляется в рублях. Мы и раньше видели, что они работают без прибыли, а часть магазинов даже дотируется головной компанией, но расчет был на то, что интерес покупателей к ним будет расти и заработки последуют позже. Однако наступил кризис, и таким арендаторам пришлось особенно тяжело. Мы оказались перед выбором: либо прервать с ними отношения, либо пойти на уступки. И так как мы понимаем сложившуюся ситуацию, хотим сохранить партнерские отношения со всеми нашими арендаторами и заполняемость наших центров, то пошли на уступки, в некоторых случаях предложив значительно лучшие условия: кому-то снизили аренду, кому-то позволили перейти только на процент с оборота. Благодаря этим мерам и арендаторы улучшили свои финансовые условия, и мы сохранили все магазины, которые считали нужным сохранить. Таким образом, за счет новых условий или сократившихся площадей арендаторы снизили размер арендной платы, но у них сегодня множество других трудностей. В частности, рост закупочных цен на товары. Даже если они будут шить в России, покупать сырье придется за границей. Поэтому маржинальность их бизнеса снижается». 

ОТДЕЛКА С РАЗДЕЛКОЙ
По словам Александра Хорева, управляющего коммерческой недвижимостью УК «Маторин», к марту 2015 года часть арендодателей созрели для принятия решения об инвестировании в выполнение ремонтов помещений. В большинстве случаев это девелоперы, владеющие вновь построенными объектами и обладающие внутренним ресурсом - собственными строительными подразделениями. «На уступки и “якорям”, и арендаторам галереи пошли девелоперы торговых центров, находящихся на стадии “предзапуска”,- соглашается Анна Никандрова,региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International.- В действующих объектах операторам галереи удавалось договориться о снижении ставки или определении ее верхней границы (САР), о выплатах % от товарооборота вместо фиксированной ставки, об увеличении срока аренды (со стандартных 3-5 лет до 5-10 лет), а также о праве арендатора на одностороннее расторжение договора».

Оптимизировать коммерческие условия пытались даже те арендаторы, у которых не сократился товарооборот. «Ярко выраженной сегментации нет,- считает Тимур Ахмеджанов-Петрушов.- Но я бы выделил три основных группы: банки, общепит (преимущественно сетевой) и салоны красоты. Именно они входят в группу риска. При обращении к нам за консультациями и разъяснением того, что происходит на рынке, или с просьбой найти нового арендатора, конечно, не все собственники свободно говорят о том, что арендатор попросил о дисконтировании ставки, изменении условий ежегодной индексации, предложил рассмотреть возможность зафиксировать внутренний курс при валютном договоре. Часто запрашивают дисконт по аренде банки. Как правило, он равен сумме ежегодной индексации, в отдельных случаях доходит до 15-20%. Проблема банковских помещений, которые специализируются на обслуживании физических лиц, в том, что они сертифицируют помещение под банковское: устанавливают операционно-кассовые узлы, хранилище, комнаты охраны и бронирование. Да, делают при этом дорогостоящий ремонт, но собственник сталкивается с тем, что после банка арендаторы неохотно снимают помещение из-за предстоящего ремонта по приспособлению помещения под собственные нужды и изменению его целевого назначения. Соответственно, если банк запрашивает определенные послабления, я бы порекомендовал пойти на них или хорошо подумать над условиями, которые арендатор запрашивает в текущих реалиях и ситуации».
 
По оценке Светланы Яровой, начальника отдела стрит-ритейла компании JLL, текущей ситуацией на рынке торговых площадей воспользовались и операторы, которые раньше присутствовали в стрит-ритейле, но на вторых линиях домов, в глубине районов. Кризис дал им возможность выйти на первые линии - например, на Садовом кольце - и открыть магазины, о которых они давно мечтали, но не могли поддержать ставку. Сегодня эти игроки имеют возможность занять площади по рублевым и сниженным ставкам. «В первую очередь, это продуктовые магазины, например, «Покупай», «Магнолия», «Перекресток», «Дикси» и другие,- перечисляет г-жа Ярова.- Другой вариант - это проекты, которые вообще прежде не рассматривали помещения стрит-ритейла, так как из-за коммерческих условий подобные открытия были нерентабельными. Речь идет о “творческих” концепциях - магазин + шоу-рум +, например, фотостудия, офлайн-представительство онлайн-магазина и другие. Мы смогли подобрать помещение на Кузнецком мосту для Adidas, в котором появился музей кроссовок. Видим ряд новых игроков, не представленных ранее в стрит-ритейле Москвы, которые изучают возможности текущего рынка, однако они пока просто тестируют рынок - не более того». Активно изучают ситуацию рестораторы, собирающиеся открывать полноценные заведения площадью 600-800 кв. м. Такие площадки в дефиците, а за удачную локацию даже в кризис могут биться сразу несколько операторов. На рынке образовался и целый кластер из ритейлеров, активно разыскивающих помещения на «кризисных» условиях - «Кари», «Терранова», «Детский мир», «Кораблик», Zena, Takko Fashion, Gloria Jeans. «Процесс снижения коммерческих условий открыл двери торговых центров таким операторам, как фитнес-клубы, МФЦ, бюджетным fashion-магазинам и операторам профиля “обувь” (Modis, Kari и др.), “хозяйственным” магазинам, а также некоторым арендаторам, работающим с товарами низкого ценового сегмента (Fix Price),- сообщает Анна Никандрова.- Кроме того, сетевые компании активнее, чем в предыдущие годы, пытаются закрепить за собой право выхода из проекта без штрафных санкций, а также согласовать корреляцию арендной ставки и показателя наполняемости (или показателя посещаемости) торгового центра». «Бывали случаи, когда мы уменьшали площадь одного игрока, отдавая ее другому магазину, бывали сложные трех-пятиходовые схемы,- вспоминает Роман Гусейнов.- Например, закрыли “ЦентрОбувь” в “Торговом квартале” в Калуге, посадили на его место другой обувной магазин и “Л'Этуаль” на освободившиеся после них площади перевели “Алеф”, расширив ему площадь, а на его место посадили другого арендатора. Впрочем, такие “многоходовки” сами по себе не признак кризиса. Мы ежегодно проводим ротацию арендаторов».

ОБИТАЕМЫЙ ОСТРОВ
В большинстве «классических» ТРЦ эксперты отмечают возврат к «неформатной» торговле - создание специальных зон для индивидуальных предпринимателей. «Хорошо живется арендаторам фуд-киосков, косметики (только теперь акцент сместился в сторону корейских, китайских и японских брендов),- рассказывает Индира Шафикова, директор по реализации арендных программ компании Retail Profile Russia. - Достаточно неплохо себя чувствуют маникюрные киоски и арендаторы, предлагающие сервисы так называемой “виртуальной реальности”. Остальные чуть сбавили обороты, но не сдаются. В некоторых ТРЦ наметилась такая тенденция: первые месяцы аренда бесплатная, арендатор оплачивает только коммунальные платежи». В итоге некоторые ритейлеры говорят, что такой кризис «им даже нравится» - часть операторов воспользовались ситуацией и масштабируются так, как никогда ранее. «Сейчас на рынке выигрывают те собственники, которые формировали устойчивый долгосрочный финансовый план проекта с учетом неизбежных колебаний рынка»,- говорит Елена Шевчук. «Однако платой за более выгодные условия аренды стала потеря долгосрочных контрактов,- отмечает Роман Гусейнов.- А у нас появилось право одностороннего расторжения без оплаты неотделимых улучшений,- продолжает эксперт.- Как управляющая компания, мы должны думать о будущем и оставлять себе пространство для маневра, иначе мы рискуем убить экономику проектов. Когда рынок восстановится, придут другие арендаторы, которые будут готовы заключать договоры аренды на адекватных условиях, и мы проведем переговоры повторно». «Если взглянуть опосредованно, то УК, арендаторы, частные собственники и инвесторы больше напоминают персонажей картины “Притча о слепых” Питера Брейгеля-старшего,- парирует Тимур Ахмеджанов-Петрушов.- Когда один уже провалился в яму и второй едва-едва готов в нее упасть, оставшиеся трое еще не понимают нависшей над ними угрозы. Если у вашего соседа съехало три арендатора и в их числе магазин одежды известной европейской марки, антикварный магазин или бутик по продаже часов и аксессуаров, то сосед (такой же собственник) почему-то не беспокоится о ходе дел у его арендатора. Все чего-то ждут и, словно слепые Брейгеля, продолжают свой путь».

Остаться на плаву девелоперам, по словам Дениса Колокольникова, поможет увеличение доли «антикризисных» арендаторов - супермаркетов, гипермаркетов, магазинов детских товаров и прочих. «Нужно заполнять пустующие площади низкомаржинальными или вообще бесплатными интеллектуальными образовательными и развлекательными операторами для детей и взрослых, арт-галереями и т. д.,- уверен эксперт.- Но единого для всех торговых центров рецепта спасения нет, с каждым нужно работать индивидуально, проводить мониторинги потребностей целевой аудитории и принимать другие “реанимационные” меры. Причем делать это, учитывая нестабильность экономики, придется регулярно».

Сравнительная динамика потребительских расходов в 2014 и 2015 гг.

Источник: RRG, 2015 

Пока же арендаторы ждут еще большего падения цен. «До уровня 2008 или 2010 года,- прогнозирует Тимур Ахмеджанов-Петрушев.- И наилучшим образом сейчас себя чувствуют те, кто настроен на развитие и рост путем смены локации на более выгодную, поближе к метро, на возможность договориться и организовать эксплуатируемую кровлю на соседнем строении или же реконструировать не совсем ликвидный объект в виде котельной и стилизовать его под модный лофт. Но делать ставку лишь на то, что удастся взять хорошее помещение за небольшую сумму, конечно, не стоит. Это, в конечном счете, рынок: выигрывает тот, кто умеет договариваться и приспосабливаться к изменениям. Иногда ведь модель того или иного бизнеса не работает и в период роста. И не все арендаторы уходят по причине банкротства (“Старик Хоттабыч”, “Белый Ветер”) - кто-то покидает ТРЦ из-за отсутствия паркинга, а другие просто сворачивают точки продаж, которые показывают худшие результаты в сравнении с такими же, но в другой локации (“Шоколадница”, “Япоша”, “Кружка”). Через пару лет мы увидим новых игроков и профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости, а также но\вые форматы и бизнес-модели». По данным собеседников CRE Retail, в российский девелопмент и ритейл начинают активно входить игроки из Казахстана. «Удешевление стоимости рубля, которое произошло в конце прошлого года, дало великолепные шансы казахским инвесторам и девелоперам (промолчим о лавине физических лиц, скупивших как новые, так и б/у автомобили) инвестировать и зарабатывать в РФ»,- считает Александр Хорев.

Впрочем, опрошенные эксперты считают, что даже те арендаторы, которым в кризис относительно хорошо жить, пока озабочены скорее сохранением бизнеса в принципе, а не всевозможными «улучшениями». Однако, по словам Анны Никандровой, постепенное изменение пула арендаторов ТРЦ налицо. «Развлекательные операторы вытесняют из торговых центров крупные fashion-универмаги, появляется больше операторов non-fashion (товары для дома различного формата, моно-продуктовые острова, фитнес-центры, рыночные и ярмарочные концепции, услуги и т. д.), а количество магазинов одежды (особенно в формате более 500 кв. м) сокращается, - продолжает г-жа Никандрова.- В торговые центры активно приходят дисконтконцепции». Елена Шевчук уверена: «Те же собственники, которые в силу своих финансовых стратегий, не имеют возможности работать в текущих рыночных условиях, будут терять арендаторов, а в итоге - и объекты». 

Надежда Васильева, генеральный директор «Ворошиловского торгового центра» (Волгоград):
ВЫИГРЫВАЮТ МАЛЕНЬКИЕ
- Не всем арендаторам удается существенно улучшить условия аренды, но даже при нашей небольшой ротации таковые находятся. Кому-то достается магазин с оборудованием и ремонтом, готовыми входными группами - нужно только сделать выкладку товаров и нанять персонал. Но таких случаев - менее 1% от общего числа арендаторов. Отмечу, что передавать помещение с отделкой за счет арендодателя мы не практикуем - наш торговый центр действующий, все магазины обустроены, есть предложения по аренде. Но не исключаем, что при самом пессимистическом сценарии согласимся на инвестиции в развитие магазина интересного бренда или бренда, который будет необходим для усиления конкурентного преимущества. А вот историй, когда из «островов» переходили в инлайн, в нашем ТРЦ не было. Лучшие локации сейчас заняты теми же, кто занял их давно, есть еще арендаторы, которые вошли в прошлый кризис и до сих пор удерживают самые интересные площади. Да, благодаря новой экономической ситуации, в торговый центр смогли войти ИП с оригинальной концепцией либо ИП, имеющие сеть магазинов и недовольные своим положением в других ТЦ. Такие арендаторы имеют небольшую аудиторию, но активны, например, в социальных сетях. Впрочем, сегодня практически нет арендаторов, которые бы с одинаковым успехом работали бы в разных проектах. Наши отношения с арендаторами строились всегда на партнерской основе и понимании, что каждый должен выиграть и получить желаемое. Замечу, что сегодня наши арендаторы более охотно раскрывают свои коммерческие данные, чем ранее.

Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу компании Raven Russia:
АРЕНДАТОРЫ ПОЧУВСТВОВАЛИ ДНО
- С начала года мы заключили несколько новых договоров и перезаключили истекающие. В том числе на 10 тыс. кв. м с одним из крупнейших международных алкогольных брэндов в долларах, на 7 лет, по ставке более $120. Еще могу сообщить о перезаключении на 5 лет по ставке более чем $130 с крупной американской компанией. У меня есть ощущение, что арендаторы почувствовали «дно» после полугодового хождения «по кругу» от девелопера к девелоперу и спешат зафиксировать удачные ставки. В целом по текущим арендаторам изменений нет, с некоторыми рассматриваем предоставление скидки взамен на пролонгацию на 3-5 лет. Новым же арендаторам на свободные площади готовы предлагать договоры в рублях с индексацией по российской инфляции на 2-3 года. Что касается улучшений в виде расширения площадей, то мы наблюдали у себя такой случай - один арендатор расширился на 10 тыс. кв. м. Но я не думаю, что это можно считать тенденцией.

Ольга Летютина, операционный директор УК «Столица Менеджмент»:
ПИНОК ДЛЯ РЫНКА
- Сегодняшний день - всего лишь своеобразный «пинок» для многих игроков рынка, и неважно - арендатор это или арендодатель, мы все играем на одном поле. Конечно, текущая ситуация позволила многим игрокам этого рынка улучшить свои позиции, выбрать наиболее выгодную локацию в существующих ТЦ. Стали более востребованы услуги, снизился спрос на товары не первой необходимости. Покупатель менее охотно стал выезжать в большие ТЦ, предпочитая им небольшие и рядом с домом. А вот контекст улучшения условий для одной из сторон - подход неверный. Я бы сказала, что здесь нужно подходить и говорить о взаимовыгодных предложениях, которые позволяют в период кризиса обеим сторонам не только продержаться, но и сохранить трафик на высоком уровне. Игра в одни ворота - это не наш метод.

Софья Глазкова, руководитель управления краткосрочной аренды DG 19:
POP-UP СЕЙЧАС ОТКРЫВАЮТ И КРУПНЫЕ ИГРОКИ
- В последнее время на рынке существенно увеличился спрос на островную торговлю. Это объясняется привлекательными условиями франшизы, а также самой структурой бизнеса, рассчитанного на импульсную покупку. С другой стороны, кризис - прекрасное время заключить сделку на привлекательных условиях для арендаторов, кто хочет и может себе позволить вырасти из формата острова в формат inline, поскольку некоторые из операторов либо закрывают магазины, либо сокращают площади, а собственники заинтересованы в сокращении пустых коридоров. Мы, как девелоперы с богатым международным опытом, со своей стороны предлагаем арендаторам попробовать себя в формате pop-up - торговая площадка, открывающаяся на ограниченный период времени. Pop-up магазин может стать актуальным решением как для арендатора, так и для собственника. Для ритейлера это хорошая возможность «прощупать» аудиторию/зону охвата торгового центра, оценить возможный объем продаж и потенциал комплекса. В то же время для собственника это наличие интересного концепта в торговом комплексе и сокращение доли вакантных площадей. Pop-up открывают как крупные игроки розничной торговли (Gap, H&M) для повышения продаж и привлечения новых покупателей, так и молодые дизайнеры, чтобы проверить свои силы. Для начинающих арендаторов это эффективный, а главное - недорогой способ представить свой бренд аудитории, «засветиться» на торговых площадках, что впоследствии поможет войти в инлайн.

Ле Чыонг Шон, генеральный директор инвестиционной компании «Инцентра»:
МЫ ПО ОДНУ СТОРОНУ БАРРИКАД 
- Об улучшениях просит, в первую очередь, сегмент fashion - покупатели готовы отказаться от новой одежды, но не от еды. Для таких арендаторов просто необходимы скидки в аренде, чтобы удержаться на плаву. Арендаторами, у которых получилось благодаря кризису войти в ТРЦ, являются ИП. До этого им было очень сложно зайти в торговые центры, ведь они наполняются преимущественно сетевиками. ИП достаточно активны, чтобы поддерживать свое существование.

В целом в условиях кризиса было необходимо пересмотреть взаимоотношения между арендодателем и арендатором. Если раньше было возможно использовать метод кнута и пряника, взимать штрафы с арендаторов, то сейчас мы по одну сторону баррикад. Необходимо быть более гибкими. В кризис плохо большинству. Единственный сегмент, который может выиграть,- это дискаунтеры и товары напрямую от производителя, без дополнительных участников в цепочке.

Ольга Штода, директор по управлению недвижимостью компании BlackStone Keeping Company:
ИЩИТЕ КОМПРОМИССЫ
- Приведу такой пример. Арендатор имеет долгосрочный договор, в рамках которого ранее был оплачен депозит, и вышел с инициативой зачесть ему данный депозит за ближайший месяц аренды. Мы предложили компромиссный вариант. В этом году у нас нет возможности зачесть депозит, так как сами ограничены жестким бюджетом, связанным с оплатой кредита. Поэтому мы разбили данный депозит равными частями на 3 месяца, в счет которого будем засчитывать часть аренды в I-й квартал следующего года. При этом в 2017 году арендатор берет на себя обязательство вновь пополнить депозит. По новым договорам, которые подписываем в этом году, шли на компромиссы по депозиту, заменяя его банковской гарантией, но при этом оплата аренды должна проходить авансом не в текущем месяце, а в предыдущем. И если арендатор хотя бы один раз нарушает условие своевременности оплаты аренды, то перечисляет депозит. 

Наталья Борец, директор отдела аренды SRV:
ЯЗЫК УЛЬТИМАТУМОВ НЕ ПОМОЖЕТ
- Многим арендаторам действительно удалось снизить арендную нагрузку за счет получения льгот, скидок или фиксации условий. Но насколько эти меры способствовали реальному улучшению ситуации - вопрос неоднозначный. В большинстве случаев подобные договоренности - это компромисс между арендатором и арендодателем, их главная цель - сохранить хотя бы минимальную прибыльность бизнеса обеих сторон в изменившихся условиях рынка. В отдельных случаях крупнейшие операторы, традиционно относящиеся к знаковым арендаторам торговых центров, смогли получить исключительные условия. Они могут касаться арендных ставок, например, переход на процент с товарооборота на длительный срок. В свою очередь арендодатель берет на себя роль соинвестора и вынужден мириться с увеличением срока окупаемости объекта. В обмен он получает более качественный состав якорей, что способствует повышению привлекательности ТРК для других арендаторов и повышает его шансы выиграть конкурентную борьбу. Сегодня в процессе поиска компромисса стороны приходят к тому, что необходимо уметь не только вести переговоры, но и аргументировать свои требования цифрами. А разговор с позиции давления вряд ли способен привести к долгосрочному желаемому результату. В итоге с одной стороны звучат аргументы: «Мы испытываем трудности, у нас упали продажи, мы хотим 50%-ю скидку на аренду». У арендодателей свои доводы: «Мы вкладываем средства в удержание трафика, поэтому предоставление скидок не рассматриваем».

Сергей Шиферсон, коммерческий директор City&Malls PFM:
ИСПОЛЬЗОВАТЬ ШАНС
- Временем, когда ставки снижаются, а арендодатели готовы пойти на уступки, пользуются те арендаторы, которым раньше было сложнее зайти в ТЦ. Как ИП, предлагающие не столь популярные бренды, так и небольшие локальные сети, получившие возможность отвоевать свою долю рынка в связи с приостановкой развития крупных федеральных операторов. Учитывая продолжающиеся санкции и продуктовое эмбарго, в ТЦ могут появиться точки российских производителей, до этого представленные только в стритритейле и на рынках. Это сложная категория арендаторов, поэтому ранее собственники часто отказывались с ней работать. В торговых центрах одной из самых популярных мер поддержки арендаторов является предоставление дополнительных возможностей размещения рекламы. Это могут быть аудиоролики, промо-раздача, брендирование витрин, эскалаторов и т. д. .



share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер