13 декабря 2016  |  2499

Иркутская история

CRE Retail № 42 / декабрь 2016 Анна Никандрова, партнер Colliers International в России
share tweet поделиться Email

Город Иркутск занимает 23-е место среди городов России по численности населения и является 5-м по величине городом Сибирского федерального округа. Рынок качественной торговой недвижимости в Иркутске начал формироваться в 2009 году. Какой путь прошел иркутский рынок, и что ему еще предстоит, рассказала Анна Никандрова, партнер Colliers International в России.

 

Город Иркутск занимает 23-е место среди городов России по численности населения и является 5-м по величине городом Сибирского федерального округа. По состоянию на начало 2016 года в городе проживает 623 424 человека, при этом численность населения Иркутска демонстрирует стабильный рост с 2008 года.

 

Расположение Иркутска на пересечении транспортных путей между юго-восточной Азией и Европой свидетельствует о высоком транспортно-логистическом потенциале города, являющемся одной из ключевых предпосылок для развития рынка профессиональной розничной торговли.

 

Туристический центр Сибири

 

Иркутская область входит в первую десятку регионов-лидеров России по приему туристов и возглавляет рейтинг самых популярных туристических маршрутов в Сибирском федеральном округе, что обусловлено наличием на территории региона уникальных природно-рекреационных ресурсов, в первую очередь озера Байкал, а также значительным культурно-историческим потенциалом и разнообразием этнических культур. К основным территориям, на которых идет развитие туризма, относятся прилегающие к озеру Байкал (Иркутский, Ольхонский, Слюдянский районы), а также Иркутск – въездные ворота в регион.

 

По данным Агентства по туризму Иркутской области, за последние пять лет количество туристских прибытий в Иркутскую область увеличилось более чем на 80%. По итогам 2015 года общий турпоток в области по сравнению с 2014 годом вырос на 8% и составил 1,4 млн человек. По оценочным данным, количество туристских прибытий в Иркутскую область за первое полугодие 2016 года увеличилось на 45,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 702,5 тыс. человек, из них количество российских туристов выросло на 45,6% и составило порядка 676,8 тыс. человек, а количество иностранных туристов выросло на 56%.

 

На протяжении ряда лет граждане Китая занимают первое место среди иностранных граждан по количеству туристских прибытий в Иркутскую область. Данная тенденция сохраняется и в 2016 году. Так, за первое полугодие 2016 года регион посетило 12,1 тыс. китайских туристов, что составляет 47% от общего количества иностранных граждан. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число китайских туристов увеличилось на 93%.

 

Первопроходцы рынка профессиональных торговых центров

 

Географическая удаленность сибирского города послужила причиной более запоздалого развития рынка торговой недвижимости Иркутска в сравнении с европейской частью страны. Рынок качественной торговой недвижимости в Иркутске начал формироваться в 2009 году, когда была проведена реконцепция здания бывшего радиозавода, и свои двери открыл первый профессиональный торговый центр «Jam Молл» московской девелоперской компании Hermitage Construction & Management. Непродолжительное время «Jam Молл» оставался единственным популярным шопинг-центром города, однако, открывшись в разгар кризиса с заполняемостью в 25%, торговый центр так и не смог достичь максимальной заполняемости за время своего существования. В этом же году на территории бывшей кондитерской фабрики открывается ТРЦ «Карамель». Открытие «Карамели» было перенесено с 2008-го на 2009 год из-за возникших разногласий с банком-кредитором и прекращением финансирования, инвестору пришлось искать альтернативного партнера для завершения строительства ТРЦ.

 

Качественно новым для города торговым центром стал ТРК «Модный Квартал», открывшийся в 2013 году. «Модный Квартал» был не только первым в городе объектом, изначально спроектированным как торговый центр, но также выступил площадкой для выхода многих международных брендов на рынок города. Качественная концепция, tenant-mix и ориентированность ТРЦ на проведение множества мероприятий значительно выделяли объект на фоне конкурентов. Стоит отметить, что открытие ТРК «Модный Квартал» существенно ударило по покупательскому трафику ТРЦ «Карамель».

 

Особо сильное влияние со стороны конкурентов ощутил на себе ТРЦ «Jam Молл» за счет появления в непосредственной близости сразу двух крупных конкурентов – «КомсоМолл» и «Сильвер Молл». Площадка под строительство ТРК «КомсоМолл» была выкуплена в 2011 году компанией DVI Group у местной иркутской компании, которая на тот момент уже четыре года вела строительство ТЦ «Континенталь». Ввести торговый центр в эксплуатацию планировалось в конце 2012 года, однако открытие несколько раз переносилось и в итоге состоялось лишь в 2014 году. В этот же год на рынок Иркутска выходит проект районного формата – ТЦ «Юбилейный», который, несмотря на небольшую площадь, собирает достаточно качественный пул арендаторов, а целевой аудиторией торгового объекта становятся жители крупного микрорайона Юбилейный.

 

Современный рынок

 

2015 год ознаменовался открытием крупнейшего торгового центра Иркутской области – ТРЦ «Сильвер Молл», который в настоящее время является уникальным объектом не только для города, но и для всего региона, благодаря сформированному пулу арендаторов и профессиональной концепции. На момент открытия комплекса было арендовано 70% торговых площадей, и объект продолжает активно заполняться арендаторами, среди которых большое количество премьер между народных брендов для рынка Иркутска. Можно сказать, что лидерами иркутского рынка торговой недвижимости сейчас являются ТРЦ «Сильвер Молл» и «Модный Квартал», демонстрирующие стабильно высокий покупательский трафик и качественный пул арендаторов. При этом остальные игроки рынка испытывают ощутимые трудности. Так, например, большинство якорных арендаторов ТРЦ «Jam Молл» были закрыты в последние несколько лет, среди них продуктовый гипермаркет «Все будет ОК», детский универмаг «Дети», кинотеатр «КиноJam» и развлекательный центр Jam Park.

 

Одним из последних на сегодняшний день открытий в Иркутске является МФК «Новый», возведенный на месте торговых центров «Престиж» и «Иркутский». В проекте планируется реализовать fashion-галерею класса «премиум». Помимо торговой составляющей, МФК включил в себя отель, конференц-зал, спортивно-оздоровительный центр и на сегодняшний день является одним из крупнейших объектов коммерческой недвижимости города. Несмотря на внушительную площадь, в открывшемся МФК пока функционирует порядка 25 магазинов и несколько точек общественного питания, а основные «якорные» арендаторы планируются к запуску в следующем году.

 

Таким образом, на текущий момент к числу наиболее качественных торговых центров Иркутска можно отнести семь объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 211 тыс. кв. м, что обеспечивает жителей города 338 кв. м торговых площадей на 1000 человек. С точки зрения географического распределения, наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями является Октябрьский округ города – 762 кв. м на 1000 человек. При этом в Ленинском и Правобережном округах объекты профессиональной торговой недвижимости, по нашим оценкам, отсутствуют. Стоит также отметить, что Правобережный округ является лидером среди административных округов города по объему торговых площадей в непрофессиональных ТЦ в первую очередь за счет объектов, которыми владеет местная группа компаний «Фортуна».

 

Среднесрочные перспективы

 

В условиях труднодоступного банковского кредитования, отсутствия крупных федеральных девелоперских структур на рынке города, избирательной экспансии большинства ритейлеров в географически удаленные регионы, активного строительства новых объектов качественной торговой недвижимости в Иркутске пока не ведется.

 

К числу текущих строящихся объектов, все из которых находятся в высокой степени готовности, можно отнести малоформатные ТЦ «Аватар» на ул. Байкальская, ТЦ Sandali на ул. Красных Мадьяр, а также 2-ю очередь специализированного ТЦ Mega Home.

 

Крупнейшим ТРЦ Иркутска должен был стать проект местной девелоперской ГК «Фортуна» –  ТРЦ «Фортуна Сити Молл» (GBA – 230 тыс. кв. м, GLA – 92 тыс. кв. м),  который был представлен еще в 2008 году. ТРЦ планировалось разместить на территории Куйбышевского завода, вблизи ТЦ «Фортуна»  и «Электрон» в самом центре города. Изначально строительство ТЦ было намечено на весну 2009 года,  а ввод проекта в эксплуатацию – в 2011 году.

 

Сетевой ритейл

 

Проникновение федеральных российских и международных сетевых игроков на рынок Иркутска пока находится на низком уровне, а существенную долю рынка занимают локальные и региональные сети.

 

Наименее представленным сетевым ритейлом в городе являются продовольственный и DIY-сегменты. На текущий момент в городе представлено три сетевых продуктовых игрока – METRO C&C,  «О’Кей» и «Лента». Причем гипермаркет компании «О’Кей»  открылся в марте 2015 года, а в декабре 2015 года – «Лента», став самым восточным объектом сети,  что говорит о незрелости рынка продуктового ритейла в регионе.  В планах компании «Лента» открытие еще трех–четырех магазинов в Иркутске и области. Такие ключевые продуктовые ритейлеры, как «Ашан», X5 Retail Group,  «Магнит» и «Дикси», до сих пор не представлены в городе, это в первую очередь связано с логистикой Иркутска: города Восточной Сибири пока остаются труднодоступными с точки зрения поставок грузов и отсутствия необходимых логистических центров, что,  в свою очередь, является ключевым препятствием для развития многих сетевых игроков в регионе.  Основная же доля продуктового ритейла в городе распределена между региональными игроками:  ГК «Слата» (76 магазинов), развивающей сети супермаркетов «Слата», универсамы «Славный» и дискаунтеры «Хлеб-Соль», а также развиваемая по франшизе Spar. В число местных продуктовых ритейлеров входят ГК «Кентавр», развивающие сети «Все будет ОК» и «Цезарь».

 

Сетевые игроки в сегменте DIY в городе не представлены. Однако сейчас ведется строительство первого гипермаркета Leroy Merlin, открытие которого запланировано в 2017 году.

 

Приход в Иркутск крупных сетевых игрок, прежде всего fashion-сегмента, стал возможным только с появлением первых профессиональных торговых центров, но по-прежнему значительную долю рынка fashion-ритейла формируют местные игроки. Так, ТРК «Модный Квартал» выступил площадкой для выхода в Иркутск таких игроков, как H&M, «Рив Гош», Reserved, Mohito, Calvin Klein и Mexx. Также для выхода на рынок города ключевой локацией для международных и федеральных брендов стал ТРЦ «Сильвер Молл». Здесь свой первый гипермаркет открыла сеть «Лента», впервые в городе открылись fashion-бренды группы Inditex (Zara, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear, Zara Home), а до конца года ожидаются премьеры Mothercare, Mango, re:Store, Colin’s, Medicine, Diverse, «Твое» и др. Кроме того, в ТРЦ откроется один из крупнейших в Сибири 13‑зальный кинотеатр под управлением сети «Киномакс».

 

Потенциал рынка

 

Среди 21 города России с населением 0,5–1 млн человек Иркутск находится в середине списка, занимая 11‑е место по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями. С этой точки зрения город имеет потенциал для реализации еще как минимум одного ТРЦ регионального формата.

Однако, учитывая текущую заполняемость действующих торговых центров города, особенности экспансии ритейлеров в Сибирский регион и экономическую ситуацию в целом, рынок торговой недвижимости города сможет обеспечить достаточный уровень спроса как со стороны ритейлеров, так и со стороны покупателей для успешной реализации качественного проекта ТРЦ только по прошествии нескольких лет.

 

Татьяна Клименко, директор по продажам Inventive Retail Group

 

Несколько   лет   назад   мы   открыли   свой   первый   магазин   в   Иркутске,   в   ТЦ   «Модный   Квартал».   К   этому   моменту   мы   уже   имели   несколько   работающих   магазинов   в   других   городах   Сибири.   Магазины   работали   успешно,   потребителям   были   необходимы   товары,   которые   мы   предлагали.

В   Иркутске   мы   также   оказались   востребованы.   Торговых   центров   в   Иркутске,   отвечающих   нашим   требованиям   по   размеру   и   наполненности   брендами,   не   так   много.   На   стадии   рассмотрения   к   возможному   открытию   наших   магазинов   в   новом,   тогда   еще   строящемся   ТРЦ   «Сильвер   Молл»   нас   сразу   впечатлил   объем   площадей   под   торговые   и   развлекательные   зоны,   значимые   якорные   арендаторы,   правильное   месторасположение   ТРК   (транспортный   узел,   большая   площадь   под   парковку   автомобилей   покупателей).

 

Александр Панковец, руководитель проекта ТРЦ «Сильвер Молл», директор УК «Перспектива»

 

Участники  рынка  Иркутска  уже  начали  адаптироваться  к  новым  условиям  и  находить  решения,  соответствующие  вызовам  времени.  Есть  несколько  трендов,  которые  уже  можно  наблюдать  в  сегментах  торговой  недвижимости  города.  Во-первых,  наряду  с  крупными  объектами  приходят  более  мелкие.  Рынок  крупных  ТРЦ  уже  находится  на  пределе.  Нужно  выходить  в  районы,  и  инвесторы  сейчас  с  большим  интересом  рассматривают  строительство  небольших  торговых  центров  в  формате  микрорайона,  например  ТРЦ  «Юбилейный».


Второй  тренд  –  мультиформатность:  рынок  насыщен,  и  конечному  потребителю  хочется  чего-то  нового,  необычного.  Инвесторы  и  проектировщики  начинают  думать  над  нестандартными,  нетиповыми  решениями.  Иными  словами,  надо  удивлять  население,  давать  не  только  «хлеба»,  но  и  зрелищ.


Сегодня  обеспеченность  1000  иркутян  торговыми  площадями  уже  в  2,5  раза  больше  нормы,  это  говорят  официальные  источники.  По  моему  мнению,  это  не  совсем  так.  Торговые  центры  классифицируются  по  размерам,  направленности,  по  развлечениям,  которые  в  них  представлены.  Есть  территориальные  центры,  у  которых  основная  цель  –  именно  торговля.  Это,  как  правило,  продовольственный  супермаркет  плюс  непродовольственная  розница.  Есть  торговые  комплексы  уже  районного  масштаба,  куда  приезжают  не  только  за  продуктами,  но  и  за  прочими  покупками.  Есть  торгово-развлекательные,  куда  приходят  провести  время,  а  покупки  вторичны.  И  есть  наш  ТРЦ  «Сильвер  Молл»,  включающий  и  торговлю,  и  развлечения.  Поэтому  причесывать  все  площади  под  одну  гребенку  нельзя.  Каких-то  площадей  у  нас  в  городе  с  избытком,  каких-то,  наоборот,  не  хватает.


Наш  город  сегодня  интересен  не  только  местным  игрокам,  но  и  ритейлерам  федерального  масштаба.  В  Иркутск  зашли  такие  торговые  сети,  как  «Лента»,  Leroy  Merlin,  причем  рассматривают  они  не  только  площади  в  ТРЦ,  но  и  отдельные  участки.  Развитие  будет  происходить  не  стихийно,  а  упорядоченно  и  качественно.  Потенциал  города  это  позволяет.

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер