04 мая 2016  |  1887

Интересное кино

CRE Retail № 36 / май 2016 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email

В начале года было объявлено о том, что 39 выкупленных ADG Group московских кинотеатров в итоге превратятся в МФК с торговыми площадями, ресторанами, коворкингами, арт-пространствами и кулинарными школами. Однако часть экспертов по-прежнему считает проект одновременного редевелопмента такого количества зданий в условиях кризиса слишком рискованным.

 

Напомним, что 39 зданий кинотеатров в разных районах Москвы ADG Group приобрела на торгах за 9,579 млрд рублей. В некоторых на момент приобретения работали сетевые операторы кинопроката – «Формула Кино» (кинотеатры «Ладога», «София», «Витязь», «Прага») и «Каро-Фильм» («Киргизия»), причем договоры с частью арендаторов являются долгосрочными. Тогда же было заявлено, что в редевелопмент и модернизацию зданий будет вложено не менее 40 млрд рублей собственных и кредитных средств, однако в компании не исключают, что к 2018 году сумма может возрасти еще на 20 млн рублей.

 

Кинотеатр без кино

Согласно условиям торгов, покупатель обязан отдать не менее 30% площади под культурно-образовательные проекты. Однако кинотеатров в «Варшаве» и «Восходе» не будет вовсе – здесь появится рынок, кафе, кулинарная школа, фуд-корт для сотрудников близлежащих БЦ, магазин кухонной утвари, коммерческие пространства (проекты российско-голландского бюро SVESMI и консорциума «Спектрум + EMBT + А2ОМ»). Предполагается, что эта концепция станет универсальной и для оставшихся 37 объектов. Размер инвестиций в переоборудование, по оценкам NAI Becar, может составить от 30тыс. рублей/кв. м (в зависимости от выбранной для каждого объекта концепции); срок окупаемости – от 5–7 лет. «За последние несколько лет культура отдыха москвичей значительно изменилась: от посещения отдельных объектов индустрии развлечений они перешли к крупным торговым центрам,– убежден Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.– Современные торгово‑развлекательные центры позволяют не только приятно провести время с семьей в кинотеатрах, игровых зонах и кафе, но и приобрести продукты питания, одежду и товары для дома. Еще одним важным фактором, влияющим на комфортное времяпрепровождение, является наличие у торговых цент­ров удобного паркинга, в то время как отдельно стоящие кинотеатры зачастую вообще не имеют мест для парковки».

 



Рынок, коворкинг и кружок

Несмотря на то, что некоторые ушедшие с торгов здания кинотеатров причислены представителями экспертного сообщества к памятникам архитектуры, участники рынка не исключают сноса объектов и нового строительства. Впрочем, делать торговые центры под вывеской кинотеатров градозащитники считали необязательным уже на момент торгов, приводя примеры решений с сохранением профиля – «Пионер» на Кутузовском проспекте, «Октябрь» на Новом Арбате, киноклуб «Эльдар», кинотеатр «Родина» и др. Однако из тольяттинского «Космоса» все же сделали ТРЦ с боулинг-клубом; к 2017 году объявлено о завершении работ в «Прибое» на Васильевском острове в Петербурге (Центр современного искусства им. Сергея Курехина). «Бизнес-модель современного кинотеатра не вписывается в конструктив советских объектов хотя бы за счет невозможности разместить нужное количество залов и единовременно показывать до десяти и более фильмов, а значит, такой кинотеатр неконкурентоспособен по сравнению с мультиплексом в ТЦ,– убеждена Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar.– Идея превратить кинотеатры в социокультурные пространства, нацеленные на развитие досуга в жилых микрорайонах, на наш взгляд, очень актуальна. При этом реконцепция будет успешной только в том случае, если будет найден оптимальный баланс между досуговой (по сути, якорной) и ритейловой функциями. В среднем 10‑минутная зона охвата большей части указанных кинотеатров составляет около 400 тыс. жителей. Это дает основания считать практически все данные объекты коммерчески привлекательными. Например, кинотеатр “Мечта” является излюбленным местом студентов МИФИ, расположен в непосредственной близости от входа в парк “Коломенское”, что можно использовать при формировании пула арендаторов, разместив в ­объекте различные кафе и кофейни, антикафе, книжный магазин, магазины товаров для спорта и пикника, сохранив функцию кинопоказа в более камерном формате. Перед кинотеатром “Ангара” на протяжении многих лет систематически проводились ярмарки выходного дня по продаже фермерских продуктов, из чего следует логический вывод о том, что потребность в фермерских товарах в этой локации сохраняется и сейчас. Поэтому в концепции проекта стоит сделать акцент на рыночно-ресторанную функцию по аналогии с Даниловским рынком, только в более демократичной версии».

В Blackwood соглашаются: очень важно учитывать, что развитость социально-бытовой инфра­структуры в локации каждого из 39 московских кинотеатров различна: так, например, кино­театр «Восход» расположен в менее развитом спальном районе, чем кинотеатр «Варшава», поэтому уровень конкуренции среди ­объектов торгово-развлекательного назна­чения гораздо ниже. Реализация проекта типового районного центра в данной локации может быть успешной, в то время как разработка реконцепции кинотеатра «Варшава» потребует большей продуманности, креатива и детального изучения спроса, убеждены в компании. «Несмотря на кризисную ситуацию, все площадки обладают высоким потенциалом для реализации качественных проектов,– полагает Александр Шибаев.– Традиционно успех зависит от удачной концепции и разумной ценовой политики комплекса. При грамотном сочетании всех факторов срок окупаемости проектов составит, по нашим оценкам, 6–7 лет».

По разным данным, после завершения проекта реновации всех 39 объектов на рынок коммерческой недвижимости Москвы выйдут около 200тыс. кв. м свободных площадей. Учитывая сложности с заполнением дейст­вующих и строящихся ТРЦ, эксперты убеждены, что собственнику придется либо делать арендатору большие скидки и бонусы, либо заниматься частью проектов самостоятельно в качестве оператора. «Различные социокультурные организации уже давно могли бы стать активными арендаторами на рынке торговых помещений как в стрит-ритейле, так и в ТЦ,– размышляет Анна Данченок.– Однако низкая рентабельность большинства досуговых организаций до последнего момента оставляла их “за бортом” рынка. До сих пор в числе операторов практически отсутствуют сетевые игроки, за исключением спортивных студий (йога-центры, фитнес-центры). Музейные пространства, галереи, лектории, студии детского и взрослого досуга – явления скорее некоммерческие (хотя количество исключений растет). Коворкинги также не могут быть универсальным средством для каждого объекта, таким образом, привлечение досуговой части должно быть уравновешено сильной торговой составляющей. Помимо этого, необходимо уделить большое внимание маркетинговой активности и формированию лояльной аудитории, обеспечивающей постоянный оборот».

Не менее «штучный» подход, по мнению Михаила Гончарова, основателя сети ресторанов «Теремок», потребуется от собственника при составлении пула потенциальных арендаторов‑рестораторов. «Наличие более 100 профессиональных торговых центров с кинотеатрами сегодня заметно снизило привлекательность малых торгово‑развлекательных форм,– констатирует г-н Гончаров.– Кроме того, управление малыми формами требует красивой авторской концепции и личного надзора владельцев. С этим, конечно, будут проблемы. Но если проект окажется востребованным, то он станет местом проведения досуга живущих поблизости москвичей. Нам, как сети, было бы интересно изучить каждый такой проект. Но, например, наличие крупных американских фастфудов –“Макдоналдса”, “Бургер Кинга” и KFC – существенно снизит их привлекательность для нас и фактически поставит крест на любых конкурентах из сегмента фастфуда и фасткэжуал. Ответить грандам фастфуда российский бизнес не готов и вряд ли будет готов в ближайшие годы. Вместе с тем, возможно, в таких объектах никто больше и не нужен – американский фастфуд для малообеспеченных и один демократичный ресторан для бомонда. Кроме того, продуктовый рынок, по моему мнению, также должен быть максимально приближен по концепции к фастфуду – эдакий “ВкусВилл” рыночного формата. Просто потому, что последний год,  к сожалению, продемонстрировал опять же профессиональную беспомощность и экономическую несостоятельность гастроэнтузиастов с бургерами и фалафелями. И еще – я бы скорее поверил в новый модный сетевой проект от “Гинзы”, Новикова или Рапопорта – эдакий “выездной” парк Горького в каждом районе Москвы. Эти гранды создают новые ­проекты как пирожки, и с посещаемостью у них проблем нет».

Однако часть игроков рынка не исключает, что в итоге может выстрелить именно нестандартность и даже странность каждого подвергшегося редевелопменту кинотеатра. Другое дело, что как арендаторы, так и покупатели будут готовы оценить предложение в полной мере не раньше чем через два-три года.

 

Григорий Печерский, управляющий партнер компании ADG Group:

– Мы проделали огромную работу по исследованию окружения каждого объекта, предпочтений и культурных практик жителей, существующей инфраструктуры и всех последних мировых трендов. Например, кинотеатры «Варшава» и «Восход» – объекты, на наш взгляд, довольно сложные. Большая часть площадей «Варшавы» используется не по назначению, а вокруг «Варшавы» инфраструктура уже находится на довольно высоком уровне. «Восход» же, напротив, давно закрыт, район, в котором он находится, не имеет богатой инфраструктуры. Сам объект очень небольшой. Качественно изменить уровень жизни, оперируя таким активом, – задача сложная. Мы решили, что открытый конкурс на эти объекты мог бы стать отличным поводом поэкспериментировать и привлечь к работе над концепцией сразу ­нескольких архитекторов.

 

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер