05 апреля 2016  |  2533

Имена и лица наших улиц

CRE Retail № 35 / апрель 2016 Иван Майоров
share tweet поделиться Email

Расширение платной парковки до МКАД, введение новых пешеходных зон, оборудование велосипедных дорожек, вето на нестационарную торговлю, «ночь длинных ковшей», курс на «дружелюбную к туристам» Россию – все это полностью изменило ситуацию в московском и петербургском стрит-ритейле. «Мосхозторг» на Садовом и Тверской, Fix Price на Кутузовском, столовая на Пречистенке и благотворительный магазин на Патриарших...

 

Сегмент street retail продолжает развиваться в условиях жесткой конкуренции с рынком крупноформатных торговых объек­тов: по оценкам Knight Frank, для сегмента торгово‑розничных помещений характерны ограниченное предложение и сравнительно низкие темпы прироста (1–2% в год), в то время как объем площадей в торговых центрах увеличивался стремительными темпами (пятикратный рост за 10‑летний период). При этом многие операторы, концепция бизнеса которых либо мало зависит от трафика, либо является трафикообразующей, по-прежнему предпочитают развитие в формате street retail – например, магазины категории luxury или специализированные объекты (пункты выдачи товаров электронной торговли, магазины танцевальной одежды, оружейные бутики, антикварные салоны и т.д.).

Показательно, что формат street retail остается одним из самых устойчивых к воздействию негативных экономико-политических факторов: снижение ставок аренды и переход на рублевые договоры аренды начались лишь в I квартале 2015 года (позже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости).

Ложку дегтя добавили скорее новые требования к размещению летних кафе и веранд, а также февральская «ночь длинных ковшей» со сносом так называемых самовольных строений. Несмотря на то, что к концу 2016 года количество станций Московского метрополитена возрастет до 200, предшествующая кампания с изгнанием торгующих из метро с переделом сфер влияния практически не оставляет надежд на дружелюбное к малому бизнесу изменение ситуации.

 



«Много, вкусно и дешево»

По данным Knight Frank, по состоянию на декабрь 2015 года арендаторы профиля «общественное питание» занимали более половины (54,3%) площадей street retail в пешеходных зонах, среди новых проек­тов – кафе Free Hugs (на Рождественке), кафе-мороженое Red Mango и «Вареничная № 1» на Никольской улице, бар Dirty Blonde на Кузнецком Мосту, ресторан одесской сети «Компот» на Арбате, ресторан «Руккола» в Климентовском переулке и др.

Участники рынка склонны говорить об общей «лестнице вниз» ресторанного рынка. «Сейчас востребована только одна концепция, и она проста – “много, вкусно и дешево”,– сообщает собеседник CRE Retail в одной из ресторанных сетей.– Это не значит, что больше никого не интересуют молекулярные священнодействия – просто количество таких клиентов сократилось в разы, а маржинальность в связи с ростом курса валют также уменьшилась. Однако в ближайшие два года будет сохраняться тенденция к размещению в стрит-ритейле ресторанов и кафе – хинкальных, лапшичных, пельменных, чебуречных и столовых, причем таких, в которые будет не стыдно привести на свидание девушку».

 

Раздеваем, надеваем

При этом ритейлеры сегмента «одежда» постепенно сокращают свое присутствие: французская марка женской одежды Herve Leger ушла с российского рынка (один из магазинов бренда работал на улице Кузнецкий Мост), закрылись популярный магазин Fott (Дмит­ровский пер.) и бутик Harmont & Blaine (Кузнецкий Мост). Впрочем, в 2015 году для премьеры бренда в России 22% операторов (11 международных сетей) выбрали все же помещения street retail, например, ирландская сеть The Bagel Bar, украинские рестораны «Компот», парфюмерно-косметические бренды Rouge Bunny Rouge (Великобритания) и Serge Lutens (Франция).

 

Стабильность – признак продуктовика

Практически не зафиксировано изменений среди операторов категории «продукты» – игроки полагают, что сам сегмент слишком мал, а операторы продовольственной розницы тяготеют к улицам с полноценным автомобильным движением. Одним из громких событий стало закрытие старейшего магазина «Глобус Гурмэ» на Покровке (помещение позднее заняла сеть «Магнолия»). Впрочем, некоторые продуктовые сети в 2015 году как раз активно наращивали свое присутствие на цент­ральных улицах Москвы: минимаркет Daily, магазины «ВкусВилл», «Перекресток Экспресс» (формат convenience store) и т.д.

 



Неформатные форматы

Несмотря на то, что 2015‑й год участники рынка окрестили «годом табличек “свободно”», доля вакантных площадей на улицах постепенно снижается (в течение 2015 года доля свободных площадей на цент­ральных торговых улицах столицы сократилась с 12% до 9%), а уровень вакантности в сегменте street retail на фоне других торговых коридоров остается одним из самых низких. В ряде случаев арендатор оставлял менее привлекательное помещение в пользу лучшей локации (часто даже в рамках одной улицы). Последним сегмент перестал и «думать в долларах» – прецеденты заключения договоров в валюте если и случаются, то, как правило, на фоне четкой фиксации курса. Традиционное оживление в сегменте ожидается ближе к маю, причем аналитики говорят о новых концепциях не только кафе и ресторанов, но и операторов сегмента fashion.

В Knight Frank убеждены, что именно операторы общественного питания наряду с продуктовыми сетями, банками и аптеками будут основными арендаторами сегмента. Снижение ставок аренды дало возможность «выйти на улицы» профилям, которые прежде не были представлены там в таком объеме или не присутствовали вовсе. Так, на месте банков открываются магазины «у дома», дизайнерские магазины одежды. По словам Дарьи Ядерной, генерального директора Y Consulting, в 2016‑м участники рынка продолжат наблюдать расцвет нишевых концепций – этническая одежда, конфессиональная одежда, вегетарианские рестораны, отели для животных и др. «Чем более однородным становится мир в условиях глобализации, тем больше становится потребность в локализации, и эта тенденция будет волновой,– убеждена г-жа Ядерная.– То есть нишевые концепции станут массовыми – та же конфессиональная одежда уже становится массовой, пижамы уже носят на улицу, brow bar уже бывает эконом-сегмента, а значит, традиционный диффузный эффект будет характерен и здесь». Именно интерес к еще вчера считавшимся неформатными моноконцепциям (от nail-баров, презервативных лавок, студий бра-фиттинга, барбер-шопов и brow-баров до коворкинг-пространств, антикафе и квест-румов) эксперты называют одним из главных прорывов street retail последних двух лет. Относительно новым форматом для столичного рынка street retail стали и благотворительные магазины («БлагоБутик», «Лавка радостей», «Стиль жизни», Charity Shop и др.). По словам аналитиков Knight Frank, каждый такой магазин сотрудни­чает с благотворительными фондами, а собранные средства идут на помощь нуждающимся. Интересно, что подобные объекты занимают весьма привлекательные локации: так, например, в 2015 году «Лавка радостей» открылась на первой линии Садового кольца, на Валовой улице.

Учитывая продление продуктового эмбарго, продолжается активное развитие винных баров и винотек (открылись винотека Grand Gru на Валовой улице и на Смоленском бульваре, кафе «Вино и Бургер» на Большой Полянке, планируют расширить свое присутствие на рынке винные магазины-бары «Хлеб и Вино» и I Like Wine, а также сети алкомаркетов «Красное&Белое» и «Пятница»). В свою очередь, Александр Липилин, руководитель направления по работе с частными и корпоративными клиентами виноторговой компании «Форт», отмечает, что состоятельный клиент все равно перемещается на автомобиле и теперь просто проезжает магазины, где нет парковки. И это дополнительная проблема для всех, кто продает тяжелый (по весу) товар – от винотек до книжных.

 

Кризис чтения

Такие некогда активные арендаторы стрит-ритейла, как книжные магазины, отходят от продаж исключительно книг и канцелярских товаров и существенно расширяют ассортиментную матрицу за счет других групп товаров и превращения в лайфстайл-центры. При этом, по мнению Надежды Михайловой, руководителя книжной сети «Московский Дом книги», в России наблюдается серьезная нехватка книжных магазинов: на 145 млн человек приходится меньше 1000 книжных магазинов. «Вместе с тем тенденция сокращения объек­тов продолжается и по сей день,– рассказывает г-жа Михайлова.– Сложившаяся экономическая ситуация серьезным образом сказывается на уровне жизни населения, достаток заметно снизился, вследствие чего и покупательские настроения изменились. Люди, для которых чтение необходимо, по-прежнему приходят в книжные магазины, однако их потребительская корзина сузилась. За 2015 год количество проданных экземпляров в целом упало на 7%. В то же время часть жителей страны лишена возможности покупать книги, а значит, и самого доступа к литературе. Для улучшения ситуации с доступностью книжной продукции необходимо, чтобы государство занималось проблемами отрасли. Мы видим первый шаг навстречу – одоб­рен законопроект о предоставлении книжным магазинам льгот в части аренды помещений. Вместе с тем в “Стратегии государственной культурной политики” слово “литература” не упоминается как часть культурного пространства, отсюда и проб­лемы с доступностью литературы для людей. Пока власти не осознают, что книга обладает важнейшим образовательным и воспитательным значением, книжные магазины продолжат исчезать, а кризис чтения не прекратится».

 

Ставки сделаны

Если ранее помещение площадью 300 кв. м на Тверской улице или Садовом кольце могло стоить до $60 тыс./месяц, то теперь его рыночная цена – 0,8–1 млн рублей/месяц. Однако даже на фоне видимого изобилия пустующих помещений на улицах Москвы их собственники остаются самой консервативной час­тью и во многих случаях предпочитают держать помещения пустыми, но категорически не хотят «ронять рынок» и идти на уступки. «Но вынуждены: многие места, в которые раньше было невозможно попасть даже за очень большие деньги, теперь пустуют,– отмечает Александр Серегин, эксперт сегмента ритейла.– Стрит-ритейл в Москве будет жить, просто времена, когда собственники получали деньги буквально мешками, безвозвратно ушли в прошлое». «Да, действительно, многие собственники помещений в стрит-ритейле Москвы предпочитают держать объекты пустыми, но не снижать ставки, однако такая практика чаще всего не приводит к успешному решению проблемы,– поясняет Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.– Когда ставка аренды завышена, даже если в итоге найдется тот, кто ее поддержит, то он или со временем попросит о снижении, или вынужден будет освободить помещение через какое-то время. В результате собственнику площадки вновь придется тратить время на поиск арендатора, переговоры и согласование договора, давать арендные каникулы. Чаще всего с такой ситуацией мы сталкиваемся при работе с помещениями площадью свыше 300 кв. м в центре Москвы, особенно на Садовом кольце, которые расположены в жилых домах (т.е. не предполагают размещения общепита), прежде были заняты банками или магазинами одежды и обуви с валютными, часто завышенными ставками».


 


«Свободное место»

Основной же фокус операторов сегмента общепита приходится на так называемые ресторанные кластеры, хотя некоторые проекты, преимущественно сетевые, искали помещения в спальных районах города. Представители сегментов «одежда, обувь, аксессуары» и «часы и ювелирные изделия» интересовались преимущественно основными торговыми коридорами в ЦАО Москвы. Банки и продуктовые магазины ориентировались скорее на спальные районы города. «Доля вакантных площадей на торговых улицах в центре Москвы сегодня превышает 10% – средний показатель по итогам года составил чуть более 12%, но не стоит забывать, что наличие большого числа свободных помещений связано в том числе и с релокацией арендаторов – переездом на более удачные площадки,– делится Юлия Назарова.– Также необходимо понимать, что объем пустующих помещений значительно разнится в зависимости от улицы и составляет от 7% до 25%. Среди основных торговых коридоров минимальная доля вакантных площадей (менее 10%) наблюдается, например, на Арбате, Пятницкой и Мясницкой улицах, в Камергерском переулке и районе Патриарших прудов. При этом мы видим, что спрос в стрит-ритейле достаточно высок: срок экспонирования ликвидных помещений – расположенных в основных торговых коридорах, площадью до 250 кв. м, с рыночной ставкой аренды и непосредственной близостью от метро – сократился и составляет менее трех месяцев. В случае же если в помещении возможно размещение общепита, на него могут претендовать до пяти арендаторов сразу. И да, мы отмечаем увеличение спроса на помещения стрит-ритейла Москвы со стороны новых концептуальных кафе и ресторанов, дизайнерских и монобрендовых магазинов одежды; также помещения в центре ищут несколько международных ритейлеров».

 



Северный путь

По мнению аналитиков Knight Frank, в ближайшей перспективе московский и петербургский рынки останутся в руках арендаторов, но предпосылок к резкому росту доли вакантных площадей или значительному снижению ставок аренды уже нет. Относительно свежая тенденция сегмента – практически все московские и петербургские консультанты работают с запросами одного оператора, который готов рассматривать помещения сразу в обеих столицах. Например, с магазином «Респуб­лика», дебютировавшим в конце 2015 года на петербургском рынке, а в начале этого года открывшим уже второй магазин. В свою очередь, в Москву активно приходят петербургские сети, особенно рестораны. «Торговые помещения street retail – это ведь отражение текущей экономической ситуации,– размышляет Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg.– Проехав по основным магистралям, можно понять, чем и как живет тот или иной город, насколько платежеспособно его население. Рынок стрит-ритейла в Санкт-Петербурге сейчас – это масса продуктовых дискаунтеров и недорого общепита. Операторы именно этих сегментов могут предложить наиболее интересные условия собственникам. Сегмент luxury не развивается, а в некоторых локациях, напротив, даже ужимает­ся. Полагаем, что в чистом виде ставок аренды в валюте на встроенные помещения в городе не осталось, даже если ставки и номинированы в валюте, наверняка есть коридор».




Первые два месяца 2016 года на рынке стрит-ритейла Петербурга были аналогичны началу 2015 года: в период новогодних праздников и после них наблюдалось затишье, тогда как к концу февраля и в марте фиксировалась значительная активизация спроса. «Так и сейчас: в последние недели февраля мы видим увеличение активности арендаторов в части поиска новых площадей – поступает большое число новых заявок, и лидерами с точки зрения спроса сегодня, безусловно, являются продуктовые магазины, кафе и рестораны, в частности фастфуд, а также банки»,– рассказывает Анна Лапченко, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге. Учитывая туристический бум‑2015 в Петербурге и ожидаемое увеличение туристического потока летом 2016‑го как минимум на 30%, цель операторов – найти качественные площадки сейчас и успеть открыться к сезону белых ночей. Правда, по мнению экспертов, турист в текущем сезоне «пойдет бедный и злой», а значит, среди проектов снова будут преобладать, например, недорогие столовые и кафе. Операторы сегмента общепита в Петербурге по-прежнему фокусируются на центре города, причем если концепции фастфуда, работающие на высоком потоке и обороте, готовы поддерживать ставки основных торговых коридоров города, то концептуальные заведения, ориентированные на атмосферу и долгое времяпрепровождение, уходят дальше от центра, изучая прилегающие к основным коридорам улицы. Ставки аренды в таких локациях ниже, чем на основных трафикообразующих магистралях; при этом для второго типа рестораторов важен облик самой улицы и возможность разместить веранду.

В свою очередь, продуктовые магазины изучают новые развивающиеся районы Петербурга, где еще осталась ниша для открытия новых точек. По данным JLL, продуктовые ритейлеры интересуются помещениями площадью 350–1000 кв. м, в которых имеются необходимые мощности и зона загрузки товара и отсутствует сильная конкуренция, например, со стороны гипермаркетов. За такие помещения операторы могут буквально бороться, и победителем выйдет тот, кто готов предложить арендодателю наиболее привлекательные условия.

Банки также заинтересованы в высоком пешеходном трафике и предпочитают помещения в шаговой доступности от метро. В то же время собственники помещений уже осторожно относятся к банкам, которые как арендаторы более не являются гарантом стабильности из-за отзыва большого числа лицензий. Вместе с тем в JLL отмечают и «новый» спрос на рынке стрит-ритейла: вслед за изменением потребительского поведения меняется и активность арендаторов. В условиях ослабления рубля потребительские предпочтения переориентируются на более доступные, нижние ценовые сегменты во всех секторах рынка ритейла, в том числе и в fashion-сегменте. В компании склонны говорить о так называемом искажении ценовых сегментов брендов в целом: те, что ранее воспринимались как масс-маркет, сегодня выпадают из этого сегмента в силу удорожания товаров, и такая ситуация наблюдается по всем ценовым категориям. В результате спрос постепенно смещается в самый нижний сегмент – дисконты («Фамилия», магазины фиксированных цен и т.д.). На фоне увеличения покупательского интереса, в том числе среди потребителей с относительно неплохими доходами, аналитики ожидают от магазинов этой категории настоящего качественного прорыва, который затронет имидж, ассортиментную матрицу, выкладку товара и дизайн магазинов.

Показательно, что петербургские собственники помещений становятся более лояльными к арендаторам данной категории: они понимают ситуацию на рынке с точки зрения потребительского спроса, и у большинства уже нет иллюзий. Владельцы объектов стрит-ритейла в Петербурге, которые еще полтора года назад были готовы держать помещение пустым в ожидании своего арендатора, готового поддержать прежние ставки, уже прошли через разумный период экспонирования площадей и готовы договариваться. В свою очередь те, у кого помещение занято стабильным арендатором, держатся за него.

Впрочем, по мнению части игроков, к декабрю 2016 года некоторые улицы Москвы и Петербурга будет не узнать – уже одно только то, что, например, на Тверской впервые за 20 лет смог возникнуть «Мосхозторг», говорит о революционных изменениях в сегменте. К тому же, памятуя о «ночи длинных ковшей», операторы будут как никогда внимательно относиться к провенансу помещений – подписать договор аренды с собственником, который не расскажет историю объекта до седьмого колена, теперь уже мало кто решится.

 

Владлен Максимов, президент Коалиции владельцев малых торговых форматов и киоскеров:

? Какая сейчас ситуация с вакантностью на улицах столицы?

– Заявление о том, что на рынке свободно каждое десятое помещение, мне представляется вполне достоверным. В связи с кризисом многие бренды уходят, люди оставляют в магазинах и кафе существенно меньше денег. И даже при условии, что аренда не растет (в течение 2014 года прошел массовый перевод валютной аренды в рублевую), тем не менее этот бизнес становится менее рентабельным.

 

? Как изменилось лицо центра ­Москвы? И есть ли отличия в Петербурге?

– Если говорить о центре Москвы, есть еще одна важная тема – это появление улиц, где невозможно припарковаться, и полупешеходных улиц с одной полосой. На таких улицах серьезно изменился пул арендаторов. Так, например, на Маросейке почти исчезли магазины, она стала улицей кафе. Также фактором является снос нестационаров и квазистационаров – капитальных объектов с реальными или мнимыми нарушениями при строительстве. Эти люди тоже будут вынуждены пытаться возобновить свой бизнес на новых местах. Без них излишки площадей были бы гораздо больше. В свою очередь, в Санкт-Петербурге для малого бизнеса гораздо больше площадей на первых этажах, даже в центре. Найти помещение в центре Петербурга всегда было намного проще. Есть отличие в мобильной торговле и мобильном общепите. В Петербурге его много, в Москве практически нет.

 

? В каких помещениях сейчас нуждаются операторы?

– Все, что на улице, но не на первых этажах, покупать никто точно не будет после «ночи длинных ковшей». Расстановка сил в итоге такая: увеличится привлекательность первых этажей как для возможных арендаторов, которые, как известно, тоже пострадали при сносе, так и для возможных покупателей.

 

Михаил Гончаров, генеральный директор сети ресторанов «Теремок»:

– Лично у меня не сложилось впечатления, что ставки в этом сегменте серьезно снизились, а владельцы стали сговорчивее и на рынке появилось больше привлекательных помещений. На мой взгляд, за интересные объекты арендаторы все-таки держатся, и все у них не настолько ужасно, чтобы уходить с насиженных мест. Те же лоты, которые появляются, расхватываются так называемыми новыми инвесторами. Они приходят на рынок, открывают новые концепции,– конечно, никто из них не закрывается за 2–3 месяца, даже если испытывает убытки; ждут. Похожая ситуация уже была однажды, когда в Москве закрылось огромное количество игровых салонов, и в эти пространства, расположенные в прекрасных мес­тах, въехала сеть «Поварешка». Они были громкие, шумные, с аляповатыми вывесками старого образца, все у них блестело и сверкало, но проработали полтора года и свернулись.

Мы, кстати, за время так называемого кризиса не нашли ни одного нового помещения. Открываем рестораны, относительно которых были давние договоренности. Что касается новых, то, честно говоря, мы не слишком их ищем. Ставки в стрит-ритейле высокие, продажи у нас, как и у всех, упали. Нам и раньше-то было не слишком выгодно открываться в этом сегменте, а сейчас стало просто неинтересно. Сегодня по одному помещению нам предложили скидку 15% при условии оплаты за год вперед и 20% при оплате на два года вперед. Не знаю, можно ли это рассматривать как бонус в нынешних условиях.

 

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер