11 ноября 2015  |  798

Идут на склад

CRE Retail № 31 / ноябрь 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
В сегменте складской недвижимости под влиянием крупных ритейлеров отмечается отчетливое усиление спроса. Участники рынка, замеченные до этого исключительно в торговом или офисном сегменте, всерьез задумываются об инвестициях в склады.

По оценкам CBRE, в течение III квартала 2015 года было введено чуть более 100 тыс. кв. м складской недвижимости. Совокупный объем строительства за 9 месяцев составил 690 тыс. кв. м. по предварительным данным, уровень вакансии снизился относительно предыдущего квартала с 11,7% до 11,3%. «Действительно, за последние несколько месяцев на рынке складской недвижимости наблюдается определенное усиление позиций топовых ритейл-сетей, которые активно наращивают мощности, в том числе и логистические, - размышляет Оксана Николаева (Федулова), заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. - при этом речь идет о параллельных процессах. С одной стороны, идет пересмотр условий действующих договоров и уход от дорогих контрактов, заключенных в предыдущие годы, в том числе и 3PL. С другой стороны, сложившуюся на рынке ситуацию, для которой характерно наличие значительного объема вакантных и новых площадей, готовых к въезду по минимальным ставкам/ценам, ритейлеры активно используют для аренды и покупки складских площадей. Как результат, по итогам трех кварталов доля ритейл-сетей как конечных пользователей на складском рынке выросла с типичных для прошлых лет 20-40% до 60%». В компании отмечают, что за прошедшие 9 месяцев 2015 года количество сделок превысило 30 тыс. кв. м, что составило половину всего объема сделок московского рынка: игроки усиливают распределительные узлы всей логистической структуры своей сети, что формирует основу для дальнейшего их развития.

При этом компании, как российские, так и иностранные, готовы не только арендовать крупные здания под свои распределительные центры, но и приобретать их в собственность. На фоне сложившихся условий рынка это выглядит весьма грамотным и взвешенным решением для ритейл-бизнеса, считают в CBRE: с одной стороны, среди прочих сегментов коммерческой недвижимости склады сейчас обладают хорошими инвестиционными характеристиками доходности и ликвидности. С другой - приобретая объект в собственность, компания минимизирует риски роста затрат на содержание склада и усиливает контроль за логистической платформой в целом, в том числе и за счет минимизации рисков сбоя поставок товара. Несмотря на явно позитивные сигналы рынка, сейчас он проходит дольно сложный этап, особенно для девелоперов, поскольку формирование условий происходит на стороне спроса. как следствие, это далеко не лучшее время для активизации новых игроков. Скорее, наблюдается процесс консолидации сил, увеличение доли рынка компаний, которые обладают существенным запасом прочности и возможностей для роста. Этот процесс характерен для обеих сторон рынка: как для спроса, так и для предложения. «Скажу осторожно: с одной стороны, действительно, основными драйверами спроса были крупные ритейлеры, при этом львиное количество сделок носили характер строительства под заказ (built-to-suite) и/или покупки, - размышляет Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. - То есть в данном случае “уходить в спекулятивные склады” в надежде на активный спрос - бессмысленно. С другой стороны, спрос на аренду складов класса А несколько хаотичен. огромное количество перемещений в поисках более дешевого “сезонного” предложения, сокращение бизнеса арендаторов и, соответственно, снижение арендуемых площадей плюс попытки переговоров с целью улучшения текущих условий аренды. новых игроков, как и новых потребностей в аренде, в расширении, консолидации, не так уж много. Да, есть сделки с новыми арендаторами (например, Globus). Но я не вспомню приход на рынок нового заметного складского девелопера, возможно есть некрупные, локальные проекты».

По мнению некоторых игроков, в складском сегменте сейчас наблюдаются три ярко выраженные тенденции: рост спроса на складские помещения небольшой площади класса В и С, «перемещение» арендаторов из области внутрь МКАД и стремление территориально объединить офис и склад. при этом, по словам Сергея Кузичева, руководителя по развитию недвижимости в Восточной Европе компании FM Logistic, в качестве «точки назначения» складская недвижимость как инвестиционный объект сейчас характеризуется относительной недооцененностью (цена продажи в ряде случаев ниже, чем расходы на строительство сопоставимого объекта) и вновь обретенной стабильностью (в номинировании ставок национальная валютная революция одержала убедительную победу над самодержавием доллара США). «Все уравновешивается следующими факторами: долгосрочностью (быстрый выход из инвестиции вряд ли возможен), достаточно консервативной доходностью в текущем моменте, номинированной в рублях, относительной зрелостью рынка (средний уровень вакансии и наличие сформированного пула профессиональных участников рынка), невысокой вероятностью бурного роста спроса в ближайшее время (в условиях сокращающегося ВВП и существенно укрупнившегося рынка, ориентированного на конечного потребителя, почти все основные игроки которого уже успели занять необходимые им для текущих нужд и развития складские помещения), - перечисляет г-н Кузичев. - И дополняется “вишенкой на торте” и одновременно рисковым/азартным фактором: вопрос индикации ставок, которую разумно и возможно применить в текущих условиях. Остальные факторы, влияющие на принятие инвестиционных решений, должны анализироваться для каждого случая инвестиции отдельно».

Доля ритейл-сетей как конечных потребителей на складском рынке
Источник: CBRE

Многие арендаторы стремились (и стремятся) к улучшению коммерческих условий путем пересмотра условий по текущим договорам. Собственники складских помещений, в свою очередь, на фоне волатильности валюты отреагировали переходом на рублевые ставки. Данный тренд закрепится на рынке и будет иметь долгосрочный характер, массового возврата к номинированию арендной ставки в долларах в перспективе ближайших лет не ожидается. по данным CBRE, количество вакантных площадей сейчас находится на уровне 1 млн кв. м, при этом сам рынок можно охарактеризовать как активный. причем все ключевые изменения в условиях договоров произошли уже в середине года. К концу первого полугодия произошел окончательный переход рынка в рублевую зону: можно констатировать, что сейчас в рублях предлагается 99% всех предложений. В зависимости от ценовой политики девелопера, валюта договора и ее индексация может являться скрытой «скидкой на торг» и может быть зафиксирована как на часть срока (на 1 год, на 2 года), так и на весь контракт. индексация арендной ставки устанавливается от фиксированного базового размера ставки и, как правило, равна индексу CPI для долларовых ставок или ИПЦ для рублевых (на август 2015 - 15,8%). Высокая конкуренция за арендаторов оказывает давление на ставки в сторону понижения. В результате размер средневзвешенной базовой ставки снизился к концу III квартала до отметки 4200 рублей/кв. м. «Надежда на обычную осеннюю активность, по-моему, не оправдывается в полной мере, - отмечает Виктор Афанасенко. - Многие арендаторы по-прежнему рассматривают варианты, пусть не самые удобные с точки зрения расположения, но самые дешевые из тех, что пока есть. наличие дешевых предложений от проблемных и демпинговых активов отвлекает внимание арендаторов и не позволяет ставкам аренды и другим договорным условиям приходить в равновесие с учетом взаимной выгоды арендатора и арендодателя. Вакансия же изменилась незначительно. построены и частично реализованы новые проекты, при этом освобождаются помещения в существующих комплексах. Ответственность по договору и баланс рисков сместились в пользу арендатора».

На фоне усиления спроса на рынке могут появиться новые форматы складской недвижимости - например, строительство под заказчика или строительство на продажу. «Но складской сегмент, в силу своего короткого строительного цикла, является наиболее мобильным с точки зрения реакции на изменения условий рынка, - говорит Оксана Федулова. - В то же время он остается рынком недвижимости со свойственными ему характеристиками инертности. поэтому текущие изменения в спросе не провоцируют глобальных изменений в уровне или формате продукта, предлагаемого девелоперами. крупные сделки, которые прошли в 2015 году, скорее являются показательными для спроса в текущем моменте. Однако декларируемые планы развития крупнейших ритейл-сетей позволяют прогнозировать хороший уровень деловой активности на складском рынке за счет этого драйвера как минимум в среднесрочной перспективе года. А значит, продолжает развиваться тренд, наметившийся в середине этого года: замедление строительства в совокупности с сохранением хорошего уровня спроса будет способствовать дальнейшему снижению вакансии. Таким образом, арендные ставки могут начать восстановление уже в первом полугодии 2016 года».

Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент»:
— По нашим оценкам, все не так радостно, как указывают аналитики компании CBRE. мы наблюдаем, что достаточно много складских комплексов пустуют, и не имеют того спроса. многие складские девелоперы, наоборот, страдают из-за отсутствия постоянного потока. уходить в склады, конечно, можно, но только при условии того, что будут выявлены либо новые ниши, которые предполагают сохранение качества при более низкой стоимости, либо некие уникальные территории, расположенные на МКАДе, в «примкадье», так же не очень дорого, так же по более низкой цене. Ключевая особенность рынка - в аренду сдается то, что дешевле, а не то, что хорошо расположено. Отмечу, что на этом рынке девелоперы уже давно изучили каждую свободную точку, подходящую для размещения складских комплексов. Новые игроки, которые могут прийти, теоретически могут найти новые территории для складских комплексов, но это либо дальние территории, либо какие-то инновации, возникшие в ходе развития территорий, уже имеющихся в собственности. на наш взгляд, новые участники рынка все время приходят и приходят, потому что складской бизнес - весьма «долгий», но шансов получить участок реально немного. То есть если современный девелопер рассчитывает на окупаемость в семь лет, то новым игрокам стоит рассчитывать на 12-15 лет. Уровень вакансии мы также ставим под сомнение: складских комплексов значительно больше, чем спроса на них. мы слышали о достаточно крупных сделках на рынке, но это все-таки локальная история, нежели системные элементы. уровень вакансии не снизился, а если и снизился, то без учета новых складских комплексов, которые были введены, но еще не заполнены. Все зависит от объекта. В некоторых объектах вообще все прекрасно, не требуется никаких изменений, все сдано в аренду и в случае возникновения свободных площадей будут достаточно быстро найдены новые арендаторы. А в некоторых складских комплексах бесполезно что-либо делать, за исключением снижения ключевой арендной ставки.

Новые форматы же в нашем сегменте вряд ли придумаешь, потому что спросом пользуется вполне определенный набор опций - это месторасположение, дополнительные услуги, но ключевым фактором как была, так и остается стоимость. можно многое, наверное, увидеть в некоторых деталях, в наличии возможности переформатировать складские комплексы в холодильники, но в любом случае новые форматы - это все то, что позволяет сэкономить на аренде. Ну а на себе мы отмечаем повышенный спрос на приобретение земельных участков с целью размещения складских комплексов. Нашим потребителем является тот самый арендатор, который арендует у девелоперов склады. Иногда аренда хоть и позволяет быть гибким на рынке, но наличие собственного комплекса в нынешних условиях, возможно, станет более эффективным способом продвижения логистики бизнеса.


share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер