02 июня 2016  |  1247

Гиперпартнерство

CRE Retail № 37 / июнь 2016 Мария Перевощикова. Иллюстрация: Светлана Бодрова
share tweet поделиться Email

В сегодняшней реальности, когда растет вакантность торговых площадей, а вместе с ней и конкуренция, многие ошибки во взаимодействии девелоперов с якорными операторами, казавшиеся раньше мелочью, становятся фатальными.


Новым торговым центрам практически жизненно необходима максимально правильная, продуманная схема выстраивания синергии. В ситуации, когда новые ТЦ открываются заполненными не более чем на 30–40% и арендаторов приходится уговаривать, чтобы они вошли в проект, любые просчеты нежелательны.

По словам Марианны Романовской, директора по консалтингу компании GVA Sawyer, сейчас рынок арендатора. При этом в первую очередь девелоперам необходимо привлекать в новые проекты «якорей» и только потом всех остальных.

 

Спасительный якорь

Просто наличие «якоря» далеко не главное условие для достижения успеха. В популярных ТЦ вопросы расположения таких арендаторов, их соотношения и, соответственно, влияния на остальные площади тщательно продуманы.

Как отмечает Антон Белых, генеральный директор DNA Realty, неправильное расположение якорных арендаторов – одна из основных ошибок в концепциях ТЦ. Кроме того, частой ошибкой становятся недостаточные или, наоборот, слишком большие площади, заложенные для таких операторов на этапе проектирования. В первом случае собственниками движет жадность: «якоря» платят меньше, а операторы галереи – больше. Подобная позиция для проектирования, понятно, чаще всего неоправданна – в результате ТЦ долгое время может простоять пустым из-за слабого основного ритейлера или вообще не найти «якоря».

Если помещение, предназначенное для главного оператора, слишком большое, ТЦ тоже может стать убыточным. Хороший пример приводит Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom: «В ТЦ “Матрица” в Крылатском до реконцепции более 40% здания занимал кинотеатр. При этом объект находится у выхода из метро в густонаселенном спальном районе – просчет в распределении площадей между якорными операторами и небольшими магазинами налицо. Проблемы могут возникнуть и из-за несоответствия формата “якоря” и проекта в целом. К примеру, “Пятерочка” в проекте элитного уровня покупателей не “примагничивает”, а отталкивает».

Количество «якорей» тоже должно быть тщательно рассчитано. По словам Карена Матевосяна, директора департамента развития, строительства и открытия новых магазинов «Эльдорадо», якорных арендаторов должно быть столько, чтобы, с одной стороны, они обеспечивали достойный трафик в ТЦ, с другой – их переизбыток не давал арендодателю лишних поводов злоупотреблять арендной платой в отношении небольших операторов галереи (именно из-за отсутствия которых сегодня новые ТРЦ в основном и открываются недостаточно заполненными).

«Также важно, чтобы они распределялись равномерно по этажам: по одному оператору на каждом уровне. Иначе о рентабельности площадей на этажах можно забыть – разница в потоке может составлять до 70%»,– говорит Мария Иванова, и.о. коммерческого директора ГК «Сапсан», руководитель группы развития супермаркета «Небо».

При этом Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, считает, что правильного соотношения площади якорных и других арендаторов нет: пул ритейлеров каждого ТЦ нужно формировать, основываясь на показателях рынка, конкурентной среде, локации, концепции ТЦ, требованиях целевой аудитории и других показателях.

 

Проектировали-проектировали, и не допроектировали

Помимо неправильного размера помещений под «якоря», девелоперы допускают и другие ошибки на этапе проектирования ТЦ. Они могут касаться самого конструктива здания.

Как отмечает Марат Манасян, среди ошибок – недостаточная ширина коридоров. Это приводит к образованию толпы, созданию некомфортного расстояния между посетителями во время их пребывания в галерее. Также к ошибкам относится небольшая высота между перекрытиями – это создает впечатление низкого, «давящего» потолка. Высота должна быть не менее 4 м, оптимальный вариант – 6 м между перекрытиями.

«Плох и небольшой шаг колонн – возникают сложности при зонировании торговой площади, выстраивании коридоров, появляются “препятствия” в местах общего пользования. Нормальное расстояние между колоннами – 8х8 или 10х10 м, но чем расстояние больше, тем лучше»,– говорит Марат Манасян.

Впрочем, по словам Владимира Савицкого, директора по аренде и разработке концепций ТРЦ «Ривьера», сегодня подобные грубые ошибки встречаются крайне редко. Девелоперы уже научились строить и при создании новых объектов учитывают наработанный опыт.

К менее грубым, но весьма нежелательным ошибкам относятся тупиковые галереи и зоны. Эти недостатки, которых довольно непросто избежать при строительстве, тем не менее можно затем исправить – разместить в «мертвом углу» якорного арендатора.

«На практике сложности связаны с тем, что у проектировщиков, как правило, на момент создания проекта отсутствует информация о будущих арендаторах. В это время с какими-то ритейлерами переговоры уже могут идти, но часть будущих арендаторов еще даже не предполагается. В итоге уже в ходе строительства, а иногда и после его завершения, приходится вносить изменения в планировку под конкретного арендатора. А любая перепланировка ведет к изменениям в инженерных системах. Это нюанс, который предусмотреть заранее невозможно. Например, это касается противопожарных систем и систем безопасности», – рассказывает Владимир Савицкий.

Другая конструктивная ошибка, по словам Марата Манасяна,– недостаточное количество вертикального транспорта (лифтов, эскалаторов, траволаторов), а также непродуманное его размещение по отношению к навигации планируемого потока посетителей. «Лифты и эскалаторы размещают там, где дешевле девелоперу, а не удобнее посетителям»,– говорит эксперт.

Конечно, в результате посещаемость объекта снижается: людям неудобно ходить через весь этаж до лифта или эскалатора, чтобы спуститься или подняться на другой уровень. Отсутствие достаточного количества лифтов ведет к перегрузке существующих, увеличению времени ожидания лифта и прочим неудобствам, что приводит к постепенному отказу посетителей от посещения конкретного ТЦ.

Как рассказал Иван Татаринов, например, при проектировании «Неглинной Плазы», одного из крупнейших торговых центров внутри Бульварного кольца в Москве, были допущены серьезные просчеты в размещении вертикального транспорта. В итоге в ТЦ с отличной локацией посещаемость составляет всего 5000 человек в сутки. Другой очень красочный пример неудачного использования вертикального транспорта – ТЦ «Пирамида» в Санкт-Петербурге. Там людям приходится не по одному разу ездить между этажами на лифте, чтобы добраться до нужного магазина – ситуации доходят до абсурда.

 

Где мой конь?

Но больше всего проблем в современных ТЦ связано, похоже, с парковками. Во-первых, часто парковки в ТЦ имеют неправильный размер – или слишком большой, или слишком маленький. Эксперты в голос утверждают, что нехватка мест на парковке приводит к снижению посещаемости ТЦ примерно на 25–30%.

По словам Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, один из показательных примеров «парковочных проблем» – ТЦ «Мега Теплый Стан». В выходные дни на паркинг сложно попасть из-за труднодоступных заездов и пробок на выездах – у посетителей складывается стереотип о плохой доступности ТЦ. Также не очень удачно парковка организована в ТЦ «Европейский»: здесь тоже весьма неудобные заезды. Были допущены ошибки и при проектировании ТРЦ «Афимолл», в котором сложно чем бы то ни было заполнить огромные пространства общих зон. Общее негативное впечатление дополняет и паркинг центра, с которым, как практически и во всех объектах ММДЦ «Москва-Сити», есть определенные проблемы.

Другая крайне частая проблема паркингов в ТЦ – неудобная навигация. Обычно задачу поиска оставленного авто решают цветовыми ориентирами, нумерацией, специальными вывесками и т.д. Иногда на парковках выделяются отдельные места для конкретных «якорей». Но это не совсем правильно.

По мнению Александра Матеши, управляющего партнера, директора по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», основными ориентирами для расположения парковки должны быть входные группы, а не арендаторы.

Расчет мест в паркинге должен производиться в зависимости от площади торгового центра. Также особое значение имеют локация и концепция проекта: автостоянка ТЦ в спальном районе может иметь меньшую площадь – объекты в шаговой доступности от домов нередко посещают без машины. Чем крупнее формат ТЦ, тем больше должен быть паркинг. Но существуют и правила проектирования парковок для ТЦ, нормирующие количество машиномест в зависимости от площади и других параметров.

«В ТЦ на каждые 25 кв. м площади предполагается одно машиноместо, в гипермаркетах (например, “Ашан”) – на каждые 8 кв. м. К этим нормам нужно стремиться, но не всегда это получается. В центре города устроить огромную парковку невозможно, а организация подземного паркинга стоит примерно в 2,5 раза дороже наземного. Якорные арендаторы в основном резервируют за собой часть парковки»,– рассказывает Владимир Савицкий.

По мнению г-на Матевосяна, разделять при этом парковку неправильно, поскольку тогда необходимый эффект синергии «размывается».

«Парковки в больших ТЦ с более чем одним входом должны быть спроектированы так, чтобы арендатор в любом месте чувствовал себя комфортно в плане потенциала и качества получаемого трафика. Это коррелируется в том числе и с интересами собственника в смысле упрощения расчета арендных ставок для тех или иных помещений: происходит минимизация “мертвых зон”, которые могут формироваться не только тупиковыми галереями, но и малопопулярными частями паркинга»,– объясняет он.

Но все эти проблемы на самом деле не настолько катастрофичны. Совсем другое дело – обеспечение удобства для семейных посетителей с детьми. Девелоперы пока крайне мало думают об этом аспекте. Максимилиан Пивоваров, генеральный директор компании «КидБург», рассказывает: «Компания “КидБург” как оператор детских досуговых центров предоставляет услуги для детей и их родителей. Поэтому нам особенно заметны все недочеты проектирования, связанные с обеспечением комфортных условий пребывания в ТЦ нашей целевой аудитории. Нам приходится указывать собственникам на недостаточную клиентоориентированность, просить их исправить ошибки».

По его словам, в основном проектировщики заботятся о создании безбарьерной среды для людей с ограниченными возможностями. На парковках для них предусмотрены специальные места, расположенные недалеко от входа. А вот семейных парковочных мест, к сожалению, практически нигде нет. Между тем они очень нужны: для того чтобы достать из машины коляску, а затем свободно пройти с ней ко входу, обычные узкие машино-места не подходят. В идеале место должно иметь ширину автомобиля с полностью распахнутой дверью. Кроме того, парковки у ТЦ не приспособлены для школьных автобусов, а также безопасного перемещения пешеходов.

О другой не лежащей на поверхности проблеме рассказывает Мария Иванова: «Парковочные места для продавцов магазинов в ТЦ – ахиллесова пята многих проектов. Работники приезжают рано, к началу рабочего дня, и занимают лучшие места. Покупателям же приходится оставлять машину где-то в дальнем углу. Мы прошли через такую проблему. К счастью, в договорах с арендаторами было прописано условие на эту тему».




А что еще?

По словам Карена Матевосяна, между девелоперами и «якорями» иногда возникает недопонимание по части вывесок и внутренней навигации. «Тут главное найти здоровую синергию между амбициями арендатора (при этом уважая его желание максимизировать трафик, в том числе в интересах ТЦ, и даже в смысле суммы арендных платежей, когда речь идет о проценте с оборота) и желанием арендодателя показать, что он главный на объекте. Без позитивной экономики (выручек) арендатора правильное настроение для посетителей в ТЦ не создашь. Иногда это приходится доказывать, хотя кажется, это очевидно»,– говорит эксперт.

Кроме того, баланс развлекательной зоны в проекте тоже немаловажен: чрезмерные пространства, отданные под развлечения посетителей, рискуют не окупиться. «Игровые зоны сегодня в тренде, крупных развлекательных арендаторов становится все больше, и здесь важно точно рассчитать необходимые для данной зоны площади, исходя из потенциальной вместимости ТРЦ»,– дополняет Александра Ошурко.

А Максимилиан Пивоваров указывает на общую неориентированность ТЦ на семейных посетителей: «При проектировании не всегда создаются комфортные условия пребывания в самом ТЦ с детьми. Широкие лифты для семей с детскими колясками часто не предусмотрены. Количество семейных туалетов ограничено. Не продумана система эвакуации для семейных людей – если происходит эвакуация, родителям с детьми приходится ждать спасателей под открытым небом». По его словам, не продуманы в ТЦ, как правило, те моменты, которые отражаются не только на посетителях с детьми, но и на всех остальных – недостаточно эффективно работающая вентиляция, недостаточное количество скамеек. Зачастую в ТЦ полностью отсутствуют гардеробы.

Очевидно, девелоперы начнут скоро задумываться о мелочах, на которые раньше не было необходимости обращать внимание. Тем более что большая часть этих недочетов легко исправима.

 

Слабые места ТЦ с точки зрения «якорей»

неверные конструктивные решения

неправильное размещение «якорей» в ТЦ

несовпадение форматов «якоря» и ТЦ

несовершенство навигации

несовершенство паркинга

неправильное использование вертикального транспорта

недостаточная клиентоориентированность

 

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер