01 октября 2015  |  1520

Доллар вне закона

CRE Retail № 30 / октябрь 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
Возможное принятие поправок о запрете привязки арендных ставок к валюте, предложенных в Гражданский кодекс, может изменить картину рынка торговой и складской недвижимости. По мнению ритейлеров, девелоперы не сдадутся без боя, а в случае запрета рынок ожидает парад весьма креативных способов, как его обойти.

Возможное принятие поправок о запрете привязки арендных ставок к валюте, предложенных в Гражданский кодекс, может изменить картину рынка торговой и складской недвижимости. По мнению ритейлеров, девелоперы не сдадутся без боя, а в случае запрета рынок ожидает парад весьма креативных способов, как его обойти.

Напомним, что министерство промышленности и торговли предлагает собственникам недвижимости и арендаторам минимизировать риски колебаний валютных курсов. Как сообщили эксперты со ссылкой на замглавы минпромторга Виктора Евтухова, поправки в гражданский кодекс, запрещающие привязывать арендные ставки коммерческой недвижимости к валюте, уже разработаны и проходят согласование.  «Инициатива законодательно закрепить арендную ставку в рублях – очень своевременный шаг, который, возможно, позволит предотвратить назревающие локальные кризисы в тех ТЦ, где до сих пор девелоперы оперируют валютой, – размышляет Максим Вайнберг, исполнительный директор компании “Адамас”. – Уже сегодня в этих центрах заметный отток арендаторов, многие – «в пограничном» состоянии с долей ставки в выручке в 15% и более.  Если девелоперы по-прежнему будут продолжать манипулировать валютной ставкой, отток арендаторов приобретет характер необратимого явления.  И к моменту осознания проблемы может быть уже поздно: основной пул будет утерян, и даже на привлекательных условиях арендаторы не вернутся – они уже закроют магазины и зафиксируют убытки, трафик уйдет – покупателю не интересен пустой ТРЦ. после десятка таких банкротств все все равно перейдут на рубли. Невидимая рука рынка в итоге все сбалансирует, но через кровь и потерю денег. Инициатива минпромторга опережает эти явления, и можно только приветствовать, что законодатель наконец-то начинает регулировать ситуацию в нужную для бизнеса и потребителя сторону». 

Однако часть игроков считает, что инициатива лишь закрепит уже де-факто сложившуюся на рынке расстановку сил.  «В условиях кризиса подавляющее большинство девелоперов зафиксировали аренду в рублях либо с четким коридором, – отмечает Ольга Стариченко, коммерческой директор ТРЦ “Ривьера”. – И вряд ли в обозримой перспективе возможен возврат к валютным ставкам». кроме того, по словам Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости компании RRG, существенная доля договоров между ритейлерами и владельцами объектов предусматривает расчет арендной ставки в зависимости от процента с оборота. 

«Владельцы торговых помещений и управляющие компании в большинстве случаев шли навстречу для удержания существующих арендаторов, поскольку выгоднее сотрудничать со стабильным и знакомым арендатором, чем искать на рынке новые компании, желающие занять площади, – соглашается Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. – Однако желание превратить данную практику в законодательный запрет может привести к тому, что ряд девелоперов не сможет выплачивать кредиты. Многие из них брали кредиты на развитие бизнеса в валюте, и если сегодня они могут договариваться с каждым арендатором индивидуально, регулируя собственные поступления в валюте и рублях, то в случае принятия законопроекта такого выбора у девелоперов не будет. Также можно будет забыть про иностранные инвестиции в недвижимость: никто из иностранных инвесторов не сможет анализировать объект к покупке, если все ставки будут в рублях». Валентин Воскресенский, исполнительный директор НАСТ (Национальной ассоциации сетевой торговли), парирует: никто не запрещает на российском рынке хеджировать свои риски в долгосрочной перспективе. Принятие же поправок позволит не только уравнять позиции девелоперов и ритейлеров, но также внести некоторую стабильность на рынок торговой недвижимости. «Это станет действенной мерой, которая в итоге добавит устойчивости экономики страны, поскольку избавит ценообразование товаров от влияния курсовой составляющей, – полагает эксперт. – Необходимо помнить, что номинированная в валюте аренда в итоге напрямую сказывается на инфляции, поскольку сейчас у ритейлеров доля аренды в структуре цены продукта вполне соизмерима с себестоимостью, поэтому зависимость инфляции от курса рубля можно существенно ослабить, исключив валютную составляющую из цены аренды. Этот шаг неизбежно и непосредственно сгладит ценовые колебания».

Запрета на ставки в валюте уже не первый год добиваются многие ритейлеры. Однако в случае его принятия арендаторов может ожидать целый ряд рисков, уверены игроки.  В частности, фиксированная рублевая ставка по долгосрочному договору, которая сегодня кажется арендатору благом, через некоторое время может стать неподъемной. «С одной стороны, мера действительно выглядит способом защиты арендаторов в условиях жесткого ослабления рубля, с другой – никто не мешает собственникам “привязать” ставку к валюте опосредованно, а не напрямую (например с помощью какого-то внешне нейтрального коэффициента)», – уверен Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис».

О том, что на рынке может начаться настоящий парад самых неожиданных способов, как обойти запрет, говорили все собеседники CRE Retail. Наиболее безобидными останутся постоянное повышение рублевых ставок, желание покрыть риски за счет индексации на рублевый ИПЦ и переход на максимально короткие договоры. «Да, собственники торговых площадей больше не захотят заключать с ритейлерами долгосрочные договоры аренды, – поддерживает Юрий Тараненко. – То есть арендные отношения будут, вероятнее всего, пересматриваться ежегодно, так как курс рубля сегодня очень нестабилен. Максимум, на что можно рассчитывать, – трехлетние договоры, причем далеко не для всех категорий арендаторов. Второй возможный минус для ритейлеров – увеличение “веса” договоров, заключенных в рублях. В том случае, если экономическая ситуация в стране резко улучшится – например при внезапном росте стоимости нефти до 100 долларов за баррель, – платить в рублях станет не так и выгодно. Но, с учетом текущей ситуации на сырьевых рынках, такой сценарий развития событий маловероятен – по крайней мере,в обозримом будущем». 

Учитывая, что возможные поправки вполне укладываются в негласную политику «девалютизации» России на государственном уровне, мера, возможно, все-таки позволит стимулировать создание независимой от внешнего воздействия финансовой системы страны, делится Валентин Воскресенский. «Да, девелоперы часто выступают с тезисом, что все кредиты на строительство объектов недвижимости они брали в валюте, – продолжает эксперт. – Это их право, а точнее – вопрос расчета рисков их финансовой политики. Также и некоторые ритейлеры брали кредиты в валюте на собственное развитие. В этой ситуации девелоперам придется договариваться с кредитующими их банками. При этом девелоперы должны быть в некотором роде нам благодарны, поскольку в случае законодательного ограничения указывать ставки аренды в валюте у них появится весомый аргумент, которому банкам сложно будет что-либо противопоставить». Нужно также учитывать, что де-факто рынок торговой недвижимости окончательно стал рынком арендатора даже в топовых проектах, напоминают игроки. «Если раньше ритейлеры из-за нехватки торговых площадей были вынуждены соглашаться с условиями, выставляемыми девелоперами, то сегодня приоритет сменился, – считает Валентин Воскресенский. – Тут основная идея заключается в том, что в случае перехода арендодателями на рубли и подстраиванием под новые правила, навязанные теперь уже государством, со временем все привыкнут к нововведению, и рынок примет цивилизованные рамки».

Пока же примерное соотношение рублевых договоров к валютным, по данным Ольги Стариченко, 80 на 20. в НАСТ приводят свои цифры: доля валютных договоров в Москве составляет около 40%, в регионах – ниже, в районе 20%. «Соотношение рублевых и валютных договоров сильно зависит от регионов и компании-арендодателя, – отмечает Антон Летушев, директор по продажам и развитию LIME. – Торговые центры, возведенные на собственные средства и с российскими владельцами, в основной массе изначально оперируют в договорах рублями. Торговые центры, построенные с помощью иностранных инвестиций или на валютные заемные средства, заключают договоры в валюте. Многие арендаторы изначально учитывали валютные риски и при заключении договоров предусматривали валютные коридоры. На текущий момент по таким договорам сработала верхняя планка валюты, и они фактически превратились в рублевые. По договорам, у которых не был установлен предел по стоимости валюты, арендодатели вынуждены идти навстречу и фиксировать на тот или иной период курс валюты либо переводить договоры на рубли или привязывать размер аренды к товарообороту арендатора. Сейчас мало кто готов содержать убыточные проекты». 

По факту «чисто валютные» договоры остались у единичных девелоперов, которые просто не понимают, к чему это ведет, соглашается Максим Вайнберг. «Региональная розница, которая находится в более конкурентной ситуации (у них нет таких огромных трафиков, как в московских и питерских торговых центрах, они ближе друг к другу, владельцы видят, что происходит в их ТЦ), давно работает в рублях, – продолжает эксперт. – «Мега», у которой иностранный инвестор, работает в рублях уже много лет. Да и как таковых валютных договоров уже нет: фиксируют курс все – кто-то на уровне 35 рублей, кто-то 50. То есть, это уже “не совсем доллар”. Но – хороший способ получить дополнительную прибыль, чуть больше отжать у арендатора. в какой-то момент времени все повернется в обратную сторону, и эта прибыль превратится в убыток». 

Несмотря на многолетние дуэли ритейлеров и девелоперов, предложенные поправки, по сути, не решают никаких ключевых проблем, существующих на рынке торговой недвижимости, но лишь создают новые сложности, говорят в RRG, «Мне вообще кажется крайне маловероятным воплощение инициативы в жизнь, поскольку это – попытка решения отдельных проблем небольшого круга (в рамках всей страны) предпринимателей нерыночным методом, – вздыхает Антон Летушев, – Уже сработали рыночные механизмы, и инициатива несвоевременна».

Ольга Карпинская, заместитель директора по маркетингу компании «Каширский Двор»:
– Многие девелоперы, и мы в том числе, уже довольно давно используют договоры аренды, в которых прописаны рублевые ставки. Это объясняется тем, что при любой ситуации и арендодатель, и арендатор окажутся защищенными от колебания курса валют. Данная инициатива государства, безусловно, носит положительный характер, но на практике рынок регулируется самостоятельно. Впрочем, даже в стабильное для торговли время необходимо работать сообща, не говоря уже и о кризисе: без поддержки госструктур в сложившейся ситуации дальнейшее развитие торговой недвижимости могло бы существенно замедлиться.
Сейчас девелоперы и ритейлеры находятся в одной лодке: всем хочется удержать покупателя, это самая главная цель. Ввиду того, что в рамках предлагаемых обстоятельств потребитель стал более чем осторожен и не торопится приобретать даже нужные товары, количество продаж сокращается. Поэтому, чтобы не потерять арендаторов, остроощутивших тенденцию «отложенного спроса», арендодатели стараются минимизировать арендную плату, а также заключают договор на том условии, что ритейлеры впоследствии будут выплачивать % с товарооборота. В среднем это 12%. Такая система партнерских отношений взаимовыгодна: арендодатель обязуется увеличивать потоки покупателей в ТК, что, в свою очередь, позволяет арендатору увеличивать продажи.
Говоря же о каких-либо новых «привязках», стоит обращать внимание, прежде всего, на внутреннюю политику каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Кто-то, как, например, питерские ТРЦ «Рио» и «Европолис», предлагает минимальную арендную плату и % с товарооборота. Кто-то, как мы, старается равномерно распределить потребительские потоки внутри ТК и создать практически единый уровень арендной платы для всех. Не секрет, что самые доходные и дорогие места для ритейлеров – это вход и в непосредственной близости от эскалаторов или траволаторов. У нас в ТК «Каширский Двор» (1-я и 2-я очередь) принцип зонирования отличается: якорным арендатором выступает сам «Каширский Двор», а различные группы товаров разнесены по этажам. 1 этаж – отделочные материалы для стен и потолков, напольные покрытия, 2-й – сантехника и плитка, 3-й – предметы интерьера, двери, свет. Каждый из 4-х уровней соответствует своему назначению, соответственно, в зависимости от необходимости человек посещает тот этаж, на котором расположена интересующая его продукция. При этом все арендаторы становятся практически равными по проходимости, и мы можем максимально выровнять арендные ставки.

Надежда Васильева, генеральный директор «Ворошиловского торгового центра» (Волгоград):
– На мой взгляд, эта инициатива сильно запоздала, так как участники валютно-рублевых отношений практически полностью договорились и отрегулировали отношения в данном вопросе самостоятельно, без помощи законодательного органа. Вероятно, эта тема имеет место быть в отношениях инвесторов и банков. Хотелось бы надеяться, что при принятии изменений будут максимально учтены мнения профессионалов, всех тех, кто имеет отношение к девелопменту, к коммерческой нежилой недвижимости. И о «соломке» – в наших условиях учесть все риски невероятно сложная задача. Инвесторы заинтересованы в окупаемости своих вложений, поэтому будут всегда стремиться к максимальной выгоде, учитывая макро- и микроэкономическую ситуацию.
В целом, валютные ставки затрагивают еще многих участников взаимоотношений – это инвесторы, банковский сектор, страхование, консалтинг, производственный сектор, как внутри России, так и на международном уровне. Эта сложная цепочка взаимоотношений, в которой каждый участник принимал решение об использовании выгодной для него валюты, исходя из особенностей инвестиционного проекта. Думаю, что принятие поправок повлияет на рынок недвижимости, и отнюдь не положительным образом, так как любое регулирование убивает конкуренцию и рыночное развитие отношений. Кроме того, регулирование повлечет за собой дополнительный контроль, стало быть, возрастет давление на бизнес. И далее: регулирование (ограничение, запрет) приведет к увеличению бюрократического аппарата, так как появится необходимость проводить проверки.
Что касается Ворошиловского торгового центра, то инвестиционный кредит у нас в российской валюте, договоры с нашими арендаторами – тоже. Еще во второй половине 2014 года с большинством наших арендаторов мы перезаключили договоры и перешли в рублевые расчеты или зафиксировали ставки в рублевом эквиваленте. Поэтому сегодня мы не испытываем больших проблем, но такое положение – не правило для девелопмента, а скорее исключение. Со всеми арендаторами у нас расчеты в российской валюте.

Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимости в Восточной Европе компании FM Logistic:
– Принятие подобных поправок в целом скажется негативно на гражданском обороте, поскольку ограничивает свободу договора. Если для двух сторон номинирование цены в той или иной валюте приемлемо, они достигают соглашения. При недостижении соглашения сделка просто не заключается. 
Подобными поправками государство вторгается в ту сферу, которая должна регулировать сама себя на основе баланса спроса и предложения. Эта сфера называется рыночной экономикой. И так или иначе, российская экономика во многих своих сегментах остается рыночной. В доказательство можно привести рынок недвижимости, который очень быстро отреагировал на валютный кризис – большинство сделок стали заключать в рублях. Рынок сам нашел некий новый валютный баланс, и произошло это без всякого законодательного регулирования.
Важно понимать, что валютные риски для разных участников могут быть неодинаковыми, а будучи одинаковыми, могут интерпретироваться по-разному. До сих пор на рынке есть ряд компаний, которые заинтересованы именно в фиксации ставок в долларах или евро. Причины могут быть различны. Например, выручка компании может быть в большей мере привязана именно к доллару США, соответственно, усиление рубля, которое нельзя исключать в принципе, может оказаться категорически невыгодным. Или приведение к одному знаменателю валюты доходов и расходов является одним из способов уменьшения возможных рисков. Возможно, менеджмент компании полагает, что применительно к долгосрочной перспективе ставки аренды, номинированные в долларах с индексацией, привязанной к US CPI, окажутся более выгодными и менее рискованными для конкретной компании, чем ставка, зафиксированная в рублях с ежегодной индексацией, равной российскому индексу потребительских цен. А возможно, риски валютных колебаний могут быть уже захеджированы на тот или иной период времени, и на это уже потрачено немало средств. Если будет введен фактический запрет на любой способ привязки исчисления цены к валюте, то государство фактически возьмет на себя функции менеджмента частных компаний. Непонятно, зачем?
Если инициатива будет реализована буквально, то есть именно так, как сообщалось в прессе – «поправки, запрещающие привязывать ставки аренды объектов недвижимости к валюте», то на рынок как таковой это не окажет практического прямого влияния. Стороны смогут фиксировать ставку аренды в условных единицах, указав, что одна условная единица равна сумме в рублях Российской федерации, равной величине курса конкретной иностранной валюты к рублю Российской федерации, установленному Банком России на день платежа или же первое число месяца и прочее. Конечно, теоретически в законопроекте можно указать, что при расчете значения величины условной единицы последняя не может быть равна, например, курсу доллара по отношению к рублю. Тогда стороны вполне могут ввести другие правила. Скажем, увеличение курса условной единицы на 0,0001% по четным месяцам и уменьшение на ту же величину по нечетным, также можно ввести правила округления и пр. Иными словами, либо государству придется запретить использовать любые формулы для определения цен как таковых, либо смириться с тем, что регулятивный порыв не приведет к практической цели. Каким бы образом ни была реализована данная инициатива, это приведет к существенным имиджевым потерям качества государственного экономического регулирования. Это будет еще один аргумент для иностранных инвесторов: в России инвестировать не стоит.

Владимир Бычек, вице-президент по развитию и корпоративной безопасности «Евросеть»:
– Сейчас у «Евросети» есть договоры, привязанные к валютным курсам, и это действительно большие расходы.
Тем не менее внедрение данной инициативы в практику не представляется реалистичным. Арендодатели, конечно же, могут прописать ставку в рублях, однако им ничто не помешает добавить в договоры пункт о том, что ставка должна пересчитываться раз в месяц по некоему коэффициенту, который высчитывается по любому механизму. Если невозможно закрыть обходной путь, то нет необходимости закрывать и основной. Реализовать данный проект невозможно также и по другой причине. Дело в том, что в российском законодательстве нет тех механизмов, которые давали бы такую возможность. Идея, может быть, и хорошая, но для этого надо менять гражданский кодекс, причем весь.
Как мы чувствуем себя в связи с тем, что меняется курс? Пытаемся договариваться. Других вариантов нет.

Вальдемар Вайсс, глава российского представительства Munitor GmbH:
– По сути, это попытка государственного регулирования во взаимоотношениях между коммерческими предприятиями. Я понимаю, конечно, что у продуктового ритейла – сумасшедшее лобби, и его представители пытаются продавить какие-то решения в гражданский кодекс, но нужно помнить и о реальной ситуации на рынке. Ведь на практике происходит ведь вот что: как только страну начинает трясти очередной валютный кризис, арендаторы приходят и договариваются сами с владельцами бизнеса про все эти курсовые разницы. Разумеется, то же самое будет происходить, если ставки назначат рублевые. Я вообще не понимаю, как и зачем можно запретить привязываться к валюте? Ну, хорошо, запретишь ты на законодательном уровне, и сразу же появятся понятийные документы, которые с помощью того же ГК будут позволять расторгать договоры. Например, в том случае, если собственник будет не согласен с изменившейся ситуацией на рынке, либо если арендатор не будет готов сидеть по этой ставке на объекте. Привязываться же при этом можно хоть к курсу китайского юаня – на здоровье, какая вообще разница, потому что, повторюсь, регулировать это в принципе смешно и какой-то возврат к военному коммунизму. Арендодатели и собственники должны сами прийти к тому, что в рублях удобнее работать, потому что в противном случае мы продолжим наблюдать торжество лукавства на рынке. Вот как в последнее время, когда появляются какие-то волшебные курсы доллара – «не более 37 рублей» или «не менее 50 рублей», сложные схемы и выкрученные формулы подсчета арендной платы – «если доллар будет не более, то ставка будет не менее, а если есть третьи условия, то фактор влияет на ставку иным образом». Все это, безусловно, развивает математические способности у наших граждан и, вероятно, может увеличить среди них число нобелевских лауреатов по математике, но реальному бизнесу лишь мешает.



share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер