01 июля 2015  |  1299

Бросить все и уехать в Иваново

CRE Retail № 28 / июль-август 2015 Евгений Арсенин
share tweet поделиться Email
Некоторые регионы становятся настоящим местом паломничества покупателей со всей страны. Однако застраивать их профессиональными торговыми объектами девелоперы не спешат.

На организации шоп-туров, цель которых - ивановский текстиль, финские и белорусские продукты, польский трикотаж, узбекский хлопок, специализируются десятки компаний. Покупателей везут или на фабрики, или на местные рынки, или в ТРЦ ярмарочного типа. «Такая практика покупок сложилась еще в конце 90-х - начале 2000-х годов, - вспоминает Наталья Чиненова, главный консультант Fashion Consulting Group по бизнес-технологиям в ритейле, ведущий эксперт направлений «франчайзинг» и «дистрибуция». - В эпоху тотального дефицита жители России зарабатывали в основном на челночном бизнесе: купи подешевле - продай подороже. По мере насыщения рынка количество челноков стало уменьшаться, но привычка к поездкам осталась. Особенно популярны были закупки товаров в Польше и Финляндии: добраться можно любыми видами транспорта, обернуться за выходные и сэкономить приличную сумму в семейном бюджете за счет покупок качественных товаров по низким ценам, тем более что курс рубля к евро и злотому был оптимальным. При этом покупателей в приграничных регионах как в 90-е, так и сегодня можно разделить на две группы: жители приграничья, привыкшие совершать покупки для личных нужд - около 40%; челноки, совершающие покупки мелкооптовых партий для дальнейшей перепродажи - более 60%».

Впрочем, 2015 год оказался для европейских приграничных городов весьма невеселым. По данным пограничной таможенной службы, количество пересечений финской границы в 2015 году по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилось почти на две трети, а количество приобретенных и задекларированных товаров на границе Польши и Калининграда упало больше чем на 36%. Такие показатели наглядно иллюстрируют резкое снижение челночной активности россиян в Европе, что было вполне ожидаемым на фоне роста курса евро. Теперь с целью ведения небольшого торгового бизнеса региональным предпринимателям выгоднее ездить в исторически зарекомендовавшие себя центры текстильной промышленности в городах России или стран СНГ, уверены в FCG. На вещевых рынках и в региональных торговых центрах представлено большое количество трикотажа и обуви из Беларуси, чулок и носков из Киргизии, белья и товаров для дома из России. «Собственно закупки товаров на фабриках и ярмарках выгодны предпринимателям именно из-за низких, по сравнению с розничными, цен, - напоминает Наталья Чиненова. - Отсюда и отсутствие больших торговых центров в приграничных и фабричных городах. Прямо противоположная картина складывается на Дальнем Востоке. Например, Благовещенск или Южно-Сахалинск - города, граничащие с Китаем и Кореей, перенасыщены китайскими торговыми центрами. Эти моллы, построенные за счет китайских инвесторов и по их технологиям, по сути огромные оптовые рынки, где сами китайцы и продают товары, произведенные на фабриках Азии. Следует отметить, что местные россияне отдают предпочтение цивилизованной торговле и популярным торговым маркам. Так что российские операторы чувствуют себя в этой кажущейся конкуренции достаточно комфортно». Учитывая, что помимо предпринимателей в шоп-туры ездят и одиночные клиенты, приобретающие товары для собственных нужд, аналитики FCG уверены: в таких городах может быть успешной только специализированная оптовая торговля либо дисконт-центры, предлагающие действительно низкие отпускные цены на популярные и востребованные товары. «Любой цивилизованный в московском понимании ТРЦ вызовет повышение отпускных цен на товары производителей или ритейлеров за счет включения в стоимость изделий покрытия затрат на аренду и содержание магазинов», - заявляет Наталья Чиненова.

Впрочем, удачные примеры строительства профессиональных «шоп-турных» объектов в регионах есть уже сейчас. «Иваново - это хороший и, пожалуй, единственный в России пример города с торговыми центрами, привлекающими покупателей из других регионов страны,- рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. - Город славится своим текстильным производством, здесь есть несколько крупных ТЦ - как концептуальных ("РИО", где как раз якорные функции отданы "текстильным" арендаторам), так и просто достаточно современных. Есть в Иванове и специализированные объекты - например, "Текстиль-профи" - всероссийский отраслевой текстильный комплекс комбинированного формата, ориентированный не только на розничных покупателей, но и на мелко- и крупнооптовых. Причем помимо ивановской продукции здесь присутствуют товары, предлагаемые арендаторами других профилей».

Однако, по словам Евгения Гриханова, директора по управлению активами компании Lenhard Development, для массовой реализации полноценных девелоперских проектов «шоп-турные» регионы необходимо выделять в кластеры. «Надо обратить внимание, что полноценный профессиональный ТЦ для подобной задачи неуместен,- полагает г-н Гриханов.- Скорее, это крытые коробки складского формата с возможностью совмещения со складскими площадями. Потребитель приезжает экономить, и для такой задачи важно помогать производителям не увеличивать издержки на подобный сбыт, а, наоборот, помогать их снижать. Возможно, что имеет смысл, создавая индустриальные кластеры (парки), в концепции закладывать и торговые площади для оптово-розничной торговли. Тогда получится интересный продукт как раз для такого сегмента потребителей. Между тем я не припомню подобных проектов кроме агропарков».

Впрочем, еще в 2006 году девелоперы считали «рискованными» даже города с населением численностью 500 тыс. человек, вспоминают собеседники CRE Retail. «Достаточно проблематично было сдать площади даже в качественных торговых центрах в городах с населением меньше миллиона человек,- делится Роман Гусейнов, коммерческий директор «Торговый Квартал Менеджмент». - Такой пример был у нас: когда построили проект в Набережных Челнах, было сложно сдать торговые галереи. Однако рынок развивался довольно быстро, и вскоре девелоперы активно стали строить торговые центры в полумиллионниках и в городах с меньшим населением. А теперь города с населением 300 тыс. имеют уже один, два и более торговых центров - например, Калуга, Тамбов и др. Но ниша торговой недвижимости в городах с населением от 100 до 300 тыс. человек по-прежнему в России не занята. В большинстве таких городов нет ни одного профессионального торгового центра. Где-то присутствуют отдельно стоящие гипермаркеты, где-то - переделанные производственные помещения. Стандартизированных, концептуальных и пусть небольших, но профессиональных торговых центров в таких городах все еще нет.

Это связано с высокой стоимостью денег в России, в отличие от Европы, где длинные дешевые деньги доступны девелопементу - не каждая экономическая модель торгового объекта удержит эту стоимость денег. Форматы же могут быть разными - ритейл-парки с большим количеством якорей, более дешевым строительством и небольшой торговой галереей; проекты более классического формата со стандартным набором якорей, кинотеатров, ресторанами, фитнесом, торговой галереей. Это могут быть и МТРК - малые торгово-развлекательные комплексы, как мы это называем в "Торговом Квартале". Я считаю, что в ближайшие 10-15 лет этот сегмент будет развиваться активно.

Снижение покупательской активности в приграничных городах 2014–2015
Источник: FCG

Когда мы сами выбираем из этих городов, то анализируем темп прироста населения, наличие производств и занятости населения в городе, среднюю заработную плату. Безусловно, наличие производств и каких-то якорей положительно скажется на выборе таких регионов. Если в городе больше производства текстиля, то, наверное, будут представлены эти товары. Но логистика сейчас несложная, поэтому, если товар пользуется спросом, его будет несложно доставить в другие регионы».

Концептуальные торговые объекты, работающие в городах, где производится уникальная продукция (тульские самовары, павлопосадские платки, гжель и пр.), способны привлечь потребителей из разных регионов страны, уверены в RRG. В свою очередь приграничные ТЦ, построенные на российской территории, вряд ли смогут рассчитывать на покупательскую аудиторию из других, находящихся в отдалении городов. «Москвичи не поедут в калининградский аутлет за одеждой, - полагает Денис Колокольников. - Примеров приграничных торговых объектов в России мало. Скажем, рынок японских автомобилей во Владивостоке, китайские рынки там же - это несовременные объекты; ТРЦ "Европа" в Калининграде. В последнем, кстати, были идеи создания ритейл-парков, но маркетологи давали по проектам отрицательные заключения: местным жителям, большинство из которых имеют открытые визы в Европу, проще закупаться за границей. И, несмотря на рост курса евро, россияне по-прежнему едут в Финляндию, Польшу и другие соседние страны за самыми разными товарами - даже за стиральным порошком. Хотя в кризисный период поток "покупателей-мигрантов", конечно, уменьшился. Тем не менее в финском городе Котка, расположенном всего в 50 км от российской границы, планируется построить рассчитанный на россиян аутлет». По рекомендации Натальи Чиненовой, в приграничных регионах и промышленных городах выгодно открывать огромные по площади дисконт-центры для производителей товаров, поскольку любая фабрика или мануфактура всегда должна быть загружена (то есть должна что-то производить, а не простаивать) и всегда имеет некий складской остаток нереализованных товаров. «При этом ставки аренды должны быть выдержаны на минимальном уровне, так же как и оплата и прочих услуг, оказываемых девелоперами, - считает Наталья Чиненова. - Идеально, если условия аренды будут заключаться по принципу "процента с оборота", но не менее какой-то разумной фиксированной суммы. Безусловно, если такой проект и появится, то он потребует сильной PR- и рекламной поддержки со стороны девелопера. Не менее важной составляющей такого проекта будет обеспечение грамотной логистики, удобного ночлега для вероятных покупателей, наличия кафе, фаст-фуда и прочих удобств. Кстати, собственно в Европе нет практики челночества или поездки по другим городам за более дешевыми товарами. Хотя финны всегда ездили в Россию за спиртными напитками, а поляки пересекают калининградскую границу чаще, чем россияне в погоне за дешевым бензином. Но известные своими мануфактурами города Ла-Корунья (Испания) или Лодзь (Польша) не имеют специализированных для шопинг-туров торговых центров. Как правило, в приграничных со странами бывшего СССР городах Европы открываются специализированные продуктовые гипермаркеты и дисконтные центры, рассчитанные на приезжих, или обычные молы, предназначенные для обеспечения товарами местных жителей». 

Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления компании «Охта Групп»:
- На мой взгляд, такие проекты достаточно рискованны; необходимо оценить долгосрочные перспективы и риски каждого конкретного места. Если речь идет о Милане, Лондоне и Москве, то никаких вопросов нет. Там есть свои покупатели, есть десятками лет «намоленные» торговые места. Например, Сенная площадь в Петербурге «намолена» сотнями лет - там можно делать вообще все, и даже если запретить торговлю, она все равно будет. Но есть новые места, которые подвержены самым непредсказуемым рискам. Например, приграничные города Финляндии, в которых построено большое количество торговой недвижимости, рассчитанной на российских покупателей. Нынешняя ситуация с падением рубля показала, насколько это оказалось рискованно. Инвестиции «в поток», который по тем или иным причинам может исчезнуть, я бы не рекомендовал. Ведь не только в курсе рубля была угроза - как один из вариантов могла произойти либерализация законодательства и снижение торговых пошлин в России, например. Разница в цене между Финляндией и Петербургом исчезла бы, и зачем тогда ехать в Лаппеенранту? Такая же ситуация может произойти в Иванове. Я не верю, что Иваново может стать заменой Милану. "Новый аутлет в Иванове" - звучит, конечно, здорово, но реальные перспективы такого проекта, честно говоря, выглядят сомнительными. Другое дело - совместная сезонная ярмарка производителей текстиля. Для таких производителей ключевыми, на мой взгляд, являются вопросы правильного ценообразования и налаженной дистрибуции. Международный тренд уже давно сформирован: сейчас не важно, где находится фабрика. Если говорить о торговых площадях в подобных местах - можно рассмотреть простые и, желательно, мобильные торговые места: ярмарки, рынки - в общем, все, что можно быстро развернуть и при необходимости так же быстро свернуть. При планировании больших вложений я бы рекомендовал проанализировать, какие у покупателей могут возникнуть альтернативы через год-два.


Елена Соловьева, директор по маркетингу УК «Ташир Менеджмент»: 
- Подобный успешный проект представлен в портфеле торговой недвижимости «Ташир». В текстильной столице России - городе Иваново - в 2010 году мы открыли крупнейший специализированный торгово-выставочный комплекс «РИО», ставший оптово-распределительной площадкой для ведущих представителей текстильной отрасли страны. Сегодня трехэтажный комплекс, площадью 45 000 кв.метров вмещает более 700 магазинов от производителей текстильной продукции и представляет все многообразие текстильного ассортимента: трикотажные полотна, полный спектр товаров для дома из текстиля, одежда, спецодежда, многое другое - весь товар отечественного производства. Ввиду высокого спроса на продукцию торгово-текстильного центра со всей России организованы специализированные туры, в рамках которых автобусы с оптовыми закупщиками приезжают в «РИО» из 17 регионов - всего из более 1000 городов Центрального и Восточного федеральных округов России, а также из соседних стран СНГ. Для крупнейших оптовиков, приезжающих в торговый комплекс, мы предусмотрели все удобства, включая бесплатное проживание, услуги по логистике, вакуумной упаковке и многие другие преференции. Кроме того, на территории торгового комплекса работают 5 транспортных компаний, которые ежедневно доставляют грузы в разные точки России. Последние годы текстильный центр «РИО» успешно практикует оптово-розничные интернет-продажи товаров по фабричным ценам производителей. 

Среди главных особенностей и преимуществ специализированного текстильного «РИО» - собственная лаборатория качества, которая осуществляет контроль за качеством представленной в комплексе продукции. Торговый текстильный центр «РИО» ведет активную социальную жизнь - в рамках маркетинговой стратегии продвижения комплекса проходят акции для покупателей, действуют спецпредложения на продукцию, программы лояльности, а в качестве подарка самым активным покупателям специализированный текстильный «РИО» с периодичностью раз в месяц может позволить представить автомобиль. На сегодняшний день текстильный центр «РИО» Иваново занимает лидирующие позиции в своем формате. 

share tweet поделиться Email
Подпишитесь на новости
Свежий номер